함께 읽는 11.10 부동산 대책

부동산 완화, 그 의미와 예측은?

Nov 12, 2022

2022년 11월 10일, 尹 정부는 『부동산 시장 현안 대응 방안』이라는 이름으로 관계장관회의결과를 공개했습니다. 여기에는 최근 부동산 시장의 동향과 평가, 그리고 이를 어떤 방향으로 해소할지에 대한 방향과 세부 추진과제, 앞으로의 추진 예정 정책들이 기록되어 있습니다.

정책이 시장에 와 닿기 까지는 분명히 긴 시간이 걸립니다. 하지만 이를 파악함으로써 향후 한국 자본 시장 중 커다란 부분을 차지하는 부동산 시장의 흐름을 파악하는데 큰 도움을 줄 수 있을 것이라 판단합니다.

정부가 파악하는 부동산 시장의 현재

정부는 주택가격의 하락세에 대해 받아들인 분위기입니다. 하지만 금리상승이 서민·중산층 주거 부담 확대라고 해석한 부분에 대해서는 이견이 필요해 보입니다. 전세대출 금리 자체는 상승세를 보이고 있으나, 월세의 가격 상승폭은 추세적으로 둔화되고 있기 때문입니다.

또한 미분양 재고의 증가는 과공급, 혹은 투기물량이 소화되지 않고 있다는 것을 의미합니다. 분양이 되지 않으면 당연히 건설사들은 자금난에 시달릴텐데, 김진태 레고랜드 임의 부도 사태 이후 채권시장이 극도로 경색된 지금 건설사들이 지금 인·허가를 준비해야 할 중장기 공급을 늘리는 것이 가능한지에 대해서는 의문 부호가 찍힙니다.

결국 이를 종합하면 현 시점에 대해 정부는 “집값 하락을 최대한 억제하고 싶다”는 메시지를 던지고 싶은 것으로 해석할 수 있습니다. 어느 면에선 일리가 있습니다. 다만 이 대상은 무주택자가 아닌 유주택자, 혹은 임대사업자나 소위 ‘갭 투자’를 한, 전세가액 방어가 중요한 인원들의 주택가격이 방어되어야 연쇄 파산 혹은 깡통전세 연쇄 사건 등이 줄어들 것이라는 전망에서 나온 것으로 보입니다.

정부의 주택시장 대응 방안에 숨겨진 속내

정부의 정책은 크게 3가지입니다.

PF 보증 완화 및 재건축 완화를 통한 건설사 일감 부여
임대사업자 규제완화 및 임차보증금 대출보증 확대로 전세가격방어·임대인 보호
LTV 완화, 지방 규제지역 해제, 무순위 청약 및 생애최초 구입자 세제 면제를 통한 부동산 거래 활성화

어딜 봐도 서민과는 크게 관계가 없어보입니다. 핵심은 유동성 경색이 된 건설사를 죽지 않게 보호하면서 특정 계층에 집중되었던 가계 대출 리스크를 최대한 서민층으로 넓게 흩뿌려서 전체 리스크는 키워도 특정 계층, 소위 말하는 어퍼-미들이 집중적으로 붕괴하는 것을 막겠다는 의도로 읽힙니다.

자세히 보면 조금 이상합니다. 분명 정부의 공약 중 하나가 대규모 주택 공급이었고 기본 방안에서도 실수요자 주거부담 해소를 말하고 있는데 재건축을 완화하고 분양을 대폭 조입니다. 민간분양의 경우 7.4만 가구에서 1.1만 가구까지 조이면서 거기에 필요한 돈은 LH나 HUG를 통해 빌려서 버티라는걸로 읽을 수 있습니다.

또한 등록임대사업자 혜택에 아파트를 포함시키고 종부세·양도세·법인세를 문제로 지적하며 해당 세금을 모두 감면시키겠다며 임대사업자의 진출을 크게 진작하는 모양새입니다. 어딜 봐도 부동산 공급과는 거리가 멉니다. 오히려 다주택자가 더욱 많이 물량을 흡수하여 실제 시장에 풀리는 물량을 조이는 모양새로 해석할 수 있습니다.

규제 해제가 시장에 연착륙 효과를 불러일으킬까요? 실수요자 내 집 마련 애로 축소를 보면 모두 규제해제 및 취득세 등에 대한 직접적 완화, 추징예외 요건 완화 등으로 세수 감소를 감수하더라도 강하게 시장을 푸시하겠다는 의지가 있어 보입니다.

박원갑 KB국민은행 부동산수석위원은 “어느 정도는 도움 주는 효과를 볼 것”이라 했지만 전체적으로는 “금리인상이 시장 내에서 블랙홀로 작용하고 있어 멈출 때까지는 거래가 회복되기 쉽지 않다1”고 언급했으며 김효선 NH농협은행 부동산수석전문위원은 “현재는 정책보다는 대출금리가 시장 내 수요자들에게 가장 큰 영향을 미치고 있어 시장을 활성화하기에는 한계가 있어 보인다”고 지적했습니다.

또한 개인별 DSR 규제 역시 남아있기에 고금리와 더불어 모기지 대출을 통한 부동산 구매가 돌아올지에 대해서는 여전히 회의적으로 보아야 할 것입니다.

특히 가장 눈여겨 볼 부분은 서민·중산층 부담 경감을 보금자리론 등으로 풀어내겠다는 의도입니다. 공공주택 공급이 아니라요. 특히 지방에서는 이미 불경기로 인해 큰 충격이 시장에 가해진 상태입니다.

경남일보에서는 “지난 9월 창원시 성산구가 ‘조정대상지역’에서 해제되면서 부동산 규제로 묶인 곳이 없어졌지만, 금리 인상에 따른 이자부담과 경기 악화로 시장은 침체가 이어지고 있다.”라고 분석하고 함영진 직방 빅데이터랩장을 인용하여 “다만 규제지역 해제는 주택 구매에 장애가 없어진 것이지 거래 당사자에게 추가 인센티브를 주는 것은 아니어서 빠른 거래 활력을 기대하기에는 제한적일 것”이라고 보도2했습니다.

실제 반포 원베일리의 경우 사업비 조달 및 이주비 대출 등의 추가 대출에 이자가 10% 수준으로 붙으면서 하루에 나가는 금융비용만 8천만원에 달하게 되었습니다3. (연 289억원) 둔촌주공 역시 기존에 알려져 있던 소형 평수 아파트의 구조 문제가 다시 점화4되면서 부동산 시장 분위기엔 찬물이 계속 끼얹어지고 있습니다.