그들이 보수정권을 선택한 이유 - 4

'내로남불'과 '어긋난 공정'. 그리고 우리는 무엇을 해야 할까

지금까지 우리는 은퇴자들에게 각종 공포심이 심어졌던 이유와 새로운 먹거리를 던져줘서 불만을 달랬던 정책, 그리고 그들에게 가장 중요했던 것은 결국 내 지갑이 우선이라는 생각을 확인해 보았습니다.

그렇다면 우리는 이런 질문을 해 볼 수 있을 것입니다.

지난 정부의 부동산 정책은 정말로 실패했나?

지난 정부의 부동산이 실패라고 주장하는 사람들은 크게 4가지 이유를 듭니다.

1. 주택 가격이 심각하게 올랐으니 부동산 안정화에 실패한 것이다.

2. 수도권에 공급을 해야 했는데 공급을 하지 않아서 실패한 것이다.

3. 대출 규제로 집을 못 샀으니 이는 불공정한 것이다. 내로남불이다.

4. 힘든 사람에게 과중한 세금을 물리는 것은 잘못된 것이다.

하지만 이 사람들이 공통적으로 간과하고 있는 것은 부동산 시장에는 기준금리 등 자본조달 방법이 글로벌 요인에 의해 결정되는 등 다양한 변수가 개입하고, 주거정책이 실제 시장에 풀린 공급 물량이 되기까진 시차를 지닌다는겁니다. 특히 공동주택이나 신도시, 재개발/재건축은 5~10년이 지나도 안되는 경우가 즐비하죠. 또 실제 각 정부에서 어떤 정책을 취했고, 그 배경엔 뭐가 있었는지를 알아보지 않는다는 점도 들 수 있을 것입니다.

하지만 우리는 지난 3개의 포스팅에서 참여정부 이후 수십년에 걸친 시장을 돌아봤습니다. 이제 지난 5년간 있었던 부동산 시장에서의 이슈를 크게 3가지로 정리하고, 그에 대한 고민을 함께 해 나가도록 해요.

1. 이번 두 차례에 걸친 상승은 왜 발생했는가? (COVID19 이전/이후)

2. 부동산 시장은 어떤 이유로 변화하고 앞으로는 어떻게 될 것인가?

3. 우리는 무엇을 어떻게 해야 하는가?

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주택가격은 왜 올랐을까요?

2017-2018 당시에 가장 많이 나온 말은 "금융위기 10년 주기설¹"이었습니다. 당시 바젤 3 규제의 시동, 브렉시트를 비롯해서 각종 이슈와 구조적 장기침체론, 그리고 양적완화의 심각성 등을 이야기하며 거품이 2017년도에 터질 것이라는 이야기가 많았습니다. 이런 경기둔화론은 2019년에도 CLO사태가 터질 것²이라던가, 2019년 최악의 반도체 불경기³가 올 것이라는 전망들로 이어졌죠.

돌이켜 생각해보면 2017년부터 계속 언론은 경제가 불경기가 온다거나, 위기라는 메시지를 던졌습니다. 정말로 근거 있는 말이었을까요? 민주정부를 공격하기 위한 프레임이었을까요? 정답은 ‘근거는 있었다.’였습니다.

장단기금리차가 테이퍼링 이후 주우우욱 미끄러지는 것을 볼 수 있습니다.

2008년 있었던 서브프라임 사태에서 촉발된 글로벌 금융위기를 해소하기 위해 살포했던 달러, 양적 완화(Quantitative Easing, QE)가 종료된 후 다시 미 연준은 재정 축소(Quantitative Tapering, QT)를 실행하게 됩니다. 눈여겨 보신 분들도 있겠지만 연준의 당시 기준금리 변화는 마치 계단처럼 오르내렸죠. 전 세계적으로 위기 극복을 위해 유동성이 풀렸다가 조여지면서 곳곳에서 파열음의 징조가 났습니다.

유동성이 줄어드는 것이 왜 문제일까요? 돈이 늘어난다는 것은 결국 성장을 한다는 것이기 때문입니다. 돈이 더 풀리면, 사람들에게 가는 돈이 늘어나고, 소비나 재투자 할 수 있는 돈도 늘어난단 소리죠. 하지만 글로벌 금융위기를 해소하기 위해 각국은 과도하게 유동성을 풀었고, 그러면서 글로벌 과잉 유동성 상태⁴가 생겨났습니다.

이렇게 과도하게 늘어난 돈은 투기자금으로 흘러들어갔습니다. 이런 시장의 왜곡은 2008년, 원유시장에서 가장 먼저 나타나서 이후 금속과 2015년에는 비트코인과 같은 크립토커런시 붐으로 이어졌습니다.

부동산 침체 시 바로 서브프라임 재현이라 대처를 할 수 밖에 없었죠

하지만 통화 억제는 계속 진행되고 있었고, 이런 상황에서 장단기금리차는 기어코 역전되고 맙니다. 세계경제에 쌓인 심각할 정도의 과잉 유동성과 더 이상 유동성 잔치를 할 수 없어 경기침체에 빠진 유로존의 문제는 세계적으로 부담을 주고 있었습니다. 박근혜 정부 말기에서도 이런 문제를 인지했습니다.

박근혜 정부 초~중기가 최경환의 ‘빚 내서 집 사라’로 대표되는 부동산 경기 부양 정책이었는데요. 2016년부터 갑자기 가계대출 규제를 하고 각종 제약을 걸기 시작⁵합니다. 이 배경에는 경제 위기가 닥칠 것이라는 잿빛 전망과 더불어, 한국 경제 구조의 가장 큰 리스크로 알려진 가계부채 문제를 연착륙시키려는 의도가 있었다고 봐야 합니다.

사실 문재인 정부의 초기 부동산 정책은 박근혜 정부의 후기 정책들을 강력하게 수행했다의 차이만 있을 뿐, 큰 변화가 없었습니다. 아래와 같이 내용을 요약할 수 있는데요.

1. 대출제한을 통한 연착륙 유도

2. 시세급변에도 임차인의 주거권 안정화

3. (재건축 제한, 부담금 부과 등으로) 급격한 원주민 주거 변화 방지

2018년 미국 주택 거래량은 하락세를 보이고 있었습니다. 한국이 이상한거죠.

요약하면 주거상황안정과 시장안정을 동시에 추구한겁니다. 부동산 시장에서 사람들의 급격한 이탈을 막으면서 천천히 김을 빼겠다는 의도였던겁니다. 하지만 당시 언론환경을 비롯해서 가뜩이나 마지막 유동성 잔치를 즐기고 있던 사람들에겐 눈에 들어오지 않았죠. 여전히 대출금리는 제로에 가까운 상황이었거든요.

결국 이런 정책은 가뜩이나 살 사람이 다 사서 거래가 축소되어 있던 부동산 시장에 유동 매물 수를 축소하는 효과를 일으켰습니다. 이 거래 물량 축소, 일부 호가의 과대표 등에는 다양한 이유가 있습니다. 다만 한가지 확실한건, 공급 자체는 박근혜 정부때 이미 한계까지 줄어들어 있었고 한두해 사이에 다급하게 공급량을 늘리긴 힘들었다는겁니다. 당장 장위지구나 태릉선수촌 재개발 사업이 한참 헤매고 있던 것만 봐도 알 수 있죠.

그러면서 또 다른 문제인 과다한 외환 도입이 발생했습니다. 바로 2017년 크립토커런시 붐을 타고 회색지대에서 관리없이 유입된 무위험 차익거래였죠. 당시 외환 유입 규모는 지하에서 꽤나 크게 발생했습니다. 겉으로 드러나는 것이 소위 ‘박상기의 난’ 하나 뿐이었죠. 문제는 이들이 엑싯 수단으로 부동산을 택했다는겁니다.

당시 국민의힘과 언론이 이를 더욱 부추겼죠.

가뜩이나 거래 매물도 적은 상황에서 투기 세력들이 개입하기까지 한 호가는 한도까지 올라가 있었고, 당장 엑싯을 해야 했던 사람들이 급하게 거래하면서 한 두건의 아웃라이어는 어느새 기정사실이 됩니다.

그러면서 FOMO(Fear Of Missing Out, 고립공포감)를 느낀 실수요자가 다른 대출은 억제되었으나 정작 전세대출에는 규제가 엄청 느슨했던 것을 활용, 한계까지 당겨서 갭 투기를 이용한 매입을 시도하고, 투기성 자본들이 거기에 다시 끼면서 ‘거래는 안되는데 상승은 되는’ 이상한 시장 상황이 연출⁶됩니다. 여기까지가 코로나 이전의 시장 상황이에요.

2020년, 거래량이 터지더니 급격하게 쪼그라듭니다. 공포가 모두를 지배했죠.

그리고 모두가 알다시피 COVID-19 이후에는 다시 유동성이 폭발하면서 시장에 돈이 더욱 쏟아지게 됩니다. 이때도 크립토커런시가 트리거 중 하나로 작동하게 됩니다. 비트코인의 경우 1BTC당 8천만원까지 갔는데, 과연 이걸 판 사람들이 어떻게 엑싯을 했을까요? 거래량이 풍부하고 매물이 많은 상황이면 모를까, 얼어붙은 상황에서는 부동산 한 건만 현금으로 박아도 확 눈에 보이게 됩니다.

언론에선 2030의 영끌이다 그러는데, 실제 거래의 포문을 연 경우는 이런 예시처럼 현금을 쟁여둔 극소수의 거래가 있었어요. 이렇게 공포심이 실제 거래라는 실체화가 되면서 코로나로 인해 시장에 돈이 충분하게 퍼지자 거래가 펑하고 터졌고, 올려놓았던 호가는 기정사실처럼 굳어버립니다. 그리고 언제 그랬었냐는 듯, 거래량은 바닥으로 추락하게 됩니다.

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그러면 앞으로 어떻게 될까요?

외적인 경제 상황, 금리 이슈나 공급 이슈가 쉽게 해결되지 않을 상수로 작용할 것이기 때문에, 앞으로 몇 년간 가격 상승 혹은 하락의 동력이 되는 것은 시장 내에서의 이슈만 있을 것으로 예상해야 할 것입니다. 그 예상 과정에서 가장 중요한 지표가 되는 것이 분양시장입니다.

부동산 분양시장을 지켜보면 이미 양극화가 나타나기 시작한 것을 볼 수 있습니다. 잘 나가는 단지는 잘 나가고, 안 나가는 단지는 뭘 해도 안나가죠. 심지어 단지 내에서도 평형별로 양극화⁷가 나타나기도 합니다. 이게 무슨 이야기일까요? 실거주 수요가 아니라는겁니다. 시세 차익이 확실한 경우에만 투기성 목적으로 달려드는 상황이 연출되고 있다는겁니다. 이미 살 사람이 한차례 다 끌어다 사버린 상황이 된거에요.

이런 현상은 시장 정체가 왔을때 흔히 나타납니다. 과거에 시장 정체와 양극화가 왔을때는 자금 조달의 문제나 더 좋은 기회를 노리는 등의 이유로 청약을 포기하는 사람이 나타났었습니다. 그러면서 경쟁률 하락이 이어졌죠. 매도자 우위의 시장에서 매수자 우위의 시장으로 전이되는겁니다. 일반적으로 이런 현상은 상대적으로 외곽지역인 경기에서 시작, 서울로 전이되게 됩니다.

또 하나 재미있는 것은, 급등기에 시장에 나타났던 수요 자체가 실거주 목적이 아닌 경우가 더 많았다는겁니다. 2020년 기준 대한민국 전체 주택 수는 18,525,844호인데 이 중 1세대 1주택자 수가 8,539,421호입니다. 즉 총 주택 수 18,525,844호에서 1세대 1주택을 뺀 1천만 호가 다주택자 소유이거나 법인 소유라는거죠. 부동산 시장에는 투기 목적으로 촉발된 가수요가 항상 어마어마하게 있다는겁니다.

통계청이 2021년 11월 발표한 『2020년 주택소유통계』입니다

그런데 재미있는것은 최근까지의 수요는 모두 무주택자였습니다. 앞서 언급했었죠? 박근혜 정부 때 빚내서 집을 사지 않은 70%의 무주택자 중 자금 여력이 되는 사람들이 문재인 정부 이후 급등기에 공포감을 느껴서 주택을 구매했다고요. 그러면 남은 무주택자들은 수요가 아닐까요? 그렇지 않습니다. 무주택자 중에서도 주택 구입을 미루는 사람들이 상당수 존재해요. 특히 세금이나 대출 제한이나 금리로 인한 자금조달, 혹은 더 좋은 매물을 노리는 등의 이유를 들며 미루는거죠.

하지만 많은 언론에선 공급 부족을 이야기 하면서 실거주 기준으로 수요를 말했습니다. 그러면서 은근슬쩍 앞으로도 이렇게 수요가 있다라는 전제를 깔았죠. 거기서 나온 논리가 ‘만성적 공급 부족’과 ‘부동산 우상향론’입니다. 하지만 모두가 알고 있죠. 대부분의 서울 내 주택 거래는 실거주보다 시세차익을 위한 투자에 가까웠다는 것을 말입니다.

2020년 말부터 미친듯한 거래량이 잠시 터졌는데, 2021년 2월에 거래량이 바닥으로 갑니다. 그러면서 호가 갭만 올랐죠. 그러면서 약 1년 남짓한 시기의 갭을 두고 송도를 시작으로 미분양이 터지게 됩니다. 투자자들은 세금으로 인해, 잠재적 수요가 있던 실거주자들은 이미 구매해서 더 이상 신규 매수자 유입이 사라지게 됩니다. 거래절벽이 고가의 분양 매물에까지 영향을 준거죠.

미분양 추이는 점점 올라가고 있습니다.

사람들은 보통 주택 시세가 오르면 매수를 택합니다. 전세로 갔을 때 계약 만료 후 집값이 떨어지면 어쩌나 하는 불안심리나 공포수요가 있기 때문입니다. 매도자 우위의 시장이죠. 하지만 시세가 내리면 비싼 가격을 주고 매수를 할 의미가 사라집니다. 매수자 우위의 시장으로 돌변합니다. 협상력이 생긴거죠. 여기까지가 2021년 상황이었습니다. 매도자들은 "얼마 아니면 안 판다"하고 있고 매수자들은 "저거 너무 비싼데 굳이 사야하나?"하면서 서로 다른 생각만 하고 있던거죠. 여기서 집값이 내리려면 어떻게 해야 할까요? 금리 인상? 아닙니다. 1차 신호는 입주 미분양입니다.

상승장에서는 분양권에 프리미엄이 붙었지만, 하락장에선 분양이 없거나 마이너스 프리미엄이 생깁니다. 매매가와 분양가, 대출 사이 공백이 생깁니다. 전세를 끼고 구매를 한다고 해도 이미 전세가가 떨어지고 있는 상황에선 매도해야겠단 심리가 떠오를 수 밖에 없습니다. 상승장에서의 시장과 입주 미분양 상태의 시장의 움직임은 반대 양상을 보입니다. 보통 일반 미분양이 생기고 3년 정도 지나면 입주 미분양이 생깁니다. 내년쯤 다시 보면 달라질거라고요? 윤 이후 부동산이 떡상했던가요? 그럴리가 없죠! 시그널이 2년간 쌓여있었는데요!

과거 사례를 보면 실제 경제 위기는 08~10에 피크인데, 실제 10~11년에 급격히 부동산 하락이 일어납니다. 입주 미분양의 연쇄가 발생한 시점이죠. 그러면서 서서히 하락을 하게 됩니다. 언제까지? 100% 확실하진 않아요. 보통 하락시점이 정체 후 1~2년인데 지금은 엄청 빠른거에요. 하락 시점부터 약 3년 정도 지나면 폭락이 오게 됩니다. 물론 이것도 정부의 의도나 세계 경제 사이클에 따라 크게 달라지지만... 지금 상황에선 당장 무언가 경기를 부양할 수 있을 시그널을 찾아보기 힘들죠.

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우리는 무엇을 해야 할까요?

부동산 시장의 저점은 약 2025-2027년으로 전망합니다. 물론 이건 개별 단지에 따라 다를 수 있습니다. 소위 말하는 서울 대장 아파트인 반포 아크로리버파크 같은 친구들은 떨어져도 가격이 여전히 강력할지도 몰라요. 하지만 경기가 위축되어 있을때 부동산 시세가 저점을 찍는다고 바로 우상향하는게 아니라, U자 모양으로 바닥을 천천히 다지고 올라가는 경향을 보입니다. 인내의 기간과 금융비용을 감내해야 한다는거죠. 그래서 적당한 매매 시기는 2028-2030년으로 예상할 수 있겠습니다.

그러면 얼마까지 떨어질까요? 물론 이것도 개별 주택에 따라 다릅니다. 다만 분양만 놓고 봤을때는 과거 2012년의 사례를 보았을 때 일부 경기도의 경우 최대 70%까지 할인이 나오는 경우가 있었어요. 전체적으로 서울권의 경우 약 30~40% 하락을 전망합니다. 그 은마아파트도 07년 피크 대비 11년엔 반토막 났었어요.

물론 그 뒤로는 다시 오를겁니다. 어차피 경기 순환주기는 사이클릭하고, 부동산 부양은 내수 업체들과 더불어 아파트의 자체적인 수명주기, 그리고 대다수의 자산이 주택인 중산층을 살리기 위해 정부에게 주어진 숙제같은거라 어쩔 수 없이 진행될 거에요.

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부동산 가격 변화에는 수많은 원인들이 개입합니다. 단순히 특정 정책 하나나 둘이 바뀐다고, 정책 결정권자가 바뀐다고 단기간에 급변이 일어나지 않아요.

하지만 한 가지 확실한 것은 사람이 살아가는데 있어서 의, 식과 함께 주거 공간이라는건 필수적인 요소라는거고, 지금까지 보수 정부와 언론은 ‘세금으로 빼앗기는 것은 공산주의’과 ‘나도 부동산으로 대박 칠 수 있다. 그걸 막는것은 불공정한 것’이라는 인식을 박아서 국민들에게 진짜 중요한 삶의 요소인 주거 가격 결정에 대한 정보 접근을 차단해왔어요.

결국 그들이 보수정부를 따랐던 것은, 올바른 정보를 얻지 못한 채 조중동을 위시한 일부 스피커에 생각을 의탁했기 때문입니다. 스스로 정보를 찾고 해석하는 것, 그리고 다양한 관점에서 다양한 사람들의 이야기를 듣는 것이야 말로 이 세상에서 스스로를 지켜줄 수 있는 유일한 힘이자, 경제적 자유로 가는 첫걸음이 될 것입니다.

1. https://alternative.house/finance-story-01/

2. https://www.yna.co.kr/view/AKR20191025143300008

3. http://www.joseilbo.com/news/htmls/2019/05/20190507376088.html

4. 글로벌 유동성 확대가 세계경제에 미치는 영향과 정책 대응, 대외경제정책연구원, https://www.kiep.go.kr/gallery.es?mid=a10101020000&bid=0001&list_no=1835&act=view

5. 자세한 내용은 지난 3편 포스팅을 참조해주세요.

6. https://www.ajunews.com/view/20190117101251472

7. https://www.mk.co.kr/news/realestate/view/2022/09/834899/