이번주 가장 뜨거웠던 소식은 일본 채권수익률의 변동이었습니다. 월가에서는 일본은행(BoJ, Bank of Japan)의 신임 총재 부임과 맞물려 일본의 수익률곡선통제(YCC, Yield Curve Control) 정책이 폐기 혹은 수정될 것으로 전망했기 때문입니다. 이런 전망은 원/엔 환율에까지 영향을 줄 것이라는 전망이 나왔습니다.

박상현 하이투자 연구원은 “원-엔 동조화가 심화되었고, 원/달러 환율의 추가하락 압력이 높아질 수 있다”고 인터뷰에서 언급1했는데요. 이는 최근 약세를 보이고 있는 한국의 수출과 엮여 추가적인 하락을 경고하는 지표로 해석될 수 있습니다. 블룸버그 등 외신 일각에서는 한국의 수출입이 세계 경제의 선행 지표로 활용되는 것을 근거로 향후 경기 침체가 거의 확실하게 다가올 것이라는 전망2을 내놓기도 했습니다.

대체 YCC가 뭐고 BoJ가 어떤 역할을 하길래 시장이 출렁거리며 급변했던 것일까요? 옆 나라 채권의 가격 문제가 왜 한국 경제를 전망하는 지표로 쓰일까요? 일본의 문제가 왜 환율 문제로 이어질까요? 그리고 한국의 수출입 변화량은 왜 문제가 되는걸까요?

1. 채권 수익률? 왜 그걸 통제해요?

YCC란 일본 은행이 일본 국채 장기물(10년물)을 매입, 국채의 가격을 방어하는 정책을 말합니다. 우리는 과거 몇 편의 뉴스레터에서 만기 시 채권의 가치는 고정되어 있으니, 채권의 수익률이란 결국 액면가와 반비례한다는걸 확인할 바 있습니다.

그렇게 해서 단기물 채권과 장기물 채권의 수익률을 적당한 선에서 조절하는거죠. 그렇다면 BoJ는 왜 이런 행동을 했을까요? 바로 1990년 이후 일본이 겪은 긴 경기침체인 ‘잃어버린 10년’ 때문입니다.

경제가 성장 하면 시장에 돈이 풀립니다. 하지만 이를 억지로 돌려서 시장에 돈을 풀어버리면 경제가 성장하는 것 같은 효과가 나타납니다. 지난 2008년 서브프라임 모기지 사건때 있었던 헬리콥터 머니를 생각해보면 쉽습니다. 일본도 마찬가지입니다. 아베 신조 전 수상의 ‘세 개의 화살’ 정책을 비롯해서 지속적인 완화책을 펴 왔습니다. 제로 금리를 넘어 마이너스 금리라는 말까지 나올 정도였으니 말입니다.

금리를 내려가면서까지 시장에 억지로 유동성을 공급해서 부동산과 주식등 자산의 가치를 방어한거죠. 일본은행은 이를 수행하기 위한 방안 중 하나로 YCC를 택했습니다. 직접 10년물 국채를 매입해서 가격을 방어, 수익률을 일정 수치가 될 때 까지 떨어뜨린겁니다. 이를 「지정가 오퍼레이션3」 이라 부르는데, 이번 1월에만 BoJ는 164조원에 달하는 국채를 매입4할 정도였습니다.

문제는 여기서 생겼습니다. 더 이상 이 정책을 해서 방어할 상황이 아니게 되었기 때문입니다. 지속적인 유동성 공급으로 엔화의 가치가 절하되면서 생긴 장기 엔저와 코로나 팬대믹 이후의 국제적 인플레이션, 우크라이나-러시아 전쟁과 팬대믹으로 인한 중국의 락다운 등 다양한 물가 상승 압박이 겹치며 이미 일본은 지난 10월 경부터 ‘인플레의 가을’이라 불릴 정도로 심각한 물가 문제5를 겪고 있습니다.

BoJ는 민간을 동원해서까지 국채수익률 곡선을 지속적으로 통제하려고 하고 있는데6, 이는 가뜩이나 적자국채 발행량이 많아 취약해진 일본의 정부 재정 상황을 악화7시키는 한편, 지나치게 경색된 10년물 금리 때문에 표면 금리가 낮아 민간이 들어올 유인 자체가 적습니다. 이러다보니 월가를 비롯한 다양한 경제주체들은 일본의 이런 정책이 더 이상 지속되기 힘들 것이라고 전망했습니다8. 심지어 채권 급락의 형태로 리스크 부작용은 언젠가 나올 것이라는 전망까지 나왔죠.

2. BoJ와 월가의 한판 승부, 그리고 시장은 다시 원위치로

지난 12월에 있었던 YCC 상한 조절 이후 BoJ는 금융정책결정회의에서 상한선 증가에 대해 “이는 양적완화의 지속가능성을 강화하기 위한 의도9”라고 했습니다. 하지만 시장은 이런 행보가 일본은행이 초저금리에서 벗어나기 위한 행보라고 예측하면서 일본 국채를 모조리 내다팔기 시작했습니다. 외국인 투자자가 12월 17일부터 23일까지 팔아치운 일본 국채만 약 48조원(4.8조엔)에 달할 정도10였죠.

그리고 며칠 전인 1월 13일에는 BoJ가 하루에만 5조엔어치의 10년물 순매수를 했음에도 불구하고 어마어마한 매도물량이 쌓여서 국채수익률이 순식간에 0.54%로 치솟았고, 통제되지 않는 3년물과 같은 단기물은 거의 50% 상승을 기록11하기도 했습니다. 외환시장도 민감하게 반응했습니다. 달러-엔은 순식간에 하락12하기도 했습니다.

오는 4월 임기가 만료되는 BoJ의 구로다(黒田東彦, 구로다 하루히코) 총재의 후임이 더 이상 YCC 정책을 유지하지 못할거라는 시장의 배팅은 의외로 싱겁게 진압되었습니다. 1월 18일, BoJ가 통화정책을 유지하겠다는 발표 이후 엔화는 다시 하락해서 달러-엔은 다시 제 위치를 찾았고, 꾸준히 자금이 유입될것이라는 기대감에 증시는 순간적으로 재상승13했습니다. 엔화의 멸망을 기대하며 설레발치던 사람들만 닭 쫓던 개가 된 셈입니다.

문제는 이 방어를 수행하면서 17조엔에 달할 정도로 급속도로 대량의 실탄을 소모14, BoJ의 펀더멘탈이 약해졌다는 전망이 이어지고 있습니다. 거기다 더해 일본의 상환부담은 더욱 빠른 속도로 악화되게 되었습니다. 인플레이션 전망 역시 나쁘게 작용하고 있으며, 연준이 매파적 정책을 취하면 취했지 금리 인하에 나서진 않을 것이라는 전망도 지배적인 가운데 일본의 이런 유동성 공급 전략이 언제까지 이어질지에 대해서 이번의 금리 및 YCC 정책 유지 발표에도 불구하고 대다수의 투자자들은 회의감을 표하는 분위기입니다.

3. 일본 문제가 왜 한국 문제로 전이되나? 가치 사슬의 함

문제는 ‘일본이 공급하는 자금이 어디에 쓰이고 있는가’입니다. 일본의 의도는 공급한 유동성이 내수시장에서 적절히 돌아, 억지로 인플레이션을 유발하면서 장기간에 걸친 디플레이션15을 깨버리는 것이었습니다.

잃어버린 10년의 핵심은 지속적으로 가격이 하락하고 돈의 가치가 오르는 디플레이션이었는데요. 인플레이션으로 인한 통화가치의 하락보다 자산이나 상품 가격의 하락 속도가 빨라서 가만히 있어도 물가가 내려가는 현상이 생기면서 사람들은 소비를 미루게 되었습니다. 내수가 굳어가고 시장에 돈이 돌지 않으니 침체는 더욱 심화된거고, BoJ의 완화 정책은 바로 이를 해소하기 위함16이었습니다.

하지만 그 자금은 ‘엔 캐리 트레이드’ 용도로 대거 빠져나갔습니다. 엔 캐리 트레이드(Yen-Carry Trade)란, 금리가 낮은 일본에서 돈을 빌려다가 다른 나라에 투자하는 것을 일컫는데요. 대표적인 사례로 “와타나베 부인” 사례가 있었습니다. 2005년 호주와 뉴질랜드 기준금리는 6%였는데, 일본에서 돈을 0% 이자율로 빌려다가 호주에 저축하는것만으로 금리만큼의 이득을 챙길 수 있었던거죠.

문제는 이런 엔 캐리 트레이드는 일본에서만 볼 수 있었던 극단적 저금리때문이었는데, 실제 2022년 11월 일본의 CPI가 3.7% 상승(MoM) 했더는 것을 고려했을 때, 일본이 YCC를 폐기하고 금리 상승의 길로 나아갈 가능성이 높게 전망되면서 캐리 트레이드 역시 끝나는 것이 아닌가 하는 의구심을 투자자들이 품게 되었다는 것17입니다.

특히나 같은 미국 시장을 목표로 하는데다 가까운 거리 때문에 가치 사슬에 밀접하게 연결되어 있는 일본 자금 시장의 이런 변동은 달러 환율에 영향을 주고, 이어서 원화 환율에도 영향을 줄 수 밖에 없습니다. 무엇보다 일본의 투자자들이 캐리 트레이드로 매입한 미국 자산만 3조 달러 규모18에 이르는데, 이런 해외투자 자금이 청산되면 세계적인 금융불안이 일어날 가능성19이 큽니다.

호경기 상황에서 캐리 자금이 서서히 청산되는 것 자체는 환영할만한 일이지만, 지금처럼 경기가 불안한 상황에서 미국 채권의 신용을 다시 시험할만한 대규모 투매가 발생하면 리스크가 현실화 될 가능성이 커지는 셈이죠. 무엇보다 이런 시장 상황이 자연스럽게 나아질 것이라는 희망이 없는 것도 문제2021입니다.

모하메드 엘 에리언 알리안츠 선임고문은 “BOJ가 국채를 더 사면 살수록 시장 생태계가 무너진다. 단기적으로는 가능하겠지만 장기적으로는 문제”라며 “이번 조치가 다른 국가의 국채금리를 밀어올릴 수 있다”라고 봤습니다. 실제 채권 투자 전문가 빌 그로스는 “금융시장에 잠재적인 혼란이 있다”고 지적22한 바 있습니다. 또한 뉴욕라이프인베스트먼트의 로웬 굿윈 전략가는 “영국 국채시장의 혼란과 이번 일본 금융 시장 사이에는 섬뜩한 유사점이 있다”고 지적23하기도 했습니다. 이들이 우려하는 최악의 시나리오는 아래와 같습니다.

4. 세계 경제의 카나리아 한국, 앞으로의 미래는?

카나리아는 일산화탄소에 매우 민감합니다. 1890년대 광산에서 일하던 광부들은 이런 카나리아가 있는 새장을 들고 다니면서 갱도에서 언제 탈출할지를 알아보곤 했습니다.

한국 경제도 마찬가지입니다. 무역 의존도가 매우 높고, 주요 무역 상대국이 미/중/일/EU 등 세계 경제에 꽤나 큰 역할을 하는 국가들인데다, 수출입품 항목 중에서 반도체를 비롯한 첨단 중간재가 차지하는 비중이 높고, 무엇보다 통계가 매우 빠르게 공개되기 때문입니다. 그래서 세계 경제의 카나리아란 이야기를 듣고 있죠.

그 카나리아가 울고24 있습니다. 지난해부터 심상치 않던 무역 수지는 어느새 큰 적자로 다가오고 있습니다. 블룸버그를 위시한 외신 및 전문가들은 이런 한국의 무역 수지 적자 및 규모 감소를 세계 경제 둔화의 심각한 전조25로 받아들이고 있습니다. 실제 한국 뿐 아니라 세계 곳곳에서 일어나는 올해 무역 둔화는 큰 경기 침체의 전조가 아니냐는 우려26를 낳고 있습니다.

한국 상황은 꽤나 좋지 않습니다. 레고랜드 사건이 지금까지 견고하다고 알려졌던 국채/지방채 크레디트 시장마저도 의사결정권자의 한 마디 발언에 의해 극도로 취약하게 바뀔 수 있는지를 잘 보여줬습니다. 금융당국이 수십조를 투자하겠다고 했음에도 불구하고 한국의 5년 만기 AAA급 회사채 시장이 중국/인도네시아의 동일 등급 채권에 비해 훨씬 빨리 붕괴했다는 점에서 이런 리스크는 이미 시장 전체로 전이되었음을 받아들여야 합니다.

또 있습니다. 불패로 불렸던 부동산 신화는 엄청난 부양책을 받고도서도 좀처럼 살아날 느낌을 주지 못합니다. 한국 뿐 아니라 중국, 유럽, 미국에서도 부동산 리스크가 심화되고 있습니다. 1750억 달러에 대한 부동산 신용이 이미 부실에 빠진 것으로 확인되었습니다. 이 문제는 주택시장에서 상업용 부동산으로 전이되고 있는데, MSCI의 자료에 따르면 영국 상업용 부동산 가치는 이미 20% 이상 하락27했을 정도입니다.

이런 상황에서 BoJ의 포지션 변환이 낳을 수 있는 캐리 트레이드 자금의 일본으로의 재흡수는 기껏 경기를 부양하고 있던 자금마저 썰물같이 빠져나가게 할 위험성이 있습니다. 미 국채 뿐 아니라 곳곳에서 매물들이 쏟아져나오리라 추측할 수 있죠. 최근 유상증자를 실시한 롯데건설도 여의도 일각에서는 일본의 단기 자금으로 겨우 회복했다는 말이 있는데요. 만일 이 루머가 사실이라면 일본 자금이 급격히 빠져나가면 이런 기업들 조차도 위험에 노출될 수 있다는 것으로 해석할 수 있습니다.

우리는 대변혁의 시대를 겪고 있습니다. 코로나 팬대믹 이후 우리에게 주어진 숙제는 저금리 시대와 유동성 축제에 종언을 고하고, 새로운 질서를 찾아나가는 것이 되었습니다. 그 와중 우리가 지금까지 당연하게 생각했던 수많은 금융 질서들은 이제 옛 이야기가 되었습니다.

투자회사인 블랙락 역시 주간 경제 동향28에서 “불경기가 오면 연준이 기준 금리를 낮춰 주리라는 옛 질서에 얽매이지 말 것”을 주문한 바 있습니다. 우리는 길어질 수도 있는 시기에 적응하고, 피해를 완화할 수 있도록 소비생활부터 변모시켜 나가야 할 것입니다.

기회는 언젠가 찾아옵니다. 지금은 기회 전에 찾아오는 격렬한 파도가 세상을 뒤덮고 있을 때입니다. 이 파도에 쓸려가지 않도록 몸을 낮추는 것 역시 훌륭한 투자 전략이 될 것입니다. 조급해하지 마시고, 긴 안목으로 시장을 바라보는 한 해가 되길 바랍니다.

좋은 밤 되세요. 그리고 새해 복 많이 받으세요.

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일반분양률 90%를 기대했던 장위 자이 래디언트 분양율이 59%에 그쳤다는 비보가 나왔습니다. 일각에서는 둔촌주공 일반 분양률이 6.7%에 그칠 것이라는 지라시까지 나왔지만, 이는 시점도 잘못되었고(12일 보도니 그 이전까지의 액수겠죠.) 실제 입주자 모집공고를 참조해보면 대략 계약 완판이 9300억 정도인데다, 조합이 돌아가는 구조상 조합장의 말이 저렇지 실제 계약금이 들어오자 마자 바로 입금하는 경우는 적습니다. 실제 계약율과 별개로 둔촌 상담 창구 자체가 주말을 거치며 가득 찬 것 자체는 사실이니까요.

문제는 지금 정부가 ‘둔촌주공 구하기’라 불릴 정도로 HUG(Korea Housing & Urban Guarantee Corporation, 한국 주택 도시 보증공사)를 동원해가면서 7500여억원에 달하는 둔촌주공에 묶인 사업비를 전부 보증1해줬다는데 있습니다. 이 7500억원 사업비는 CD금리(3.97%) + 고정금리(2.5%) + 은행/HUG 보증 수수료를 합해 7.7% 수준입니다. 만기는 준공 이후 입주 3개월을 더한 2025년 4월인데요. 뒤집어 말하면 “2025년 4월까지는 어떻게든 집값이 1300억 더 올라서 분양할 수 있다”라는 배팅입니다.

일전 둔촌주공 분양 성패를 시뮬레이션하며 성공해도, 실패해도 시장에 타격이 온다고 분석한 적이 있는데요. 이렇게 되면 시장에서 둔촌 매물을 약 8%에 달하는 금융비용을 모조리 만회할만큼 부동산 시장이 오르기 전까진 계속 둔촌주공에 자금이 잠기게 된다는 문제가 생깁니다. 尹정부가 의무거주와 전매제한 해제 카드라는 초강수2를 두었지만 실거주 의무 폐지는 주택법 개정이 필요한 일이기 때문에 2024년 총선이 치러지기 전까지는 어떻게 될지 모르는 상황이기도 합니다.

여전히 언론과 정부의 눈은 둔촌주공에만 집중되어 있습니다. 마치 둔촌주공 문제만 해결되면 모든 부동산 시장에 훈풍이 불 것 처럼 말합니다. 하지만 실제 시장 상황은 조금 더 심각합니다. IMF는 지난 12월 14일 「아시아·태평양 지역의 주택시장 안정성과 적정 부담」보고서에서 ‘한국 집값은 10%p 하락할 수 있다’는 전망3을 내놓았습니다.

‘그 동안 오른게 얼만데 겨우 10%p가지고 망한다 하느냐’고 할 수 있겠지만, 실제 부동산 가격 등락 계산은 시가총액을 가지고 거래하는 것이기 때문에, 실제 체감하는 개별 거래 가격은 더욱 심각한 수준으로 느껴질 수 있기 때문입니다. 실제 GFC(Global Financial Crisis, 2008년~2010년 서브프라임 모기지 위기에서 촉발된 국제 금융위기) 이후 강남의 아파트는 2010년 대비 2013년에 40% 하락을 하기도 했을 정도4입니다. 일각에서는 이런 과거 사례를 들면서 종합적으로는 고점 대비 30~40% 이상 하락할 수도 있다고 분석5하기도 할 정도입니다. 수도권 외곽이나 지방과 같이 회복이 느린 곳은 더욱 심각하겠죠.

문제는 이렇게 되었을 때 2010년과 2022년 가장 다르게 다가올 것은 바로 ‘갭 투자’라는 것입니다. 실제 서울의 갭 투자 비율은 2017년 9월 14.3%6에 그쳤지만 2022년 10월에는 53.4%7에 달했습니다. 문제는 또 있습니다. 보증보험에 가입한 국내 임대주택 중 절반 이상이 부채비율이 80%이 넘는 소위 ‘깡통 주택8’이라는겁니다. 이미 지난해 HUG는 집주인 대신해 돌려준 전세금만 9241억을 기록했습니다. HUG의 대위변제액은 하루가 다르게 심각해지고 있습니다. 문제는 이미 자기자본보다 59.7배에 달하는 자금을 보증해줘서 법적 한계에 도달한 상황이라는겁니다.

문제는 또 있습니다. 이런 악성 집주인들은 소위 ‘컨설팅 업체’를 끼고 안심대출제도를 악용, 채무를 HUG에 떠넘기고 있다9는 겁니다. 업체는 부풀린 집값으로 실제 매매가보다도 높은 가격에 전세계약을 맺은 뒤 세입자가 HUG 안심대출을 받게 만든 뒤, 업체는 세입자가 빌려온 돈으로 집주인의 압류를 풀어주고 자신들의 수수료까지 챙기는겁니다. 집주인이 파산하면, 빚을 떠안은 세입자와, 떼인 전세금을 대신 갚아줄 책임이 있는 HUG만 남게 됩니다. 안심대출이 덫10이 된 셈입니다.

심지어 부동산 가격 하락은 2022년 중반 당시엔 문제가 없었던 아파트에까지 번지고 있습니다. 이미 PF 대출 부실에 노출된 112조 규모의 부채가 뇌관이 될 것이란 경고11가 제기된 바 있는데, 이렇게 되면 빌라보다 더 파급력이 큰 2차 웨이브가 밀려오는 셈입니다. 특히나 과거 몇 번의 뉴스레터에서 말씀드린 바 있는 ‘재건축이 완료된 이후 새로운 세입자를 찾아야 할 전세 매물’들이 곧 대거 서울에 등장하는데요. 이렇게 되면 문제는 갭 투기꾼 일부가 아니라 HUG의 보증 그 자체로 신용 리스크가 전이되게 됩니다.

지금 은행권에 묶여 있는 전세대출은 약 171조12원입니다. 문제는 HUG가 8.3조 자본금으로 막고 있는 분양보증을 포함한 수많은 보증액수는 이미 437조13에 달할 정도이고, 1조 추가 출자14를 해도 합한 총 한도는 140조에 그친다는겁니다. 문제는 2023년도 예산안에는 관련 예산이 편성되어있지 않아, 지금의 정국 상황에서는 예산 확충 및 한도 상향이 조속히 될 것이라는 기대를 하기 힘들다는겁니다.

문제는 그 와중에 정부는 HUG에 둔촌주공이라는 짐덩이15를 달았고, HF(한국주택금융공사, Korea Housing Finance Corporation)에는 무주택자 100% 전세대출이라는 짐덩이16를 달아서 크레딧 리스크를 막을 수 있는 버퍼를 하나 하나 없애고 있다는겁니다. 물론 HUG가 한국 모든 주택을 다 보증해주는 것은 아닙니다. 그럴 수도 없고요. 하지만 레고랜드 사태에서 김진태 지사가 벌인 조그만 회생 선언이 ‘국가가 보장하던 채권도 믿을 수 없다’라는 식으로 크레디트 시장에 거대한 충격을 주면서 일이 커진 것 처럼, HUG의 신용에 조금의 흠집이라도 생기게 되면 대한민국 주택시장 전체에 거대한 파열음이 발생할 수 있습니다.

네. 사실상 서브프라임의 재현을 볼 수 있게 되는 셈입니다. 최근 전미경제연구소에 의하면 금융위기 직전 신용이 낮은 서브프라임 채무자보다 우량 계층인 프라임 계층의 부채증가 및 채무불이행률이 높았으며, 부동산 붐이 이는 동안 부채를 급격히 늘린 것은 중/고 신용자였고 이들 중 다주택자들을 중심으로 문제가 발생했다고 보고한 바17 있습니다.

그리고 2015년 9월, 한국은행이 기재위에 제출한 자료18와 2022년 가계금융복지조사19 결과를 함께 비교해보면 상위 5분위 소득/자산 보유자들의 금융부채/자산은 72.0%에서 73.5%로 증가한 것을 볼 수 있습니다. 빚 내서 집 사라던 2015년 부동산 시장보다 지금 고소득층의 부동산 관련 부채가 더욱 심각해졌다는겁니다. 2015년 5분위에서만 심각하던 이런 고부채도 2,3,4분위에 이르기까지 크게 확대20되었습니다. 재무건전성은 더욱 심각합니다. 자산은 증가했지만, 그만큼이 다 빚내서 집에 올인해서 증식한 자산이라는겁니다. 이런 상황에서 금리까지 증가하면 증가한 소득분은 물가상승과 더불어 급증한 금융비용에 모조리 매몰될 위험성이 커집니다.

작년 11월, 키움증권은 ‘2022년 부동산 및 금융산업 전망’보고서를 통해 2023년 말 우리나라의 가계부채 규모는 4000조원에 달할 것이란 전망21을 내놓은 바 있습니다. 가계대출 관리가 시급합니다. 하지만 정부의 메시지는 이상22하기만 합니다. 대출규제는 엄청나게 풀었지만, DSR(총부채원리금상환비율, Debt Savings Ratio) 규제는 일관되게 유지하겠다고 하며, 특례보금자리론은 40조원을 공급하겠다고 합니다. 알 수 없는 시그널입니다.

한편 한은도 이상한 시그널을 주고 있습니다. 집값이 하락해도 경제 침체는 안 오며 오히려 좋다23를 외치더니 이제와서는 금융불안지수가 위기 단계24라고 합니다. 하지만 최근 금융불안지수 어디에도 HUG의 신용에 대한 이야기는 없습니다. 문제는 집값이 20% 넘게 떨어지면 GDP 성장 자체가 마이너스로 접어들 수 있다25는 점입니다. 이런 점에서 尹 정부는 PF 위기는 건설사를 떠나 금융권 줄도산으로 이어질 수 있음을 굉장히 우려하고 있는 것으로 보입니다. 특히 최근 보이는 각종 대출은 가치 보존이 쉽지 않은 9억 미만의 주택을 어떻게 해서든 매매 혹은 전세의 형태로 가계부채로 떠넘기겠다는 의지로 보이는데요. 문제는 시장에서 이를 받아들이기 쉽지 않다는겁니다.

실제 특례보금자리론으로 5억을 대출하여 주택을 구매하면 월 원리금 상환액은 280만원에 달합니다. DSR 규제를 합해놓고 보면 연소득 4500만원일때 50년 만기로 4.95% 금리인 셈인데요. 부동산 업계에서는 “매수 문의 쇄도, 9억 이하 급매물 소진 빨라질 것”이라고26는 하지만 실제 계산은 좀 이상합니다. 연소득 4500의 실수령액은 다른 소비 없다고 해도 월 320정도인데, 이 중에 280만원을 상환한다고요? 40만원으로 생활해야 되는군요? 그것도 50년간요.

거기다 분상제를 무력화시키며 분양가를 올리는 식으로 주택의 저점을 올리고 있습니다. 어떻게 해서든 주택가격을 방어해서 겉으로 보이는 침체를 막겠다는겁니다. 결국 건설사와 갭 투기에서 나온 깡통전세 등 수많은 주택 시장 리스크를 잘게 쪼개서 무주택자에게 대출을 유도하는 식으로 전이하는 것으로 해석할 수 있습니다.

하지만 이는 개인에게는 파국적 결과를 낳을 것입니다. 2023 전미경제학회 연례총회(ASSA, american economic ASSociation Annual meeting)에서 래리 서머스 하버드대 교수는 ‘세계 경제는 제 2의 구조적 침체를 겪을 것이다. 올해 매우 큰 경기 침체 리스크가 있다. 인플레이션에 대한 낙관적 심리가 더 큰 위험’이라고 전망했습니다. 케네스 로고프 하버드대 교수 역시 ‘인플레이션이 완화되더라도 금리가 예전 수준으로 돌아갈 지는 의문’이라 했습니다27.

일각에서 인플레이션 하락세를 주장하며 낙관론을 피는데 대한 반론으로 보입니다. 실제 수치를 보면 인플레이션의 증가 속도가 살짝 꺾였을 뿐이지 전체적인 물가 상승 자체는 여전히 급격히 오르는 중이기 때문입니다.

국내 부동산 시장 역시 전망은 좋지 못합니다. HUG 리스크에 대해 장석호 공인중개사는 “HUG 반환보증보험 가입액이 지난해 70조 원에 육박한다. 2021년에도 약 60조 원이었다. 집값이 반토막난다고 가정하면, 확정적으로 HUG는 망한다. 심각한 상황에 빠질 거다. HUG가 부실해지면 정부가 지급을 못해준다는 얘기여서, 대한민국 모든 건설사들의 공사는 중단된다. IMF 외환위기 사태나 다름 없는 상황으로 가는 거다.”고 강력한 목소리로 경고28하기도 했습니다.

현재의 상황에서 어느 정도의 규제 완화 자체는 할 수 밖에 없겠지만, 부동산 부양책을 성급히 일찍 도입할 경우 정면으로 시장을 거스르는 것이 되기에, 정책의 성공과 실패와 무관하게 시장과 정책은 파열음을 낼 것이고, 이는 심각한 파급 효과를 일으킬 것입니다. 지금과 같은 시기에 섣불리 매수하는 것이 아니라 현금흐름을 견고하게 가져가며 주의하는 것이 최고의 투자가 될 것입니다.

아직 침체는 시작조차 하지 않았다는 경고가 더욱 섬칫하게 와 닿습니다. 이 차가운 경제적 겨울을 현명하게 모두가 잘 버텨나가길 바랍니다. 이 3부작 뉴스레터를 써야 하나 말아야 하나 참 많은 고민을 했습니다만, 적어도 이 글을 보는 모든 분들은 조금 더 현명하게 미래에 대한 고민을 함께 해 나갔으면 하는 심정에서 포스팅을 하게 되었습니다.

좋은 밤 되세요.

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대한민국의 주거 시장에서 가장 독특한 제도를 꼽으라면 대부분의 사람들은 전세를 꼽을 것입니다. 바로 이 전세를 이해해야 지금의 시장 상황을 정확하게 바라볼 수 있게 됩니다. 전세는 왜 생겼을까요? 왜 지금까진 문제가 없었을까요? 지금 와서는 왜 문제가 된다고 하는걸까요?

전세의 역사는 꽤 오래 전부터 있었다고 하지만, 실제 폭발적으로 증가한 것은 1970년대 고도 성장기였습니다. 이게 중요합니다. 안정적인 현금 흐름을 제공하는 월세에 비해 임대인은 목돈을 통해 더욱 강력한 수익을 거둘 수 있는 곳에 투자했습니다. 몇몇 “라떼 썰”로 도는 것과 같이 당시에는 이자율이 1~20%씩 하던 정기예금과 같은 상품이 있었으니 말입니다.

그런데 IMF 외환위기를 겪고, 서브프라임 모기지 위기에서 시작된 글로벌 금융 위기(GFC, Global Financial Crisis)까지 겪으며 전세계는 성장 둔화를 직면하게 됩니다. 발전할 만큼 발전해서 더 이상 고도성장할 곳이 없었던거죠. 이런 상황 속에 어떻게 해서든 실체적 성장 없이 기업들을 회생시키기 위해 미국을 비롯해 각국은 시장에 돈을 풉니다. 있어보이는 말로 “유동성 완화 정책”입니다. 당시 FED 의장이었던 벤 버냉키의 「헬리콥터 머니」같은 정책 말이죠.

그러면 돈이 풀리고 금리가 하락하면 이제는 안정적인 고소득을 얻을 수 있던 전세는 의미가 없어지는걸까요? 불행히도 그렇지 않았습니다. 그 이후 지금의 전세시장을 왜곡시킨 문제가 시작되었죠. 바로 갭 투기입니다.

갭 투기를 이해하기 위해서는 순환하는 경기 주기에 따라 어떻게 주택 시장이 영향을 받는지를 알아야 합니다1. 정확히는 경기에 따라 증감하는 유동성과 은행/정부의 정책 변화에 따라 달라지게 됩니다. 어떤 이유에서든지 유동성 공급이 필요해지는 경우, 금리는 하락하고 대출 규제는 완화되며 은행 역시 공격적인 대출 상품을 출시하게 됩니다. 이렇게 되면 돈을 구하기가 매우 쉬워지죠. 지금까지 이런 경우 상당량의 (가계) 대출은 주택 시장, 정확히는 수도권 아파트 시장으로 이어졌습니다.

대출이 쉬워지고 유동성 공급이 많아지면 수요가 증가하니까 (부동산을 포함한 자산의) 가격이 오르겠죠. 그 반대면 내려가겠고요. 하지만 이상합니다. 지금까지 우리는 “부동산은 우상향한다”, “부동산 불패”라는 말을 듣고 살았습니다. 그건 왜일까요? 이걸 이해하려면 보통 우리가 경제가 성장한다, 혹은 좋아진다고 표현하는 말 속에는 숨어있는 의미를 이해해야 합니다.

경제가 성장한다는 말은 사회 전체가 만들어내는 자본이 증가한다는 말로 해석할 수 있죠. 결국 성장의 결과는 유동성의 증가라고 풀 수 있습니다. 이 수치가 빠르냐, 혹은 느리냐에 따라 경제가 과열인지 혹은 부진인지가 보인다는거죠. 미 연준에서는 2% 정도의 물가 상승률이 나타나면 ‘적절한 경제 성장으로 인해 유동성이 확대 공급 된다’고 해석합니다. 소위 말하는 「골디락스 경제2」죠.

그런데 재미있는건, 그 역도 적용했다는 것입니다. 다양한 경기 침체를 겪으며 각국 정부는 “성장이 안되면 인위적으로 유동성을 공급하면 시장에 활기가 돌지 않을까?”라고 생각했고, 위기시마다 벤이 한 것 처럼 시장에 유동성을 공급했습니다. 당장 돈이 말라서 도산하기 직전의 기업들에겐 가뭄에 단비였으나, 이런 저금리 기조가 이어지면서 자산시장의 거품3은 점점 커져만 갔습니다. 필요한 성장에 비해 유동성이 너무 빨리 풀려버린거죠. 이것이 갭 투기를 낳은 첫 번째 배경입니다.

갭 투기가 활성화된데는 또 다른 이유가 있습니다. 바로 전세를 국가와 은행이 지원한 것입니다. 물론 전세 지원 정책 자체가 목돈을 모으기 힘든 청년층이나 신혼부부의 주거 안정성을 높이기 위한 목적에서 만들어진 것이라 나쁜 의도만을 가지고 만들어진 것은 아닙니다만, 악용될 여지가 있었던거죠. 거기다 주택저당증권(MBS, Mortgage Backed Security)에 비해 원금 회수가 거의 안정적으로 진행되고, 정해진 이자수익을 얻을 수 있다 보니 은행권에서도 꽤나 환영할만한 정책이었습니다. 몇몇 사업에선 국가가 대출에 대해 지급보증까지 서 줬으니까요. 리스크 없이 수익만 거둘 수 있는 사업이었죠.

그래서 전세시장에는 계속 자금이 흘러들어갔습니다. 그리고 갭 투기도 더더욱 활성화되었습니다. 심한 경우엔 자기 자본 한 푼도 없이 집을 구매하는 경우도 나왔습니다.

위 그림을 가지고 갭 투기를 간략하게 설명해볼까요?

1. 시세 10억의 집에 세입자가 전세 5억에 들어와 살고 있습니다. 이 집을 A가 5억을 주고 삽니다. 세입자가 나갈 때 A가 5억을 부담해야 하기 때문에 A에겐 10억이 필요했지만, 사실상 5억을 빌린 것처럼 작동하게 됩니다.

2. 주택 가격이 올랐습니다. 다음 세입자에겐 전세금 6억을 받고 임대를 해주게 됩니다. 그리고 5억을 돌려주면 1억이 남습니다. 원래대로라면 6억을 가지고 있어야 하지만 그렇지 않습니다.

3. 다음 세입자는 반드시 6억+@를 내고 입주할 것이라는 믿음 속에, 남은 1억을 가지고 다시 시세 2억의 집을 구합니다. 여기에도 1억을 내고 입주한 전세 세입자가 있습니다.

4. 이렇게 되면 A는 한푼 추가 지출 없이 2억원 주택이 한채 더 생긴 꼴입니다. 모두 세입자들에게 “전세금”이란 이름으로 돈을 빌린겁니다.

국가가 보증해주는 저리 전세 대출, 그리고 꾸준한 성장으로 우상향하는 주택가격, 지방이 붕괴되면서 수도권 일부 지역으로만 한없이 집중되는 주택 수요, 국가가 공급하기엔 부족한 중대형 주택 등 세입자는 이런 주택시장에 지속적으로 몰려들 수 밖에 없었습니다.

그러면서 중대형 아파트 중심의 갭 투기도 점점 폭을 넓힙니다. 소형 아파트에서 빌라, 원룸에 이르기까지요. 상당수의 주택이 갭 투기자의 손에 들어가게 된 셈입니다. 하지만 이것도 주택가격이 계속 우상향할땐 아무 문제 없었습니다. 하지만 상승장이 멈추면 어떻게 될까요?

벌써부터 수도권 곳곳에서는 많은 사고 사례가 일어나고 있습니다. 2022년 1월~8월 사이 전세보증금반환보증 사고는 경기도와 서울에서 약 1700여건 발생했고, 인천에서만 640건 가량 발생4했습니다. 지난 8월 24일에는 약 1.4만건의 전세사기 의심 정보가 국토교통부와 주택도시보증공사(HUG)에 의해 조사된 바5 있고요. 2021년에 드러난 소위 '세 모녀 전세 사기’사건은 1년에 걸친 조사 끝에 피해액이 100억원에서 800억원대로 증가한 조사 결과가 발표6되기도 했습니다. 일부 컨설팅 업체가 명의대여를 통해 수천여채의 빌라에서 조직적으로 전세사기를 친 소위 ‘빌라왕’ 사건7 역시 저런 갭 투기 과정에서 고리 하나가 망가지면서 연쇄 대출이 망가진 사례입니다.

2022년에 본격화된 연준의 금리 인상은 사실 2021년 3분기 경부터 예고된 정책이었습니다. 한참 전부터 점도표를 통해 예고되기도 했고, COVID-19를 극복하기 위해 뿌렸던 유동성이 낳은 과도한 인플레이션을 줄이겠다고 강력한 선언을 수 차례에 걸쳐 반복하기도 했습니다. 실제 미국의 물가 상승률은 어마어마한 수준에 달했습니다. 전염병으로 인해 서비스 고용지표가 토막난 상황에서 물가까지 상승하는 것은 가계에 치명타를 가했고, 다양한 보조금 등을 주면서 전체적으로 경제에서 과열된 김을 빼는 정책을 필 것이라고 수 차례에 걸쳐 천명했었죠.

이런 상황에서 주택 가격 하락은 단순히 금리 인상과 관계가 있는 것이 아니라, 전체적 자산시장의 다운사이클에서 온 것이라고 봐도 과언이 아닙니다. 하지만 마지막의 마지막까지 언론들은 “영끌해서 집 사도 만족8”과 같은 기사를 내면서 빨리 “다들 하니까” 집을 대출해서 사야 한다고 이야기했습니다. 사실과 달랐습니다. 2022 가계금융복지조사 결과의 뒤에는 매입 대출이 아니라 전/월세 보증금9이었습니다. 과장된 몇몇 사례10가 반복해서 보도되면서 시장의 열기가 꺼지기 직전까지 땔감이 들어간 셈입니다.

그러면서 상대적으로 가격이 낮아 저연령층도 쉽게 갭 투기에 접근할 수 있던 몇몇 빌라 지구에서는 “청년이 청년을 등쳐먹는다11”는 말까지 나왔습니다. 아파트보다 가격 방어가 더욱 불리해 가격 하락이 더욱 심각한 빌라의 특성때문에 문제는 더욱 증폭되었죠. 주택 하락장을 겪으며 전세라는 레버리지를 잔뜩 달고 있던 갭 투기의 취약점이 고스란히 노출된 셈입니다.

일각에서는 더 이상 미국도 버틸 수 없을 것이라며, 금리 상승분이 꺾인 것을 근거로 내년에는 다시 저금리 사회로 돌아갈 것이라는 희망섞인 말을 하며 부동산을 사라고 하는 자칭 전문가들도 나오고 있습니다. 그렇지 않습니다. 금리는 사실상 후행지표에 가깝기 때문입니다. 경제 상황이 변했고 물가가 변했기에 후행적으로 금융/통화 정책을 수행하는 것이 기준금리의 변동입니다.

시장은 결코 금리 변화에 맞춰 실시간으로 변동하지 않습니다. 실제 GFC 극복 과정에서 테이퍼링을 진행했을 때 냉기에는 시장이 매우 선제적으로 반응했습니다. 소위 ‘테이퍼 탠트럼12’이란 현상이죠. 하지만 정책의 온기에 시장은 그리 기민하게 반응하지 않았습니다. 실제로는 몇 년 뒤에야 회복세를 보였습니다. 그것이 바로 2016년부터 있었던 경기회복입니다.

상편에서 전반적인 경제 상황을, 그리고 중편에서 전세의 뇌관에 대해 이야기했습니다. 다음 하편에서는 본격적으로 전세가 우리에게 가져다 줄 경제적 위기에 대해 이야기하고자 합니다.

좋은 밤 되세요.

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주말에 커다란 기사가 온 인터넷, 아니 부동산에 조금이라도 관심이 있는 사람 모두의 머리속을 뒤흔들어 놓았습니다. 바로 尹 대통령이 지난 3일 있었던 국토교통부 연두 업무보고에서 “미분양 주택을 정부가 매입하는 방안을 검토하라”는 발언을 했다는 것이 보도1되었기 때문입니다.

각계각층에선 강한 우려를 보였습니다. 특히나 지난 예산안 처리에서 공공임대 예산을 5.7조원 삭감한 정부/여당2의 행보는 말이 ‘공공분양을 공급’할 뿐이지 실제로는 ‘분양가에 악성재고가 된 주택을 사 주는 것 아니냐’는 반발을 낳았습니다. 거기다 양곡 격리에 1.4조 가량이 들 것이라는 2030년 전망을 근거3로 대통령이 양곡관리법 개정안에 거부권을 행사할 것임을 선언4한 직후인지라 ‘1조를 아끼면서 27조를 태운다’는 반대 여론까지 곳곳에서 터져나오기도 했을 정도입니다.

하지만 이 배경은 단순히 공급 문제만으로 보기 힘듭니다. 김진태 도지사의 설화로 시작된 레고랜드 PF-ABCP 채권 부실화5는 크레디트 시장으로 확대, PF 채권 전체에 대한 불신으로 이어졌고, 이는 PF 대금을 당장 상환해야 하는 시공사들에게 엄청난 부담으로 작용했기 때문입니다. 공급의 문제가 아니라 건설사의 생존 문제로 직결된 셈입니다.

실제 미분양 아파트에 대한 매입은 지난 9월경부터 지역 시공사들이 요청한 사항 중 하나였습니다. 대한주택건설협회가 국교부에 제출한 「주택경기 침체 해소 방안」이라는 보고서를 보면 잘 드러나 있습니다. 당시 이들이 요청했던 첫 번째 사항은 매입임대등록 허용이었죠6.

정부의 규제 해제 및 건설사 살리기 작전은 크게 이 흐름에서 봐야 합니다. 지난 12월, 전용면적 85㎡ 이하, 소위 국평이라 불리는 주택에 대해 10년 장기임대 임대등록을 허용하는 한편, 임대호수를 2호 이상으로 상향하는 정책을 발표했습니다. 양도소득세 중과 배제와 종부세 합산 배제, 법인세 추가 과세 배제 등 상당한 세제혜택 또한 부활시켰죠. 사실상 2020년 7월에 있었던 등록임대사업 개정을 죄다 되돌려버린 것입니다. 거기에 보태서 주택가액 12~13억인 수도권 지역 아파트 임대사업자에게도 취득세, 종부세 등 혜택을 부여7했습니다.

저런 규제 완화나 거래 지원책이 아무리 있었다곤 해도 막상 주택기금에서 27조를 일시불로 빼간다는 이야기는 국토교통부에도 부담이 될 수 밖에 없었죠. 국교부는 8일 주금 27조를 투입해서 미분양 주택 전체를 매입한다는 보도는 사실이 아니라고 했습니다. 하지만 대통령의 입에서 나온 말이기 때문에 아주 실행을 거부하진 못했죠. 발표 말미에는 미분양 매입이 아니라, 미분양에 대한 PF 대출 보증을 하겠다8는 식으로 방향전환을 한 흔적이 보입니다. 법적 문제도 필요하고, 지출 액수도 보통이 아니기 때문입니다.

사실상 이 행동은 롯데건설 살리기라고 보는 시각이 업계에서는 지배적입니다. 롯데건설은 이미 메리츠증권을 통해 1.5조에 달하는 PF-ABCP에 대한 유동성 지원을 협약한 바 있습니다. 이 돈의 용처는 1분기 만기가 오는 PF-ABCP 1.2조에 대한 상환, 그리고 롯데케미컬의 일진머티리얼즈 인수를 위한 자금 상환 등에 사용9하겠다고 밝혔습니다.

다만 실체를 놓고보면 사실상 롯데의 우회출자 및 빚 돌려막기라 봐도 과언이 아닙니다. 메리츠측이 9천억을 지원하고 롯데그룹이 6천억을 출자한다고 했는데, 이 말이 나오자 마자 롯데케미칼에 빌린 5천억을 상환하는 등의 행보를 보였거든요10. 결국 롯데건설이 둔촌주공에 들어간 자금에 대한 회수 리스크가 있기 때문에 선제적으로 대응한 것이라고 해석할 수 있습니다.

이 정책은 2008~2012년, 서브프라임에서 시작된 글로벌 금융 위기(GFC, Global Financial Crisis) 직격탄을 두들겨맞은 부동산 대세하락 당시 이명박 정부가 시행했던 방법입니다. 물론 당시엔 미분양 가구수도 총 16만 가구로 (현재는 약 4.7만가구) 지금보다 아득하게 많았고, 당시엔 환매조건부 매입이라는 나름의 방어막을 갖춘데다 가격도 최고 분양가의 75%에 그쳤다는 차이11가 있습니다.

물론 지난 정부에서도 전세대책의 일환으로 매입임대가 제시된 적이 있기도 합니다. 다만 이 매입임대는 꽤나 타이트한 조건12이 걸려 있었고, 규모 자체도 매우 적은데다 저소득층에게 저가로 공실 빌라를 임대하겠다는 제한된 용도로 작동13했기에 ‘분양가 매입’ 이야기가 나오는 지금과는 꽤 다르긴 합니다.

물론 12월 당시 정부에서는 환매조건부 도입을 비롯한 08~12년의 정책은 시기상조14라 말하고 있습니다. 그도 그럴것이 실제 GFC 당시 부동산의 최악 저점은 10~12년이었고 실제 시행 준비가 10년에 된거 보면, 아직까지 무리해서 매입을 할 여유는 없다고 해석할 수 있다고 볼 수 있습니다. 다만 말미에 이런 대책을 모두 손패에 올려두긴 하겠다는 여지를 주기도 했었습니다. 지금의 발표도 사실상 이런 여지 만들기의 연장으로 보입니다.

문제는 롯데건설이 그룹 차원에서 메리츠를 끌어들일 정도로 둔촌의 환경이 좋지 못하다는겁니다. 현재 둔촌주공의 ABCP 만기 규모는 7231억원이고, 차환금리는 12%15입니다. 분양 계약을 통해 이 돈을 채우려면 약 77~80%에 달하는 계약을 채워야만 합니다. 그래야 본 PF 대출로 넘어갈 수 있게 되죠.

하지만 녹록치 않습니다. 최고의 재건축 단지, 서울의 대박이라 불리며 “계약 훈풍16”을 제목으로 달고 나온 몇몇 경제지에서조차 “규제완화로 인해 당첨자 80%가 계약관련 서류를 제출했다”는 처음 보는 지표를 내세우고 있는데요. 실제 서류미비 탈락이나 계약금을 안 넣는 사례 등을 보면 통상 65% 정도를 업계에서는 실 계약률로 전망하고 있을 정도입니다.

하지만 정작 둔촌주공 분양이 성공하여 롯데건설(과 나머지 건설사들)이 숨을 잠시 돌릴 수는 있어도, 근본적인 문제가 해결되는것은 아닙니다. 바로 전세 때문입니다. 그리고 이 전세가 2023년 부동산 시장을 뒤흔들 가장 강력한 변수 중 하나입니다. 대체 전세가 왜 문제가 된걸까요? 지금까지 아무런 문제 없이(?) 잘 살아 왔는데 말입니다. 고작 빌라 몇천 채 정도17 터진게 전체 시스템에 부하를 줄 정도로 큰 문제가 될까요?

이어질 글 타래에서 전반적인 상황을 점검해 보겠습니다. 좋은 밤 되세요.

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북한의 무인기가 멋지게 대한민국의 영공을 털었죠. 지난 2015년 무인기 사태와 달랐던것은, 무인기의 침입을 군사분계선(MDL, Military Demarcation Line) 침입 이전부터 인지를 했다는것이고 수차례 경고와 기타등등 나름의 조치(?)를 했음에도 불구하고 무인기는 6시간 이상 대한민국 영공을 활보했다는 사실입니다.

이 점은 어쩔수 있나요. 시시비비를 가려야죠. 그런데 중요한건 무인기에 대한 대응 수단이 과연 적절하게 준비가 되어 있느냐 하는겁니다. 애시당초 이런류의 무인기들은 지령장입을 통해 유도가 되기 때문에 외부의 전자전 공격에도 잘 반응하지 않게 만들면 그냥 격추하는 방법밖에 없습니다.

그러면 과연 적절한 격추수단이 있는지… 부터 살펴보겠습니다.

• 비호 & K800 대공자주포

K-무기라고 해서 엄청 광고를 해댄 대공포입니다. 하지만 이 대공포에는 근본적인 결함이 있으니, 바로 KCB 30mm 기관포입니다. 현재 이 포는 오리콘에서 라이센스를 가지고 있지만, 원래는 히스파노사에서 개발한 기관포가 그 시초이며, Hs.820 20mm기관포를 업건(Up-Gun, 총/포의 구경을 늘리는 일종의 업그레이드)한 물건입니다. 바꿔말하자면, Hs.820의 단점을 그대로 지닌 물건이기도 합니다.

Hs.820 기관포 자체가 탄약의 성능은 출중해서 20x110mm 탄약을 도태시키는 역할을 했지만, 기관포의 성능은 이후 나온 20x139mm 탄약을 사용한 기관포들에 비해서 영 좋지 못했기 때문에 빠른 도태가 이루어진것처럼, KCB 30mm기관포 역시 30x170mm 탄약을 보급하는데 꽤 역할을 하였으나, 포 자체의 성능은 영 시원 찮아서 이후 빠른 도태가 이루어집니다.

그래서 이 포를 주워먹은 나라가 그리 많지 않은데, 원래 지상용으로 개발된 포임에도 영국과 프랑스 외에는 그리 좋은 반응을 보이지 않습니다. 하지만 영국 해군이 주워먹고, 이를 미국 해군이 경비함정용으로 Mk.28 기관포로 서류상 채용함에 따라 악순환이 시작됩니다. 미국의 경비함정은 실제로 만들어지지 않은 물건이거든요.

그리고 이 Mk.28을 제식채용한 몇 국가가 있는데, 그중 하나가 바로 대한민국 해군입니다. 지금은 퇴역한 동해급, 포항급, 울산급, 참수리급, 백구급에 채용됨에 따라서 해군의 범용 기관포가 되기에 이릅니다. 그리고 이 탄약을 호환시키기 위해 비호에서 채용을 하기에 이르죠.

문제는 KCB 30mm포가 많이 채용되지 않은만큼, 성능개선은 거의 이루어지지 않았고 특히 탄걸림, 사거리, 명중률, 위력등의 문제는 처음 개발된 1950년대와 별반 다를바가 없습니다. 이러다보니 그간 꾸준히 업그레이드가 된 같은 회사의 KCB 35mm와는 엄청난 성능차이가 존재합니다.

이러면 포를 자체적으로 업그레이드를 하던가 다른포를 사용하던가 하는 방법을 강구해야하는데, 그런 방법을 전혀 강구하지 않고 그냥 계속 사용하고 옆에 대공미사일을 덧붙이는걸 택한게 현재의 비호입니다. 포의 생산은 00년대에 이루어졌는지 몰라도, 실질적인 주포의 설계는 50년대 수준이고, 당연히 그 성능도 50년대 수준에 불과한 대공포인셈입니다.

그러니 우크라이나전에 투입된 70년대 개발된 게파르트가 단 6발의 교전으로 드론과 순항미사일을 격추하네 마네 하고 있을때 비호는 300발의 교전으로도 드론 격추를 장담한다 못한다 이러고 있습니다. 거기다가 비호의 수량 역시 충분치 못할뿐더러 KCB 30mm기관포의 교전거리까지 매우 짧기 때문에 커버할수 있는 범위조차 좁습니다. 교전기회 자체가 성립이 안된다는 말이죠.

• 오리콘 35mm GDF-003

사실 포의 성능만 보자면 한국에서 가장 좋습니다. 문제는 세 가지인데, 하나는 수방사에만 집중배치되어 있어서 교전기회가 극도로 제한되어 있다는 점, 또 하나는 GDF-003자체가 85년에 나온 엄청 구형의 무기라는 점, 그리고 마지막 하나는 군납비리로 해먹어서 사격제원과 포의 수명이 지 멋대로라는 점이죠. 그래서 스펙과 달리 현실적으로 무언가 역할을 할 가능성은 없다고 보는 편이 좋습니다.

• 천마

천마 역시 가장 중요한 문제가 있습니다.

겨우 군단급에나 배치된 귀하신 몸이라는 점인데, 이 점은 교전기회가 극도로 제한된다는 점입니다. 교전범위가 8km 남짓인데, 그나마 군단급에 가야 구경할수 있으니 드론이 여기 안에 들어가야 어떻게 해볼 기회가 겨우 생기겠네요.

추적레이더의 성능이 과연 드론을 효과적으로 구별할 수 있을지등의 문제는 아예 별개입니다. 애시당초 고속항공기를 상대하기 위해 만든 교전체계라는 점을 생각하면 저속항공기인 드론을 추적할 가능성을 높게 잡기는 힘들어 보입니다.

• 발칸

자주발칸도 충분한 수량이 없는데다가, 견인식 발칸은 이제 퇴역해야 할 물건이죠? 거기다가 발칸 자체가 충분한 수량이 깔렸는지 먼저 한번 생각을 해 봅시다.

• 천궁

사실 드론을 탐지했을 가능성은 좀 있습니다. 문제는 그 드론을 추적할수 있느냐죠. 개인적으로 그 가능성에 대해서는 희박하게 봅니다. 여기에, 고폭탄이 가득한 천궁 발사체를 민간인이 가득한 아군지역의 초저공지역에 발사한다는것은 엄청난 양의 파편을 지상에 뿌리겠다는 말과 같은 뜻이죠.

• 패트리어트

이건 천궁보다 더한놈입니다. 드론 잡는데 사용할 이유가 전혀 없죠.

이쯤 정리해보면 북한의 정찰 드론을 격추하기라는게 생각만큼 마땅하지 않다는걸 알 수 있습니다. 그러면 안보는 보수를 외치는 정권에서는 과연 뭘 어떻게 했어야 할까요?

이번에 들어온 드론이 정찰드론이었으니 한차례 떠들썩 하고 끝났겠지만 카메라 대신 고폭탄을 달고 온 드론이었다면 어떤 일이 일어났었을까요? 당장 다에시(ISIL)가 상용 드론에 박격포탄 등을 매달아 날리기도 했을 정도로 드론 테러는 흔한 일인데, 그때에도 백브리핑을 통해 엠바고를 걸고, 그 이후 언론 통제를 하며 드라이하게 단신 처리하면 될 일일까요?

어떤 방법으로 막느냐 하는것은 그냥 군의 고민만으로 끝날 일이 아니라고 생각합니다.

경제 전망을 나타내는 뉴스들은 갈수록 부정적 전망만 보여주고 있습니다. 국내 기업의 절반은 “내년 경제 상황이 매우 심각1하다”고 전망하고 있으며, 이미 미국의 빅테크 기업들은 잇단 정리해고를 단행하고 있는 중2입니다.

언제까지 엔저(低)를 유지할것만 같던 일본은행(BOJ, Bank Of Japan)도 장기금리를 인상, 사실상 금리인상에 동참3하며 유동성 공급에 영향을 주고 있습니다. 특히 이는 생각보다 큰 이슈가 될 수 있는데, 지금까지 세계적으로 낮은 엔화 이자를 통해 일본에서 돈을 빌려 해외에 투자하는 소위 ‘엔 캐리 트레이드’를 해왔기 때문입니다. 캐리 트레이드 자금이 일본으로 회수되는 경향을 보인다면, 전 세계에 풀려있던 유동성이 또 다시 축소되는 영향4을 줄 수 있습니다. 이러면 각국 채권을 비롯하여 자산 시장에 다시 한번 찬물이 끼얹어질 가능성이 생긴 셈입니다.

또한 국내에서는 김진태 지사가 PF 시장에 가한 충격이 여전히 부동산 시장을 뒤흔들고 있습니다. 앞서 강원도는 이를 상환하겠다고 밝힌 바 있으나, 상환을 한다고 신용이 당장 회복되는것도 아닐 뿐더러 무엇보다 리스크가 전이된 크레딧 시장에는 여전히 찬바람이 쌩쌩 불고 있습니다. 심지어 조선일보조차 주간조선에서 <2023년 부동산 PF 위기징후 보인다5>라는 기사에서 “문제는 2023년이다. 2022년 상반기에 만기를 1년 연장한 사업장들은 이제 곧 또 돌아올 만기를 메워야 한다. 하지만 2023년 상반기는 부동산 하락기가 본격적으로 도래할 시기로 점쳐지고 있다”고 언급했을 정도입니다.

이창용 한국은행 총재가 지난 10월에 “부동산 가격이 조정되고 가계부채 증가율도 조정되는 것이 고통스러운 면이 있어 죄송한 마음이 든다”고 발언6했던 내용, 지난 12월 16일 IMF가 “코로나19기간 저금리 영향으로 급등한 한국 부동산 가격이 큰 폭의 조정을 받을 수 있다”고 경고한 내용7이 다시 한번 심각하게 와 닿지 않을 수 없습니다.

이런 내용들을 정리라도 하듯, 한국은행에서는 지난 22일, 22년 12월 금융안정보고서를 발표8하였습니다. 약 170여 페이지에 달하는 보고서에는 중요한 데이터들이 곳곳에 숨어있습니다만, 그 중에서 가장 눈여겨 보이는 부분은 역시 누가 뭐라 해도 부동산 시장에 대한 이야기가 될 수 밖에 없죠.

보고서에서는 부동산 시장의 하락 이유는 1. 가파른 대출금리 상승, 2. 경기 둔화 우려, 3. 주택 매수심리 위축 등으로 꼽고 있습니다. 이와 함께 주택가격 대비 임대료 비율(PRR, Price to Rent Ratio)도 하락했다고 조사 결과를 발표하고 있는데요. 같은 보고서에 나오는 전세자금대출보유 차주의 DSR(Debt Savings Ratio, 총부채원리금상환비율) 및 연체율과 께 보면 꽤나 무시무시한 결과를 도출할 수 있습니다.

주택담보대출 보유 차주의 DSR은 18년부터 하락하다 20년 1/4분기 코로나 팬대믹으로 인해 생긴 유동성 잔치를 타고 다시 60%대로 올라오고 있습니다. 연체율 역시 최근 증가해서 0.25%까지 증가했습니다. 반면 전세자금대출 보유 차주는 DSR 자체도 낮고, 연체율 역시 안정적입니다. 이 자료와 18~20년 사이에 갭투자가 급증했다는 자료9를 같이 놓고 보면 전세대출 자금에 부동산 시장이 꽤나 강하게 의존하고 있다는 것으로 해석할 수 있게 됩니다.

상승장에는 사실 별 문제가 없습니다. 현금흐름에 무리한 부채가 있어도, 어차피 부동산 가격이 오르면 전세가가 같이 오르거든요. 다음 임차인이 들어올 때 전세금을 앞 사람에게 지급하고 그 차액을 챙기면 됩니다. 땅 짚고 헤엄치기처럼 보이죠. 실제 그런 욕심에 높은 레버리지의 빚을 소위 ‘영끌’해서 시장에 진입한 젊은 층 신규 갭 투자자들이 노원-도봉-강북을 중심으로 상당수 생겼었습니다.

하지만 문제는 지금 시장 상황이 하락장이라는겁니다. 실제 금융안정보고서 내에는 ‘집주인의 11%는 금융자산을 처분하고 금융기관 대출까지 받아야 보증금 하락분을 돌려줄 수 있을 것’이라는 흉흉한 분석10까지 있습니다. 전세가나 월세가는 보통 건물의 가치를 산정하는데 기초자료 중 하나로 활용됩니다. 형태가 다달이 들어오는 현금흐름이냐, 혹은 일종의 무위험 레버리지처럼 2년간 쓸 수 있는 임대냐가 다를 뿐, 전/월세는 곧 건물에서 창출할 수 있는 자본을 말하는거니까요.

문제는 또 있습니다. 바로 공급물량입니다.

앞서 PF시장에 한랭전선이 돌고 있다고 언급했었죠. 건설사/시행사 입장에서는 단기 차입자금인 PF를 상환하기 위해서는 어떻게 해서든 분양을 해서 현금을 확보해야 합니다. 수천억에 달하는 돈을 건설사가 단독으로 상환할 순 없거든요. 보통은 PF 만기를 연기, 차환, 분양 연기 등을 하지만, 지금은 자금을 조달하기 쉽지 않은건 둘째치고 조달하더라도 금융비용이 어마어마하게 올라가버린 상황이기 때문입니다.

문제는 전국적으로 내년에 22만 호11, 강남 3구만 3.3만호라는 공급 폭탄 물량이 쌓여있다는겁니다. 그 중 13~15만호는 무조건 분양하지 않으면 건설사에 치명적 자금 경색을 유발할 수 있는 물량들입니다. 거기다 3기 신도시 공급도 본격화됩니다. 어떻게든 분양을 진행해야 하는데, 과연 미분양이 일어나지 않는다고 말할 수 있을까요? 당장 둔촌주공만 해도 여러번의 추가 모집을 한 끝에 겨우 청약 미달을 면했12습니다. 그나마도 39제곱미터 특공은 미달이라는 처참한 성적표13를 받아들 수 밖에 없었죠.

정리하면 호경기에 급격하게 진행된 재건축과 공급 추가분이 쌓여있는 상황에서, 특히나 강남 3구의 전세물량은 이미 3만가구 정도 도로 회수될 것이라는 전망이 확실한 가운데에 전세가액은 끝간데 없이 내려가고 있습니다. 전세 시장에서 다음에 들어올 사람이 먼저 들어온 사람의 전세금을 부담해 준다라는 갭 투자의 필승 공식이 망가져버린겁니다.

여기에 집값의 하락으로 인해 “헐값에 파느니 전세로 돌린다14”는 주택 보유자들의 인식까지 겹치며 이 전세 물량 + 신규 공급 물량을 모조리 소화하지 않으면 역전세난이 발생할 수 밖에 없는 상황이 되어버린 것입니다.

문제는 앞서 언급한대로 전/월세는 부동산의 밸류에이션 척도 중 하나인데, 전세가액이 붕괴하면 부동산을 가지고 당겨 쓸 수 있었던 자금의 두 축인 1. 전세금 2. 주택담보대출이 한번에 모두 무너져버리는 꼴이 되는겁니다. 자. 여기서 한국은행이 보고서에서 언급했던 취약 대차주 11%의 부실화가 현실로 다가오면 어떻게 될까요? 과연 그 허공으로 사라진 세입자들의 전세금은 누가 감당할 수 있을까요?

‘엥 그러면 집값 내려가서 서민들이 구하기 쉬워지는 것 아니냐?’라고 반문할 수도 있을겁니다. 하지만 그렇지 않습니다. 기본적으로 주택, 특히 서울 주택은 가격이 높다보니 주택담보대출, 즉 레버리지를 끼고 구매를 하지 않을 수 없습니다. 그런데 안그래도 금리가 높은 상황에서 은행이 부동산에 대한 밸류에이션을 하는데 악재가 겹치면 대출을 얻기 더욱 힘들어집니다.

정책적으로 대출 완화, 구체적으로는 DSR에 대한 규제를 줄이라는 업계의 요구가 있음에도 금융위원장을 비롯한 금융당국에서는 이미 가계부채의 심각성이 너무 높고 취약계층은 부실화 위험이 크다는 것을 근거15로 DSR을 마지막 보루처럼 삼고 있습니다.

주택 가격은 내려가도 자금 수급이 쉽지 않아진다는겁니다. 문제는 또 있습니다. 자산이 쪼그라들고 이자 상환, 즉 금융비용이 급증하며 부실화가 증가하면 지금까지 대출을 내줬던 은행들, 특히 소규모 저축은행들부터 피해를 입게 됩니다. 레버리지를 통해 주택을 구매한 계층이 한은 보고서상 고신용자로 나타나고 있는데, 이들의 금융비용 증가로 인한 소비 감소는 실물경제 침체로까지 이어질 수 있게 됩니다.

문제는 지난 21일 있었던 취득세 중과 완화 등 정부의 대책은 철저하게 시행사가 분양물량을 잠글 수 있도록 세금을 줄여주는 것과 취득세, 등록임대세재 지원, 양도세 과세 연장 등 계속 세금을 줄이는 식의 대책만 하고 있습니다. 마지막의 마지막까지 돈 있는 사람들에게 부동산 경기 부양 ‘해 줘’라고 말하고 있는 모양새입니다.

국토부 일각에서는 실거주, 전매제한 규제까지 풀자는 이야기16까지 나오고 있습니다. 법인이랑 다주택자 규제를 푼 상황에서 실거주 규제까지 풀리면 당장 법인들이 자신들의 여유 자금을 이용해 매수를 하여 시장에 훈풍을 돌게 할 수 있다는 가능성은 생기지만, 금리로 인해 힘든 개인들의 물건을 싹 쓸어담고 그들을 청산엔딩으로 보내며, 이후 최악의 투기 시나리오로 이어질 수 있기 때문에 3~5년 이후에 부동산 시장에 폭탄만을 떠넘기는 꼴이 되리라 전망합니다.

지금 부동산 시장에는 PF 부실화, 부실한 개인, 과도한 DSR이라는 수많은 악재들이 버티고 있습니다. 내내 상승장만을 노래하던 언론들도 2023년은 대세하락장이 올 것임을 전망하고 있습니다. 내년 1월 둔촌주공 발표와 정부의 대책 발표 후 좀 더 자세한 전망을 할 수 있겠지만, 적어도 내년 한해 동안은 부동산 매입은 멈추는 것이 좀 더 현명한 판단이 아닐까 조심스레 예측해봅니다.

상승장에 사라고 하는 것은 쉽습니다. 경제 전문가인양 하는 것도 쉽습니다. 하지만 시장이 얼어붙으면 모든것에 조심스러워 질 수 밖에 없고, 한마디 한마디에 조심해야만 합니다. 어떻게 된게 항상 하락장에만 이런 글을 쓰게 되는데요. 한 가지 확실한 것은 이 역시 사이클릭한 경기이기 때문에, 지나갈 것이라는 겁니다. 지금의 시간을 잘 인내하고 좋은 기회를 거머쥐는 이들에게는 분명히 다음 사이클에서 행운의 여신이 손을 내밀어 주겠죠. 그 기회를 모두 함께 쥐고 가길 바래봅니다.

좋은 밤 되세요.

지난 글 : 2023 K-경제 대전망 - 2. '연준 꼼짝 마, 까불면 죽어'

김진태 강원도지사가 일으킨 레고랜드 회생 파문은 결국 원위치로 돌아가고 있습니다. 도는 지난 9일 보증채무 상환을 의결했으며, 이어 15일에는 레고랜드 운영사 GJC(중도개발공사)에 대한 회생신청을 철회1했습니다. 하지만 그 사이에 우려스러운 일이 생겼습니다.

바로 지난 11월 30일에 있었던 중도개발공사 대표이사 재선임에 대한 주총입니다. 주총 에서는 김준우 전 춘천도시공사 사장을 신임 대표로 결정2하였습니다. 재미있는 인선입니다. 김준우 신임 대표는 GJC의 경영에 대해 투명성을 강조하며 “당연히 주주 회사들하고 자료를 놓고 같이 검토하고, 또 문제점도 파악하고, 거기에 대안도 만들고 이래야 된다고 저는 봅니다.”라고 밝혔는데, 이는 김진태 강원도지사가 목표했던 정치적 목적과 정확하게 일치합니다.

김준우는 과거 국민의힘에 입당, 지난 2022년 지방선거에서 출마3했던 인물이죠. 결국 김진태 지사의 목적은 완전히 다 달성하지 못했지만 신임 대표 인선에 자신의 영향력이 있었다는 뉘앙스의 인터뷰4를 진행했습니다. 특히 과거 GJC와 멀린의 협상 과정에서 강원도가 추가약정액 600억을 모두 멀린에 지급해야 할 뻔한 사태를 수습하기 위해 신임 대표에 올랐던 송상익 단장5을 도지사가 대표 라인을 무시하고 자신이 그룹 총괄사장과의 협상에 직접 나서는 등 경질에 가까운 방법6으로 내보낸 것에 주목해야 한다고 봅니다.

심지어 상환에 쓰이는 비용조차 지역기금, 정확하게는 폐광기금을 끌어다 빌린다는 점에서 준비가 안된, 급조된 비용이라는 것이 여러 발표7를 통해 확인되고 있습니다. 일각에서는 이제 레고랜드 사태는 다 해결되었다며 채권 시장이 안정을 찾을 것이라는 장밋빛 전망을 하기도 했지만, 증권가에서는 안심하기엔 이르단 전망8도 있습니다.

이런 상황에서 조선일보가 야심차게 “경제 전문 기자”를 동원해 3부작으로 게재 “예금 금리 7% 시대에는 강남 부동산보다 채권 투자가 매력적”이라는 인터뷰가 과연 현 시기에 개인 투자자들에게 적절한 가이던스를 주고 있는지에 대해서는 의문이 생길 수 밖에 없는 상황입니다. 이번 뉴스레터에서는 인터뷰가 언급한 세번째 이야기, 세계 경제 이야기와 향후 전망에 대해 언급하며 채권 시장 신규 진입에 대한 전망을 해볼까 합니다.

1. (채권)시장의 동향 3가지

   1. 인플레이션의 심화

   2. 신용 스프레드의 확대

   3. 부채의 증가

2. 금융시장 현안 분석

   1. 한-미 기준금리 차이

   2. 레고랜드/흥국생명 케이스

   3. 저축은행 고금리 예금 상품

3. 세계 경제 분석

   1. 인플레이션과 통화긴축

   2. 글로벌 공급망의 변화

   3. 정치적 양극화

4. 금리 상승기의 재테크 방법

1. 인플레이션과 통화긴축 - 고용 지표와 비거주 서비스 물가지표가 핵심

제롬 파월 의장은 지난 15일 연방공개시장위원회(FOMC, Federal Open Market Committee)에서 “물가상승률이 2%를 향해 지속적으로 내려가고 있다고 위원회가 확신할 때까지 금리인하를 고려하지 않을 것”이라며 “상당 기간 저성장 등 경제적 고통이 수반될 수 있다. 다만 가장 극심한 고통은 인플레이션을 잡지 못하는 실패에서 나올 것”이라고 발언9했습니다.

이는 앞서 CPI(Consumer Price Index, 소비자 물가 지수) 발표가 예상보다 낮은 6.0%로 나와서 긴축 완화와 금리 인하를 기대했던 시장에 찬물을 끼얹은 것입니다. 문제는 지난달 30일에는 “과도한 긴축을 원하지는 않는다”고 발언10하면서 시장을 냉탕과 온탕에 번갈아 집어넣는 행보를 보였다는겁니다.

매파적으로 태도를 전환한데에는 미국 내 비주택서비스 가격이 여전히 높다는 것이 핵심적인 이유11가 되었습니다. 또한 동 인터뷰에서 “노동시장이 둔화, 실업률이 상승할 것”이라고 발언했는데요. 현재 SEP(Summary of Economic Projections, 연준 경제 전망)에 따르면 실업률은 1%p 이상 상승할 것이라는 전망과 결합해본다면 사실상 FED(FEDeral reserve board, 연방준비이사회)는 이 정도의 침체는 인플레이션 리스크에 비해 여전히 감내할 수 있을 만한 상황으로 본다고 예상할 수 있습니다.

현재 미국의 고용시장은 수치 자체로는 완전 고용에 가깝지만, 경제활동 참가율이 하락하면서 고용시장의 수요와 공급 간 균형이 깨어지고 있다는 점12이 문제로 꼽힙니다. 거기다 인플레이션이 장기화되면 될수록, 임금 인상 요구는 굉장히 가팔라질 수 밖에 없습니다. 그렇게 되면 가뜩이나 재고13가 잔뜩 쌓여가는 마당에 가격 경쟁력은 둘째치고, 기존에 만들어 낸 물량조차 판매하지 못하는 기업들은 고용을 유지할 동력을 상실하게 되겠죠. 악순환이 일어나는 셈입니다. 결국 미국은 인플레이션과의 전쟁을 이어나갈 수 밖에 없게 되었고, Ciovacco Capital Management 등 월가 일각에서는 2023년 1분기나 2분기 중 본격적 경기 침체로 접어들 가능성까지 언급14하고 있습니다.

2. 공급망 재편 - 중국에서 벗어날 때

미국 제조업 구매관리자 지수(PMI, Purchasing Manager Index)는 지난 1일 49.8이 될것이라는 예측을 깨고 49.0을 발표15했습니다. 이전 수치가 50.2임을 생각해본다면 이는 경기 흐름에 대한 실제 기업들의 전망이 악화되는 것을 의미합니다. PMI 지수는 향후 경기 전망에 대한 조사를 한 것으로, 미국 공급자 관리협회(Institute for Supply Management)에서 발표하는 수치입니다. 이 수치가 50이라면 경기 전망이 중립인 것이고, 50보다 크면 경제가 좋아진다는 전망입니다. 우리는 이 값이 50이라는 벽을 깨고 아래로 내려간 것을 눈여겨봐야 합니다.

여전히 이어지고 있는 우크라이나-러시아 전쟁 역시 타격을 주고 있습니다. 초기엔 우크라이나의 에그플레이션을 우려했으나, 현재 딜로이트의 리포트에 따르면 러시아의 공급이 문제가 되고 있습니다. 전 세계가 러시아의 천연자원을 값싸게 뜯어먹다가 전쟁으로 막히니 고통을 받는거죠. 러시아는 전 세계 라듐 등 백금족 광물의 글로벌 공급량 중 30%, 티타늄은 13%, 니켈은 11%를 각각 차지하고 있습니다. 전쟁 이후 자동차 촉매 변환기의 핵심 재료인 팔라듐 가격은 무려 80% 상승했을 정도입니다.

시진핑의 3연임 후 이어지는 미중 대결과 IRA(Inflation Reduction Act, 인플레이션 감축법)의 핵심 축 중의 하나인 리쇼어링을 생각해본다면 중국의 값싼 노동력 역시 이제 GVC(Global Value Chain, 글로벌 가치 사슬)에서 꽤나 퇴색될 가능성이 커졌습니다. 이 부분이 잘 드러나는 것이 외국인투자위험심사현대화법(FIRRMA), 수출통제개혁법(ECRA), 미국혁신경쟁법(USICA) 의 법안들이 통과되었다는 점입니다. 여기서 우리가 주목해야 할 것은 대놓고 중국을 견제하기 위한 가드레일 조항을 포함하고 있다는겁니다.

반대로 중국은 ‘쌍순환 전략’을 제시하고 있습니다. 국내 순환과 국제 순환으로 구성되는데 국내 순환은 제조업 핵심 장비/부품/소재의 자급자족을 통한 독자 공급망 구축을, 국제순환은 고부가가치 상품 수출 확대입니다. 내수시장 확대와 더불어 별도의 독립 공급망을 구축하겠다는 의도로 보입니다. 또한 중국 역시 수출통제법과 무역 제한 기업 리스트를 발표하는 등 미국에 대한 견제를 가하면서 한편으로 WTO에 미국을 제소16하고, 자국 내에서는 적극적 육성 정책을 피고 있습니다. 한국무역협회의 자료에 따르면, 중국의 자급률은 꾸준히 증가하고 있는 추세입니다.

지금까지 물류의 흐름은 공급망 효율성에 큰 방점을 두고 있었는데, 중국의 저렴한 인건비와 생산시설을 활용한 공급망이 구축되어 왔었습니다. 하지만 지금과 같이 새로운 양극체제가 구축된다면 한국은 선택을 해야 할 때가 다가올 것입니다. 썩 희망적인 전망만은 아니죠.

3. 정치적 양극화

경제 후퇴 신호는 지난 COVID-19 팬대믹에 과도하게 공급되었던 유동성과 엮여 극심한 빈부 격차를 낳았습니다. 거기다 앞서 언급한 미-중의 양극화가 발생하며 인플레이션과 별개로 실제로 운송비용이 급증했으며, 우-러 전쟁과 유럽의 이상 기후로 인한 에너지 수급(가스, 풍력) 저하, 3년간 이어진 라니냐로 인한 이상 저온이 모두 엮이며 세계 경제는 언제 극심한 침체로 빠질지 모르는 살얼음판을 걷게 되었습니다.

이런 상황에서 극우적 세력이나 파시스트가 발흥하는 것은 어떻게 보면 자명한 일입니다. 이탈리아에서는 이미 이탈리아 형제들이 집권17했으며, 스웨덴에서도 극우정당인 ‘스웨덴민주당’이 20% 이상 득표하며 연정에 참여했습니다. 집권과는 거리가 멀지만 프랑스에서의 마린 르펜 돌풍이나 독일에서 ‘독일을 위한 대안’ 정당 지지율이 급증하는 등, 전 세계적으로 자국 중심 주의가 심화되는 경향을 보이고 있습니다. 이는 경제적 악재와 맞물려 이후 세계적 협력이 필요한 경우 심각한 문제를 낳을 가능성을 증폭시키고 있다고 볼 수 있습니다.

금리 상승기의 재테크 방법 - 강남 부동산보다 채권이 답인가?

조선일보 인터뷰 기사에서는 ‘금리가 높아지니 채권을 사야 한다, 이자율이 높지 않냐’고 말하고 있습니다. 하지만 중요한 것이 있습니다. 인터뷰에서는 “10년 만기 채권을 액면금리 5%에 샀을 경우 그 채권의 시중 금리가 4%로 떨어지기만 해도 채권 가격이 3.5% 상승한다. 그 채권을 사서 1년을 보유하면 5% 이자를 받을 뿐 아니라 자본 차익 3.5%까지 보니 연간 수익률이 8.5%나 된다.”고 장밋빛 전망을 피고 있습니다.

하지만 이상합니다. 분명히 당분간 금리는 상승기조로 전환될 것인데, 그렇다면 이자율 5%를 감안하더라도 연준 기준금리가 0.5% 변할때마다 시중금리는 더 크게 변동될 것인데, 그렇게 되면 채권의 가격은 이자율보다 낮아질 수 밖에 없겠죠.

유창범 KB 본부장은 또 “미국 연준이 1981년 6월에 기준금리를 19%로 올렸을 때 30년 만기 채권을 샀다고 생각해보라. 매년 이자도 연 15%씩 줬으니 얼마나 싼 가격에 샀겠나?”라고 언급하고 있습니다. 하지만 문제가 또 하나 있습니다. ‘금리가 정점이 올 때를 노리라’고 하고 있는데, 당장 물가 상승률의 상승폭은 꺾였지만 고용지표가 대두되면서 다시 연준은 50bp 금리를 올렸습니다. 이런 상황에서 인플레이션율이 언젠가 내릴 것이라는 희망에 배팅을 하고 10년 이상 자금을 묶는 것이 최선인가 하고 묻는다면 답하기 궁색해지는것도 사실입니다. 게다가 스스로도 언급했듯, 3~5년 만기 국채금리는 4.2~4.3%로 물가상승률을 고려해본다면 구매에 좋지 않은 상황이죠.

세계적인 투자회사 BlackRock에서는 자체적으로 발행하는 시장/투자 동향에서 국채에 대한 투자는 단기적, 장기적 두 방향 모두에서 좋지 않다고 보고 있습니다. 근거로는 시장에 여전히 강하게 작용할 인플레이션을 들고 있습니다. 채권 시장에 대해 아직은 부정적 전망을 하는거죠. 문제는 조선일보에서는 채권을 사고 거기에 대한 헤지(리스크 회피) 방법으로 금리 파생 상품을 구매할 것을 들고 있는데, 이는 개인이 직접 접근하기 힘든 시장인 것과 별개로 위험성도 매우 큰 금융상품입니다.

지금과 같이 시장이 급격하게 변할 때는 스스로의 현금 흐름부터 먼저 준비해야 할 것입니다. 여전히 레고랜드와 흥국생명 여파에 회사채와 ABS는 휘청거리고 있으며, 인플레이션 역시 진정될 기미가 보이지 않습니다. 이런 상황에서 채권에 과도한 투자를 종용하는 조선일보는 일반 투자자들을 기만하고 있다고 해도 과언이 아니겠죠.

다음주부터는 본격적으로 둔촌주공 청약 이후 이슈를 점검하고, 향후 부동산에 일어날 영향을 전망하며 2023년 이후 한국 경제에 대한 전망을 이어나가보도록 하겠습니다.

좋은 밤 되세요.

지난 글 : 2023 K-경제 대전망 - 1. '전문가도 믿을 수 없다'

흥국생명 사건은 최대주주 태광그룹 오너의 유상증자1를 통해 자금수혈을 약속받고 콜 옵션도 도로 행사하겠다며 번복에 번복을 거치며 정리되는 것 같고, 김진태 강원도지사가 레고랜드를 뒤흔든 사건도 “빚 갚았으니 이제 마무리임2”이라며 마무리가 되는 것 같습니다.

…정말로 그럴까요?

PF(Project Financing)와 채권시장의 심각한 경색은 지방 건설사부터 현실화되고 있습니다. 충남지역 6위 업체인 우석건설은 부도처리3가 되었으며 경남 18위 건설사인 동원건설도 부도처리4 되었습니다. 그 뿐만이 아닙니다. 대구에서는 보현건설 대표이사가 30억 이상을 들고 잠적, 현장에서 자살 소동5이 일어나기도 했습니다. 당연히 공사 현장은 올스톱 상태입니다.

문제는 원청인 화성산업이 체불임금 지급 없이 현장 폐쇄를 공지했다는 것입니다. 화성산업은 우방, 태왕과 함께 IMF에서도 겨우 살아남은 중견기업이자 도급순위 42위의 업체라는건데, 이런 대형 업체에서 나타난 파열음은 결코 좋은 신호라 볼 수 없습니다.

둔촌주공을 비롯한 시장 역시 좋지 않습니다. 세기의 매물이라 불리며 완판을 기대하고 있지만 현재까지의 일반청약 경쟁률은 3.69:16입니다. 다 채운 것 처럼 보이겠지만 실제 계약까지 가게 되면 다수가 떨어져나가는 청약시장에서 기존 서울에서 진행된 분양 경쟁률이 21.5:1을 기록해서 완판했던 사례에 비하면 너무나 초라한 성적표입니다. 당장 8천억 규모의 대출 만기가 내년 1월 19일에 다가오는데, 분양을 완판하지 못하면 자칫 조합이 파산하는 위험성까지 생깁니다.

이러다보니 정부가 열심히 재건축/재개발을 풀어제끼는데도 건설사들은 냉담한 상황입니다. 신당 8구역 재개발 사업도 요건 미충족으로 유찰될 정도7니까요. 사실 지금 다 괜찮다고 하는 조선일보도 이미 10월경에 “건설업 줄도산 조짐, 통계는 알고 있다.8”며 국정감사 자료를 인용, PF 연체율이 31Bp로 7Bp에서 4배 이상 오른 것을 지적한 바 있습니다.

특히나 서브프라임 위기로 인한 글로벌 금융위기(GFC, Global Financial Crisis)의 이유가 서브프라임 채무자가 아닌 프라임(우량) 채무자들의 부채 증가율이 급증하면서 생겼다는 전미경제연구소(NBER,National Bureau of Economic Research)의 연구9와 겹쳐놓고 보면 섬뜩해질 정도입니다.

이런 상황에서 조선일보는 ‘금융시장의 펀더멘탈에는 이상이 없다’며 한국 국채를 매수해야 하고, 해외 투자자는 북한의 도발에 관심이 없으며, 기업이나 가계가 과도한 차입을 하지 않으면 해결될 것’이라고 지적하고 있습니다. 며칠 전까지 부동산을 사야 한다고 정부가 규제 해제를 반기던 그 언론사가 맞는지 의심될 정도입니다.

1. (채권)시장의 동향 3가지

   1. 인플레이션의 심화

   2. 신용 스프레드의 확대

   3. 부채의 증가

2. 금융시장 현안 분석

   1. 한-미 기준금리 차이

   2. 레고랜드/흥국생명 케이스

   3. 저축은행 고금리 예금 상품

3. 세계 경제 분석

   1. 인플레이션과 통화긴축

   2. 글로벌 공급망의 변화

   3. 정치적 양극화

4. 금리 상승기의 재테크 방법

금융시장 현안 분석

1. 한-미 기준금리 차이는 그리 중요하지 않다 - 거짓

인터뷰 기사에서는 “미국의 소비자 물가상승률은 8%, 기준금리가 4%라 실질금리는 -4%고, 한국 소비자 물가상승률은 5.7%, 기준금리가 3%니 실질금리는 -2.7%로 여전히 한국이 더 나은 상황이니 외자 유입이 이어질 것”이라고 보고 있습니다.

과연 그럴까요? 초장기적 시각으로 보면 실질금리가 유의미한 해석을 하지만 대부분의 경제적 사건/사고는 펀더멘탈의 붕괴가 아니라 단기자금의 급격한 경색, 즉 핫머니의 이동에 의해 발생했다는 것을 절대 간과해선 안된다는겁니다. 특히나 외환 보유고를 헐어가며 원화 방어를 하고 있는데 당연히 저평가때 샀다가 빠르게 털고 나갈 가능성은 있죠. 실제 주식시장만 해도 외인들의 매수매도 합을 보면 여전히 매도 우위에 있는 것을 볼 수 있습니다.

거기다 한술 더 떠서 한국이 WGBI(세계 국채 지수)에 공식 등재되면 자금이 유입될 것이라 하고 있는데, 현재 분명히 한국이 워치리스트에 올라간 것은 맞지만 공식적으로 포트폴리오에 편입되기 위해서는 넘어야 할 산이 많습니다10. 스위스, 인도같이 워치리스트에 등재 되었지만 포트폴리오에 편입되지 못한 채 한참 머물러 있는 국가들도 있죠. 한국의 현 상태를 정확하게 말하면 “레벨 1(이머징마켓 지수 최소 기준)에서 레벨 2(WGBI 최소 기준)으로의 등급 향상이 가능한지 아닌지를 지켜보겠다.”고 해석해야 맞습니다.

자본시장 완전 개방과 면세 확대, 투명한 외환 거래, 역외 외환 시장 등 아직까지 한국이 MSCI 선진국 지수에 편입되지 못한 이유들이 주루룩 있는 상황에서 ‘WGBI 편입만 하면 수십조 자금이 들어오니 괜찮다’고 주장하는건 무리수가 있죠. 그리고 그 자금들이 쏟아져 온다 해도, 국채에 한정되는데다 시간도 한참 걸려서 지금 한참 경색을 겪고 있는 회사채나 은행채, 카드채들에 영향을 크게 줄 가능성은 희박합니다.

게다가 지금까지의 문제는 연기금과 보험사 등 금융회사가 해외에 투자했기 때문이라는 해괴망측한 해석까지 하고 있는데, 당장 5월에만 해도 기재부의 주문이 통했다며 연기금의 해외투자 확대11를 꼽고 있거든요. 연기금이 국내 시장을 왜곡하지 말고 해외에서 돈 벌라 해놓고 지금 와서 연기금 때문에 환율이 이 난리가 났으며 국내 자산을 매입해야 한다고 하는데 이건 대체 어느 장단에 맞추라는건지 알 수가 없을 지경입니다.

2. 금융시장 경색은 레고랜드 때문만이 아니다 - 거짓

연준의 급격한 기준금리 인상은 분명 잠재적 뇌관으로 작용했습니다. COVID-19 팬대믹 이후 심각하게 오른 자재비용과 인건비, 그리고 운송비용 역시 건설시장에 막대한 부하로 작용했습니다. 하지만 어찌어찌 큰 참사 없이 버티며 연착륙을 준비할 정도가 가능했다는 차이가 있습니다. 당장 김진태 강원도지사의 그 사건 전만 해도 채권 롤오버 자체에 필요한 돈은 그리 크지 않았고, BNK 투자증권을 비롯한 채권단과도 꽤나 협상이 잘 되고 있었기 때문입니다.

총에 총알이 장전되어 있다해도 그 총을 쥐고 방아쇠를 당기기 전까진 총알은 발사되지 않습니다. 이번 일도 마찬가지입니다. 분명 시장 상황이 좋았다면 이번 일은 과거 성남 모라토리움의 여파 정도로 지나갈 수 있었을겁니다. 하지만 문제는 이런 시장 상황을 알고 있는 중에도 이 사건을 일으켰다는 점입니다. 몰라도 문제고, 알고 있다면 더욱 사악한 것입니다.

흥국생명의 문제도 결국 이 연쇄반응이라 봐야 합니다. PF 이슈가 발생하면서 자금 확보가 힘들어지다보니 은행은 경쟁적으로 은행채를 통해 시장의 자금을 흡수하기 시작했고, 이 과정에서 흥국생명은 영구채 조기상환을 하는데 금융비용의 부담을 느꼈을 수도 있게 된거죠. 결국 강원도지사가 레고랜드를 터트리지 않았으면 이번 일들이 이 정도로 커지진 않았을 가능성이 훨씬 크다는겁니다.

특히나 여전히 블랙홀처럼 자금을 빨아들이고 있는 한전채 이슈까지 겹치면, PF를 비롯해 COVID-19 팬대믹 시기에 급격히 증가한 유동성에서 발생된 부동산 호황기를 타고 시작한 수많은 개발 사업들과 거기 엮인 건설사들은 어떤 위기를 겪을지, 3개월 안에 찾아올 만기 금액을 보면 두렵기만 합니다.

3. 저축은행 금리는 과도하지 않으며, 규모가 크지 않을 것이다 - 거짓

이미 틀렸습니다. 지난 11월 말, 김주현 금융위원장은 “금융권의 과도한 자금확보 경쟁이 금융시장 안정에 교란요인으로 작용할 수 있는 만큼 업권간·업권내 과당 경쟁을 자제할 필요가 있다.”고 발언했고, 이복현 금융감독원장은 “금융사의 유동성 상황을 면밀히 모니터링해서 수신금리 과당 경쟁에 따른 자금 쏠림이 최소화되도록 관리 및 감독을 강화해 달라.”고 발언했습니다. 명백히 정부가 금리 인상 자제령을 내린겁니다.

정부가 이런 메시지를 낼 만큼 저축은행들의 수신금리 인상이 과도하지 않았을까요? 규모가 크지 않았을까요? 저축은행들은 살아남기 위해 어쩔 수 없는 선택을 하고 있었던겁니다. 한국은행의 발표에 따르면 2022년 8월에서 10월 3개월 간 정기예금으로 흡수된 자금은 약 110조원12에 달합니다. 하지만 제2금융권 수신은 소폭 줄어들었죠.

게다가 환율 급등, 금리 발작 등이 발생하며 1금융권 은행들이 급격히 예금 금리를 인상하며 2금융권 은행들은 살기 위해 거기 맞춰 금리를 인상할 수 밖에 없는 상황에 몰린겁니다. 이렇게 되면서 2금융권에는 때아닌 유동성 위기13까지 나타나게 되었습니다. 이런 상황에서 정부가 생존해야 하는 은행권의 경영을 강제할 수 없는 상황이고, 추가 기준금리 인상까지 예고된 상황에서 은행권이 곱게 정부의 방침대로 움직여 줄지에 대해서는 커다란 의문밖에 남지 않습니다.

현재 미국의 장단기 금리차 역전은 유래를 찾아볼 수 없을 정도로 깊지만 증시는 여전히 상승중입니다. 충분히 흡수되지 않은 유동성이 벌이는 마지막 잔치라는 불안감이 자꾸 엄습해옵니다. 실제 GFC를 예측해내는 등 ‘닥터 둠’이라 불리는 누리엘 루비니 뉴욕대학교 교수는 살얼음판같은 금융 상황에 대해 “잠재적으로 S&P 지수가 25% 하락 가능성이 있다.14”고 언급했으며, 유진투자증권 강영현 이사는 “이미 경기침체 국면이다. 3월부터 자본 손실 기업에 대한 살생부가 돌 것이다.15”라는 섬뜩한 경고를 하고 있습니다.

아직 세계 경제가 어떤 방향으로 나아갈지에 대해서는 그 누구도 명쾌한 전망을 내어놓지는 못하고 있는 상황입니다. 하지만 적어도 전문가의 입을 빌려 언론사가 “모든 것이 괜찮다”며 무작정 “바이 코리아”를 외치는 것은 매우 위험하다고 보입니다. 지금과 같은 상황일수록 더욱 신중한 투자가 필요합니다. 다음주에는 세계 경제의 상황을 짚어본 뒤, 내년 한국 경제에 대한 전망을 이어나가보도록 하겠습니다.

다음 글 : 2023 K-경제 대전망 - 3. "이게 다 서학개미 때문이다"

서브프라임이 일으킨 글로벌 금융 위기도 기억합니다.

그 시기 언론들은 모두 같은 보도를 했습니다. 확장기를 한참 겪을때는 경제가 망한다고 소리쳤으며, 확장기가 끝나가고 경제 위기를 준비해야 할 때에는 왜 대출을 줄이고 세금을 늘려 확장을 막느냐고 공격했고, 막상 경제 위기가 닥치기 직전에는 아무 일 없을거라 했습니다. 그리고 경제 위기를 겪는 동안에는 이 모든 것은 어리석은 국민의 탐욕 때문이며, 망할 기업은 망해야 한다고 했습니다

모두 거짓말이었습니다.

전문가 이름을 달고 있는 그럴싸한 사람들의 입을 빌려 국민들을 기망한 것이었습니다. 그 와중에 진짜 필요한 정보는 알려지지 않았고, 결국 그런 정보를 자체적으로 찾아낼 수 있던 소수의 부자들과 권력자들만 더욱 큰 부를 거머쥐게 되었습니다.

조선일보는 11월 16일, KB 자산운용1본부장인 유창범씨의 인터뷰 기사를 3부에 걸쳐 내보내면서 현재 경제 상황에 대한 정리를 했습니다. 곳곳에서는 이 분석이 옳다며 꼭 봐야 할 글이라고 공유되고 있습니다. 하지만 한 꺼풀 열고 바라보면 조소가 나오지 않을 수 없는 호도 그 자체입니다.

2023년 한국경제를 전망하기 위해서는 2022년 현재의 경제 상황을 누구보다 냉정하고 정확히 파악할 필요가 있습니다. 하지만 소위 말하는 메이저 언론사들이 이런 식으로 국민을 호도하는 것은 아무런 도움이 되지 않습니다. 오히려 잘못된 희망 시그널만 주면서 더욱 큰 고통만을 줄 가능성이 크죠.

이 거짓말들을 낱낱이 파헤치고, 한국 경제 2022를 점검한 뒤 각종 해외 기관들의 리포트를 취합하여 2023년 한국 경제가 어떻게 움직일 것인지, 그리고 우리는 무엇을 해야 할지에 대해 함께 고민하도록 하겠습니다.

조선일보의 인터뷰 기사는 크게 4가지 단락으로 요약할 수 있습니다. 이종경제지에서는 3주에 걸쳐 시장의 동향과 현안 분석, 그리고 세계경제 분석을 한 뒤, 12월에는 내년을 대비한 경제 전망을 분석하여 공유드릴 수 있도록 하겠습니다.

1. (채권)시장의 동향 3가지

   1. 인플레이션의 심화

   2. 신용 스프레드의 확대

   3. 부채의 증가

2. 금융시장 현안 분석

   1. 한-미 기준금리 차이

   2. 레고랜드/흥국생명 케이스

   3. 저축은행 고금리 예금 상품

3. 세계 경제 분석

   1. 인플레이션과 통화긴축

   2. 글로벌 공급망의 변화

   3. 정치적 양극화

4. 금리 상승기의 재테크 방법

(채권) 시장의 동향 3가지

1. 심화된 인플레이션은 확장된 정부 재정 때문이다 - 거짓

인터뷰 기사에서는 물가 상승(인플레이션)과 신용 스프레드, 그리고 부채와 금융비용 증가에 대해 언급하고 있습니다. 하지만 첫 문장부터 어색합니다.

과연 그럴까요? 아래 두 차트를 비교해서 봅시다. 각각의 차트는 세인트 루이스 연방준비은행에서 제공하는 연방 준비 경제 데이터(FRED, Federal Reserve Economic Data)에 접속하시면 언제나, 누구든 확인할 수 있는 자료입니다.

M2의 증가 자체는 완만하게 증가해오다가 2020년을 계기로 한번 크게 증가한 것을 확인할 수 있습니다. 그리고 약간 기울기가 증가한 상태로 2022년 초까지 이어지다가 주춤한 것을 확인할 수 있어요. 이것만 보면 ‘맞는 말 한거 아니야?’라고 생각할 수 있습니다.

하지만 중요한 것은 조정 본원통화량(Adjusted Monetary Base)입니다. 2008년 말에 한번 쑥 늘어났고, 2013년 경에 다시 한번 쑥 늘어난 것을 볼 수 있습니다. 글로벌 금융 위기(GFC, Global Financial Crisis) 시기란걸 쉽게 짐작할 수 있습니다. 이 그래프를 정확하게 해석하려면 연준이 GFC에 했던 정책과 Covid-19 시기 했던 정책이 어떻게 다른지를 이해해야 하고, 그 목적을 정확하게 알아야 합니다.

인터뷰에서는 이를 단순히 ‘정부의 재정이 많이 쓰여서 그렇다. 케인즈 주의의 재정확대 때문이다. 하지만 이제는 재정 효율이 중요하다’라고 언급하고 있습니다. 재정 기출을 줄이고 효율성을 강조해온 과거 사례를 들며 ‘이를 통해 경제가 성장했’다고 언급했으며, 결정적으로 ‘재정지출 확대를 했더니 생산성이 저하되고 물가가 올랐’다고 지적했습니다.

틀렸습니다.

30년대 대공황 직후 일어난 2차대전과 그 복구 과정에서 경제 성장에서 방만한 재정이 일으킨 비효율성 때문에 재정지출을 줄였다고 했는데, 실제로는 전후에는 감세가 있었습니다. 1946년까지 미국의 실업률은 3.9%에 불과했고, 연방정부는 정부지출을 줄여 민간경제 활성화1에 더욱 박차를 가했습니다.

또한 1959년 연준이 통화정책을 긴축했다가 1960~1961년 경기침체 이후 다시 완화했다2는 것을 생각해보면 자명합니다. 오일쇼크로 인한 1973~1975년의 경기침체 사례가 방만한 재정 때문이었을까요?

1960년과 1970년 인터뷰에서 말한 유효수요의 문제는 공공의 과오투자가 원인이 아니라 민간의 과오투자에 가까웠습니다. 공황 이후 초과수요가 발생하면서 급격하게 민간 생산이 증가했고, 약 10년 주기로 이런 가수요가 줄어들면서 불황기로 접어들게 되었던거죠3. 물론 이건 그레이 리노 효과4에 가깝습니다. 직접적인 트리거가 된 것은 오일쇼크 등이었으니 말이죠.

정부 지출을 줄이는 것이 근원적인 문제가 아닌 것을 과거 사례에서 확인했으니 다시 한번 위로 돌아가 조정 본원통화량과 총통화량 사이에 숨겨진 이야기를 해 볼까요? GFC 당시 직접적으로 M2가 급격히 증가하지 않은 것은 이 자금이 모조리 구제금융으로 빨려들어갔기 때문입니다. 그래서 대공황기에 비해 GFC 시기에는 통화유통속도가 급격하게 하락하는 모습을 확인5할 수 있었습니다. 여신원금이 죄다 뱅크런을 막는데 쓰이느라 실물경기로 들어가지 않았던거죠. 그래서 인플레이션을 일으키는 효과가 상대적으로 적었던겁니다.

반면 COVID19는 직접적으로 사람들의 고용을 막았습니다. 그래서 직접적인 자금을 투하할 수 밖에 없었고 이는 유래없는 감염병으로 인한 세계 가치 사슬(GVC, Global Value Chain)의 붕괴, 저임금 노동자층의 근로 이탈과 결합하며 물가 상승 압박에 박차를 가해 지금의 인플레이션을 일으킨 것입니다.

물론 폴 크루그먼이 반성한 것6처럼 이런 구제 예산 집행이 물가에 큰 영향을 못 줄것이라던 예측은 틀렸습니다. 심각한 인플레이션과 함께 경기 후퇴까지 함께 찾아오고 있는 스태그플레이션 상황이 온 것이 맞습니다. 하지만 그는 단순히 자신의 예측이 틀렸음을 반성하는데서 한발 더 나아가 “2008년 경제 위기 이후의 표준경제모델은 꽤 잘 맞았기에 이 모델을 아무 생각없이 2021년에 적용했다. 지금 돌이켜 보건대 코로나가 만든 새로운 세상에 그런 모델을 적용하는 것이 잘못이었음을 알았어야 했다.”며 경제 모델에 대한 해석이 바뀌어야 함을 시사하기도 했습니다.

2. 신용 스프레드 확대는 목표한 것이다 - 거짓

또한 조선일보는 건전재정을 위해 금리 상승이 필요하고, 이는 이자 비용을 증가시키는데 이는 금융긴축의 목표라고 언급하고 있습니다.

지금 급격하게 경색된 회사채의 문제는 레고랜드 이슈에서 시작됩니다. 가뜩이나 연준의 기준금리가 증가한 상황에서 김진태의 사태로 인해 회사채와 기업어음 발행에 심각한 어려움이 발생하자 금감원과 금융위는 공공기관 /은행 채권 발행 자제를 요구했습니다.

이로 인해 흥국생명 영구채 콜옵션 이슈가 발생, 더더욱 채권 시장이 싸늘하게 식어버렸습니다. 그 와중 정부는 긴축을 위해 통화공급은 막은 상황에서 회사채로 투자가 유도도되게 하려는 의도로 은행채 발행을 우선적으로 막고 기업들에겐 은행에 대출을 받도록 유도했습니다. 은행의 대출수요가 급증한 상황에서 은행은 은행채 없이 자금유치를 해야 할 상황이 되어버린겁니다. 이는 1금융권 은행의 수신금리 인상으로 이어졌고, 결국 2금융권은 유동성 부족에 시달리게 되었습니다.

장기적인 그림 없이 정치인 하나의 발언을 정치적 피해 없이 수습하려는 과정에서 언 발에 오줌누기 같은 초근시안적 정책만 시행했고, 이는 결국 채권시장과 금융시장 전체가 경색되는 결과를 낳아버린 셈입니다. 이런 경색을 두고 기업이 퍼지는 것이 의도한 것이라고 하면 매우 잘못된 일입니다. 특히나 신용 시장이 확대되면서 단순히 유보금을 모아두고 현금을 모아두는 경영이 무조건 옳은 것이 아닌 상황에서는 더욱 작은 자금 경색도 치명적으로 작용할 수 있게 된 것입니다.

기업들의 자유와 혜택을 주장했던 정부가 가장 앞장서서 기업들의 손목을 꺾고 ‘이는 의도한 것이다’라고 주장하고 있는 셈입니다. 넌센스도 이런 넌센스가 없습니다.

3. 한국이 빚에 중독되었기 때문이다 - 거짓

마지막으로 조선일보는 “재정지출 확대를 추구하는 케인즈 주의 정책 노선을 따르면 비효율이 생길 수 밖에 없다”며 “가계대출이 심각하게 늘어서 그렇다”며, “자본 확충에 신경을 쓰지 않아도 되는 돈이 시중에 들어와 채권을 사주면 해결된다”고 했습니다.

가계대출 증가가 이들이 자극한 부동산 붐 때문이며, 신경을 쓰지 않아도 되는 돈이 연기금이라는걸 행간에 숨겨놓고 있습니다. 결국 연기금을 태워서 한국 증시와 채권시장을 부양하라는 소리입니다.

지금까지 부동산 대출을 막아서 시장이 망했다고 주장했고, 연기금은 무조건 수익을 내야 한다고 주장하던 이들 입에서 나온 말이라고는 도저히 믿을 수 없는 이야깁니다. 그러면서 은근슬쩍 한계기업은 퇴출되어야 한다고 합니다. 이 와중에 발생한 실업자들 대책은 모두 도외시하고 있습니다. 앞에서 정부는 건전재정을 추구하며 돈을 줄여야 한다고 말했는데, 이들을 도울 돈이 어디 있겠어요.

2012년, 조동근 명지대 경제학과 교수는 미국 경제 분석을 통해 ‘재정절벽으로 재정건전성은 크게 개선되지만 경기하강은 불가피하다’며 “적자누적은 ‘내일’의 문제지만 경기위축은 ‘오늘’의 문제다. 따라서 재정절벽 그 자체로 큰 재앙이 될 수 있다.”고 당시 버냉키 미국 연방준비제도이사회(FRB) 의장의 발언을 인용했습니다.

물론 그가 주장한 오스트리안의 자유지상주의적 시각에서 경제를 풀어나가는 것에는 동의할 수 없으나, 재정절벽과 경기위축을 풀어나가는데 있어 단시간에 급작스러운 재정지출 감소는 겉보기 수치 말고 실제 국민들의 생활에 있어서 큰 타격을 줄 수 있음을 충분히 고려해야 한다는 점은 옳은 분석이라 할 수 있을 것입니다. 이는 바이든의 BBB(The Build Back Better) Act에서도 충분히 고려되고 있는 내용인데, 한국 정/재계에서는 이런 부분은 생각하고 있지 않는 것 같아 매우 개탄스럽습니다.

단순히 개인의 탐욕이라고 또 경제 위기를 죄다 떠넘기며 서학개미들과 연기금 보고 외국 자산을 팔고 국내 자산에 넣어달라고 읍소하는게 과연 옳은 전문가적 전망일까요? 다음주에는 이들이 말하는 금융시장 현안 분석에 숨겨진 허구를 파헤쳐보도록 하겠습니다.

다음 글 : 2023 K-경제 대전망 - 2. '연준 꼼짝 마, 까불면 죽어'

정책이 시장에 와 닿기 까지는 분명히 긴 시간이 걸립니다. 하지만 이를 파악함으로써 향후 한국 자본 시장 중 커다란 부분을 차지하는 부동산 시장의 흐름을 파악하는데 큰 도움을 줄 수 있을 것이라 판단합니다.

정부가 파악하는 부동산 시장의 현재

정부는 주택가격의 하락세에 대해 받아들인 분위기입니다. 하지만 금리상승이 서민·중산층 주거 부담 확대라고 해석한 부분에 대해서는 이견이 필요해 보입니다. 전세대출 금리 자체는 상승세를 보이고 있으나, 월세의 가격 상승폭은 추세적으로 둔화되고 있기 때문입니다.

또한 미분양 재고의 증가는 과공급, 혹은 투기물량이 소화되지 않고 있다는 것을 의미합니다. 분양이 되지 않으면 당연히 건설사들은 자금난에 시달릴텐데, 김진태 레고랜드 임의 부도 사태 이후 채권시장이 극도로 경색된 지금 건설사들이 지금 인·허가를 준비해야 할 중장기 공급을 늘리는 것이 가능한지에 대해서는 의문 부호가 찍힙니다.

결국 이를 종합하면 현 시점에 대해 정부는 “집값 하락을 최대한 억제하고 싶다”는 메시지를 던지고 싶은 것으로 해석할 수 있습니다. 어느 면에선 일리가 있습니다. 다만 이 대상은 무주택자가 아닌 유주택자, 혹은 임대사업자나 소위 ‘갭 투자’를 한, 전세가액 방어가 중요한 인원들의 주택가격이 방어되어야 연쇄 파산 혹은 깡통전세 연쇄 사건 등이 줄어들 것이라는 전망에서 나온 것으로 보입니다.

정부의 주택시장 대응 방안에 숨겨진 속내

정부의 정책은 크게 3가지입니다.

1. PF 보증 완화 및 재건축 완화를 통한 건설사 일감 부여

2. 임대사업자 규제완화 및 임차보증금 대출보증 확대로 전세가격방어·임대인 보호

3. LTV 완화, 지방 규제지역 해제, 무순위 청약 및 생애최초 구입자 세제 면제를 통한 부동산 거래 활성화

어딜 봐도 서민과는 크게 관계가 없어보입니다. 핵심은 유동성 경색이 된 건설사를 죽지 않게 보호하면서 특정 계층에 집중되었던 가계 대출 리스크를 최대한 서민층으로 넓게 흩뿌려서 전체 리스크는 키워도 특정 계층, 소위 말하는 어퍼-미들이 집중적으로 붕괴하는 것을 막겠다는 의도로 읽힙니다.

자세히 보면 조금 이상합니다. 분명 정부의 공약 중 하나가 대규모 주택 공급이었고 기본 방안에서도 실수요자 주거부담 해소를 말하고 있는데 재건축을 완화하고 분양을 대폭 조입니다. 민간분양의 경우 7.4만 가구에서 1.1만 가구까지 조이면서 거기에 필요한 돈은 LH나 HUG를 통해 빌려서 버티라는걸로 읽을 수 있습니다.

또한 등록임대사업자 혜택에 아파트를 포함시키고 종부세·양도세·법인세를 문제로 지적하며 해당 세금을 모두 감면시키겠다며 임대사업자의 진출을 크게 진작하는 모양새입니다. 어딜 봐도 부동산 공급과는 거리가 멉니다. 오히려 다주택자가 더욱 많이 물량을 흡수하여 실제 시장에 풀리는 물량을 조이는 모양새로 해석할 수 있습니다.

규제 해제가 시장에 연착륙 효과를 불러일으킬까요? 실수요자 내 집 마련 애로 축소를 보면 모두 규제해제 및 취득세 등에 대한 직접적 완화, 추징예외 요건 완화 등으로 세수 감소를 감수하더라도 강하게 시장을 푸시하겠다는 의지가 있어 보입니다.

박원갑 KB국민은행 부동산수석위원은 “어느 정도는 도움 주는 효과를 볼 것”이라 했지만 전체적으로는 “금리인상이 시장 내에서 블랙홀로 작용하고 있어 멈출 때까지는 거래가 회복되기 쉽지 않다1”고 언급했으며 김효선 NH농협은행 부동산수석전문위원은 “현재는 정책보다는 대출금리가 시장 내 수요자들에게 가장 큰 영향을 미치고 있어 시장을 활성화하기에는 한계가 있어 보인다”고 지적했습니다.

또한 개인별 DSR 규제 역시 남아있기에 고금리와 더불어 모기지 대출을 통한 부동산 구매가 돌아올지에 대해서는 여전히 회의적으로 보아야 할 것입니다.

특히 가장 눈여겨 볼 부분은 서민·중산층 부담 경감을 보금자리론 등으로 풀어내겠다는 의도입니다. 공공주택 공급이 아니라요. 특히 지방에서는 이미 불경기로 인해 큰 충격이 시장에 가해진 상태입니다.

경남일보에서는 “지난 9월 창원시 성산구가 ‘조정대상지역’에서 해제되면서 부동산 규제로 묶인 곳이 없어졌지만, 금리 인상에 따른 이자부담과 경기 악화로 시장은 침체가 이어지고 있다.”라고 분석하고 함영진 직방 빅데이터랩장을 인용하여 “다만 규제지역 해제는 주택 구매에 장애가 없어진 것이지 거래 당사자에게 추가 인센티브를 주는 것은 아니어서 빠른 거래 활력을 기대하기에는 제한적일 것”이라고 보도2했습니다.

실제 반포 원베일리의 경우 사업비 조달 및 이주비 대출 등의 추가 대출에 이자가 10% 수준으로 붙으면서 하루에 나가는 금융비용만 8천만원에 달하게 되었습니다3. (연 289억원) 둔촌주공 역시 기존에 알려져 있던 소형 평수 아파트의 구조 문제가 다시 점화4되면서 부동산 시장 분위기엔 찬물이 계속 끼얹어지고 있습니다.

그렇다면 향후 계획은?

향후 계획과 후속 조치 사항을 보았을 때, 정책의 속도 자체는 엄청나게 빠를 정도입니다. 하지만 DSR 규제가 여전한 상황이며 고금리가 유지되고 있기 때문에 매수심리는 단기간에 회복되기 힘들 수 있습니다.

이와 함께 투기지역 규제가 대거 완화되면서 지방의 부동산 타격은 심각해질 것을 우려하고 있는 상황5입니다.

김진태 지사가 불지른 레고랜드 임의 도산 사태(이후 김진태 사태)는 건설사 PF로 일파만파 번지더니 기어코 전체 금융시장에 불을 지르고 말았습니다. 지난 1일 오후에는 흥국생명의 5억 달러 영구채 콜옵션을 연기하는 사건1이 발생했습니다.

하지만 우리가 보기에는 ‘신종자본증권? 저건 뭐야? 콜옵션 연기는 단순히 구매를 미룬 것인데 왜 문제가 되지?’라고 생각할 수 있습니다. 대체 저 신종자본증권이 무엇이며왜 이게 문제가 되는지, 여기에 금융위와 금감원 등 정부가 개입한 것이 무슨 이유에서인지를 알기가 힘들죠.

지금 얼어붙어가는 시장을 정확하게 파악하기 위해선 대체 이 사건이 왜 발생했으며, 이것이 어떤 사건인지를 이해하는 것이 필요합니다. 그래야 앞으로 어떻게 될지에 대한 올바른 예측을 할 수 있겠죠.

RBC란 무엇일까요?

RBC란 지급여력비율(Risk-Based Capital Ratio)을 의미합니다. 보험사들에 적용되는 기준인데요. 은행의 지급준비율과 비슷합니다. 보험계약자가 일시에 보험금을 달라고 했을 때, 회사가 제때 보험금을 지급할 수 있는지를 수치화한 것이라고 보시면 됩니다2.

보험업법 보험업 감독규정에 의하면 보험 종목을 추가로 허가받기 위해서는 지급여력비율 150%를, 보험회사가 금융기관에 대출 혹은 회사채의 인수를 할 때는 지급여력비율 100%를3 강제하는 등, 사실상 150% 이상을 요구받고 있습니다.

2021년 말부터 미국 연준의 기준금리 폭발적 상승이 이어지면서 채권 금리가 급등(=채권 시장가가 급락), 보험사들의 RBC가 급락했었습니다. 보험사들은 고객이 낸 보험료를 주로 안전한 장기채권에 투자하기 때문4입니다.

금융당국은 당시 LAT(Liability Adequacy Test, 책임준비금 적정성평가제도) 잉여액의 40%를 가용자본으로 인정해주면서 이 문제를 어물쩡 넘겼습니다. 이 RBC 비율이란건 내년 IFRS17(International Financial Reporting Standards, 국제회계기준)5이 시행되면 사라질 건전성 지표라 ‘이때만 잘 넘기면 된다. 진짜는 그 다음이니까 남은 시간 동안 유상증자를 통해 돈을 확보하면 된다’는 생각이었던거죠.

사실 지금의 문제는 여기서부터 시작됐습니다. 채권가액이 급락하면서 RBC 비율이 쪼그라드는데 대한 원천적 대응을 하지 못한거죠. 2022년 9월 기준으로 FOMC의 파월 의장은 인플레이션에 대해 지속적인 강경 대응 정책을 주문해왔고 지속적인 파격적 금리 인상(75bp씩)을 주문해왔었습니다.

하지만 한국에서는 대선이 지난 3월6부터 7월7을 지나 9월8까지 기재부에서는 지속적으로 “국내 금융 시장에 미칠 영향은 제한적일 것”이라 하면서 근원적인 문제에서는 눈을 돌려왔습니다. 일각에서는 2024년 총선을 앞둔 상황에서 경기둔화가 내년 하반기까지 이어지면 정치적으로 책임을 져야 하기 때문에 희망적 메시지만을 내고 있다고 분석하기도 했습니다.

신종자본증권은 무엇인가요?

신종자본증권(Hybrid Tier 1)은 주식과 채권의 중간적 성격을 가지는 혼성증권입니다. 여러 번의 금융 위기를 겪으며 은행과 같은 금융기관의 경영 안정성이 중요시되면서, 긴급한 상황에도 출금(보험사 기준으로는 보험금 지급)이 될 수 있도록 자기자본규제가 점점 강조되기 시작했죠. IMF 시기를 겪은 분들은 아마 한두번쯤 뉴스에서 들어봤을 이야기일겁니다.

이 신종자본증권은 자본은 확충하고 싶은데 주식 발행은 하기 싫은 은행들이 사용했습니다. 이 금융상품에는 독특한 특징이 3가지 있는데요.

1. 만기 제한이 없다 : 만기가 30년 이상이거나 영구채인 경우가 다수, 단 5년 조기상환 옵션 존재

2. 배당(이자) 지급 의무가 없다 : 발행자 재무상태에 따라 배당 정지가 가능한 조항이 있음

3. 상환 우선순위가 낮다 : 파산 시 보상순위가 다른 선순위/후순위 채권들보다 낮지만 보통주보다는 높은 애매한 위치에 있음

이런 3가지 이유로 신종자본증권은 일종의 자본으로 인정받게 됩니다. 투자자 입장에서는 IG등급(Investment-Grade, 투자적격등급9)에 해당하는 채권을 더 높은 수익률로, 매달 이자를 지급받으며 정해진 시점에 회수할 수 있기 때문에 선호합니다. 특히 금리 상승세가 이어지고 주식시장 전망이 나쁜 지금과 같은 시점에 투자자들이 많이 몰려10들었죠.

뭔가 이상하죠? 만기 제한이 없는데 왜 정해진 시점에 회수한다는 이야기가 나올까요? 바로 신종자본증권에만 있는 스텝업 조항11 때문입니다. 일정 기간이 지나면 이자율이 오르는거죠. 그렇다보니 많은 금융사들은 이 스텝업 기간이 발생하기 전에 조기 매입 권리(콜 옵션)을 이행하게 됩니다.

콜 옵션이라 하니 개념이 잘 안 와닿을 수도 있겠지만, 차용증을 돈을 주고 갚으면서 가져오는 과정을 ‘차용증에 대한 돈을 내고 산다’란 표현으로 바꾸면 이해가 쉬워집니다. 결국 빚을 조기에 상환한다는거죠. 이게 일종의 암묵적인 룰이 되었는데 자본시장에서는 콜옵션의 행사가 너무 빨라도 문제가 되고12 (충분한 이자 수익을 못 거두니까), 너무 늦어도 문제가 됩13니다(정해진 자금 회수 시점이 꼬이니까)

콜옵션 연기가 왜 문제가 되나요? 어떤 파급효과가 일어나나요?

상술한것 처럼 보험사들의 근본적인 문제는 해결하지 못한 채 RBC 대응은 유야무야되고 보험사들은 K-ICS(Korea Insurance Capital Standard, 한국형 보험자본기준)을 맞추기 위해 자본확충에 나서게 되었습니다. 특히 이 K-ICS는 보험준비금을 RBC와 달리 ‘금융자산의 시가’에 맞추어 평가하는 기준14이라 더욱 엄격하게 자본을 확충할 수 밖에 없습니다. 실제 코로나19로 인해 단기 경제 위기가 발생, 자본 조달시장이 경색되었던 2020년 3월에는 거의 1조에 달하는 채권을 막기 위해 각 보험사가 자본을 끌어모으는 일15이 발생하기도 했습니다.

이 과정에서 코로나 팬대믹이 종료되고 미 연방준비위원회(FOMC, Federal Open Market Committee)는 이미 엄청나게 올라버린 물가를 통제하기 위해 강력한 금리 인상 드라이브를 걸었습니다. 그러면서 채권들의 액면가는 더욱 하락했죠. 액면가가 하락하면서 채권에 다수 투자한 보험사들은 자본 축소의 위협을 겪게 됩니다.

특히나 이번 흥국생명의 상환 연기는 채권자들과 협의도 되지 않았으며 규모도 5억 달러 규모였기에 더욱 문제가 컸습니다. 같이 문제가 발생한 DB의 경우 300억 규모인데다 연기도 6개월 연장이며 무엇보다 투자자들과 합의했다16는 점에서 리스크의 범위가 달랐죠.

흥국생명은 부랴부랴 영구채 미상환 발표17를 영구채 콜옵션 행사일 연기18로 바꾸며 진화에 나섰지만 정부의 압박19이라는 후속 보도가 터지면서 결국 3가지 취약점을 세계에 고스란히 노출해버렸습니다.

1. 달러채권이라 외국투자자에게 한국 달러채 신용 취약성 노출

2. ‘상환 자금 확보 못해 콜옵션 미행사’라는 발표로 자기자본 조달문제 노출

3. 정부 압박이 드러나면서 한국 채권시장 신용 전체 취약성과 거버넌스 실패 노출

이 사건이 점점 커지면서 흥국생명을 비롯, 10억 달러 콜옵션 만기인 한화생명까지 덩달아 액면가가 급락하게 되었습니다. 100달러 채권 가격이 각각 84.9달러, 97.6달러로 떨어진 셈입니다. 이게 문제가 되는건 IFRS17 적용 후 K-ICS 평가는 ‘시가’로 반영되기 때문에 그 하락치만큼 더 자본을 채워넣어야만 보험사가 신용을 회복할 수 있기 때문입니다.

신용을 잃어버리면서 호미로 막을 일을 가래로 막게 되고, 그게 한국 채권시장 전체에 공포심을 심어주고있는거죠. 가뜩이나 김진태 사태로 인해 신용 경색이 심각했던 시장에 또 다시 거대한 악재를 던진 셈입니다.

특히 대부분의 보험사들은 신종자본증권이 콜옵션 행사를 고려하여 발행, 유통되고 있기 때문에 이번 흥국생명의 콜옵션 미행사로 한화생명이 타격을 입은것처럼 투자자는 한국 전체에 대한 펀더멘탈에 대한 의문을 가지고 신뢰를 상실할 가능성도 열리게 되었습니다. 또한 보험사 신종자본증권에 대한 전반적 수요 감소가 일어날 수도 있게 되겠죠. 이러면 보험사들의 자본 조달은 점점 힘들어질 것입니다.

특히나 내년 만기에 돌아오는 외화채권의 규모는 35조에 달합니다. 24년엔 더 많아집니다. 이런 단기자금 시장 경색이 심화될 경우, 외화 유동성 조달 시장으로까지 번질 우려가 생겼습니다.20 유동성 경색이 국내를 넘어 해외로 뻗어가게 된 것입니다. 이렇게 되면 기재부도 도저히 해결 못하는 범위로 커지게 됩니다.

금융 당국은 왜 압박을 가했을까요?

누구나 뻔히 리스크가 찾아올 것이라 예측할 수 있는 상황에서 대체 정부는 왜 이런 압박을 가했는지에 대해 생각해봐야 할 것입니다. 금융위원회는 보도자료21를 내고 ‘흥국생명의 자금 상황을 고려했을 때 콜옵션을 행사 못하게 하는 것이 바람직했다’는 식의 발언을 했습니다.

거짓말입니다.

한국신용평가는 의견서를 작성22하여 “흥국생명은 부채 듀레이션이 자산 듀레이션보다 길어 금리 상승 시 자본은 증가하는 구조”이며 “2025년 11월 이전까지 콜옵션 행사가 도래하는 자본성 증권은 없다”고 언급했습니다. 본질적 리스크는 없던 것입니다.

하지만 저 내용 중에 주목해야 할 것은 콜옵션 미행사 배경에 있는 고금리 차환발행이라는 말입니다. 김진태 사태 이후 크레디트 시장의 자금은 바짝 말랐습니다. 보름 전 기준으로 은행채는 매일 1조원23씩 쏟아지며 여신 수요를 흡수하고 있었습니다.

김진태 사태 이후 회사채를 조달할 수 없게 되자 기업들은 유일한 자금조달 수단인 은행대출에 몰렸고, 은행들은 바젤 3 조약의 실시와 더불어 IFRS 도입 등 다양한 규제를 앞두고 돈을 끌어모아야 하는 상황이었기 때문입니다. 신용 시장에 거대한 충격이 오면서 신용이 낮은 회사채들이 상대적으로 견고한 은행채나 한전채와 같은 우량 회사채에 구축당하는 현상이 발생한 셈입니다. 금융위는 20일 5대 시중은행을 소집, 자금 조달 현황을 점검하겠다고 윽박24질렀으나 잘 안되는 분위기죠.

심지어 정부는 한전채 발행 자제령25까지 내리며 금융지주들에게 유동성을 공급할 것을 압박했습니다. 이는 말로만 고강도 개입을 하면서도 실제 채안펀드 매입은 3천억에 그친 당국의 행보와 대비26됩니다.

결국 어떠한 이유에서인지는 알 수 없지만 50조를 쓸 것이라고 큰 소리 쳤던 채안펀드는 제대로 조성되지 않았고, 작동조차 제대로 되지 않는 상황에서 정부는 흥국생명의 차환발행은 자칫 1분기까지 7조 가량을 조달해야 하는 건설사들로 갈 유동성을 빼앗는 것이라고 판단했다고 추측할 수 있습니다.

일각에서는 부도를 앞둔 건설회사 목록이 돌고 있을 정도로 리스크가 큰 상황에서 고용을 크게 책임지고 있는 건설사들이 망가지기 시작하면 자칫 한보사태에 버금가는 대형 연쇄 부도가 발생할 수 있다고 생각했던거죠. 심지어 이복현 금감원장 스스로도 ‘유상증자를 우선하라27’고 보험사를 향한 압박을 한 적이 있어, 이같은 내용에 근거를 보탭니다.

하지만 현재 위기는 신용 시장으로까지 번지고 있습니다. 한국투자증권은 외화채 발행 일정을 연기했으며 하나은행과 신한은행은 호주달러채권을 발행 추진 중이지만 투자자 모집에 난항을 겪고 있습니다28. 제때 자금을 조성, 투입하지 못한 수업료를 비싸게 치르게 된 셈입니다.

일각에서는 “국내 시장에서 은행채 발행을 자제하라고 하지만 이제는 채권을 발행해도 팔리지 않는 상황이 될 수 있다”고 전망했고, 한편으로는 “흥국생명 탓에 시장의 암묵적인 약속이 깨지면서 역외시장에서 국내 금융사 영구채에 대한 매수가 아예 실종될 것 같다. 보험사들은 해외는 물론 국내 시장에서도 발행하는 채권이 소화가 안 될 것”이라고 전망29했습니다.

이런 문제는 금리 인상이 계속 이어지는 내년에도 이어질 것이 거의 확실하기에 우려되는 부분이 아닐 수 없습니다. 이미 한국의 부도 위험을 나타내는 CDS 프리미엄은 70bp를 넘어 75.61bp에 달하고 있습니다30. 거의 7년만에 찾아온 대규모 위기라는 의미입니다. 문제는 이 위기속에서 우리가 할 수 있는건 사실상 없다는겁니다.

그 와중 ‘지하 방공시설로 대피하라’는 안내가 나왔지만 ‘울릉도 내에는 지하 방공시설이 없다’고 주민들이 증언한 해프닝도 있었습니다. 사실 그도 그럴만한게, 실제 시설이 군청이나 KT 회관 등에 제법 구비되어 있긴 하지만 역사적으로 북쪽으로부터의 위협은 느끼지 못했는데 6·25 전쟁때부터 동해 바다는 한국군 혹은 한국의 동맹국이 지배하고 있었던지라 북한군이 접근할 수 없었기 때문입니다.

울릉도에 있는 탐지체계나 방어체계는 일본, 러시아, 중국을 상대로 하는데 특화된 체계라고 볼 수 있습니다. 유의미한 해군력을 가지고 울릉도에 피해를 줄 가능성이라도 있는 국가가 사실상 그 3국 뿐이거든요. 그래서 북한이 공습경보를 울리게 할 정도의 공격을 할 것이라고는 누구도 상상하지 못했던 곳입니다.

실제 공군에서 울릉도에 전개해 놓은 부대에도 핵공격을 상정한 화생방지원대는 존재하지 않습니다. 분명히 그런 상황에서도 울릉도에 공습경보를 울리고 원점 추적을 시작한 것 자체는 좋은 신호입니다. 하지만 그 이상을 할 수 있을까요? 아쉽지만 불가능하다고 봅니다.

여기서 우리가 생각해야 할 것은 바로 朴 정부를 이어 尹 정부로 이어진1 3축 체계를 통한 미사일 방어입니다. 3축 체계의 핵심은 ‘(탐지 후 선제) 공격→방어→보복’입니다. 미사일이 발사되는 징후를 탐지한 뒤 이를 선제적으로 제거하고, 핵 미사일 공격을 MD(Missile Defense, 미사일 방어) 체계를 통해 방어한 뒤, 대량으로 보복·응징하는 계획(KMPR, Korea Massive Punishment and Retaliation)입니다.

제 1축, 조기 탐지 및 격멸에 성공했나?

먼저 이번 상황에서 확인할 수 있는 것은 한국 군은 발사 전 조기 탐지에 실패하고 발사 후 탐지만 성공시켰다는 것입니다. 실제 제 20회 항공우주력 국제학술대회에서 장영근 교수(항공대학교)는 “북한이 단 한 개의 이동식 발사대(TEL)로 핵미사일을 발사하더라도 이를 사전에 식별하고 제거하는 임무수행 성공률은 0.12~2.64% 수준에 불과하다”고 언급한 바 있었습니다. ICBM조차 식별→제거 확률이 이렇게 낮은데, 준비 과정이 더 짧은 중거리 탄도미사일은 더더욱 식별이 힘들겠죠.

그렇기에 위성 이외에 신호정보(SIGINT), 인간첩보(HUMINT), 통신정보(ELINT)등 복합적인 정보 채널이 필요했습니다. 하지만 尹 정부는 검찰총장 시절 공무원 월북 사건을 당시 文 정부를 공격하는 용도로 사용2하면서 인간첩보 체계의 붕괴를 초래3했습니다. 그리고 집권 후 지속적으로 이 사건을 정치쟁점화하며 SI(Special Intelligence, 도·감청 등을 포함한 특수정보)의 출처나 루트가 모조리 노출되게 하는데 큰 역할을 했습니다. 군 정보체계 자체가 뒤흔들릴 수 밖에 없었습니다. 탐지 자산 자체가 가치를 크게 상실했다고까지 추정할 수 있습니다.

제 2축, (미사일) 방어는 의미가 있나?

제2축 한국형미사일방어(KAMD, Korea Air and Missile Defense, 한국형 공중 및 미사일 방어)의 경우 미국에서 도입하는 패트리어트 요격미사일 체계(PAC-2, PAC-3)와 한국이 독자 개발한 중거리 지대공미사일(철매, M-SAM), 개발이 완료된 장거리 지대공미사일(L-SAM) 등이 투입됩니다. 하지만 여기에 사용되는 탐지장치는 지역방공레이더 또는 다기능레이더로 사거리가 제한되고, 북한 미사일이 35㎞ 이상 상승한 뒤에야 탐지할 수 있습니다. 부득이하게 1축이 어긋나 발사를 허용했다 하더라도 이 정보는 실시간으로 공유되어 빨리 대비를 해야 했다는 것입니다.

하지만 이번 미사일이 착탄한 것은 08시 51분, 경보 발령요청 및 발령은 08시 54~55분에 일어났다는 점에서 충분한 사전 탐지 및 대비조차 미흡했음을 알 수 있습니다. 특히 지난번 순항미사일 발사 원점 파악 실패4 와 겹쳐보면 더욱 우려가 되지 않을 수 없습니다. 물론 지형으로 인해 음영이 있는 해당 지역에서 저고도로 발사되는 순항미사일의 원점을 레이더만으로 탐지하기는 분명이 난점이 있습니다만, 기존 발표가 맞다고 일축한 것 자체는 불신을 줄 수 밖에 없었죠.

이런 상황에서 요격미사일 체계에 대해 우리는 발사 준비시간이나 탄도미사일을 방어하기 위한 비행시간 등 총 대응시간이 충분한지에 대한 의문을 제기해야 할 필요가 있습니다. 분명 북위 37도 이하에 대해서는 사드(THAAD, Terminal High Altitude Area Defense 종말단계 고고도 지역방어)를 이용해 방어할 수 있지만 그 이상, 정확히는 수도권을 포함하는 캠프 험프리스 이북 지역은 중거리 탄도미사일의 위협에 고스란히 노출되어있다고밖에 말할 수 없습니다.

특히 북한은 고체연료 탄도미사일 개발에 열을 올리고 있으며, 실제 울릉도측 NLL을 넘긴 도발 다음날인 11월 3일 추가로 단분리가 확인5된 최소 IRBM(중거리 탄도미사일, Intermediate Range Ballistic Missile) 수준의 미사일6을 최대 마하 15의 속도7로 발사하는 등, 한-미-일 미사일 방어 체계를 무효화할 수 있는 근거를 다수 마련했습니다.

탄도미사일 발사에 대한 정확한 정보를 얻기 위해선 대(對) 탄도탄 전용 레이더인 그린파인 레이더를 사용해야 하는데 이는 충북/충남에 각 1개소8 및 대외비 지역 2개소에만 위치해 있습니다. 하지만 실제 최신 기종으로 도입된 그린파인 블럭C(Green Pine Block-C)는 대외비 2개소에 있고 이는 수도권 방어와는 거리가 있으며, 충북/충남 모 지역에 있는 그린파인 블럭B(EL/M-2080S Green Pine Block-B)의 경우 실제 탐지 유효거리는 300km정도에 그치는 상황입니다.

그렇다고 이 레이더를 전방에 추가 설치한다고 해도 지형 문제와 민간 항공 문제 등 다양한 문제로 효용성이 있는 것도 아닙니다. 설치할 부지도 마땅치 않죠. 결국 현 상황에선 수도권 탄도미사일 방어에 필요한 충분한 시간이 확보되지 못할 가능성이 높다는 것입니다.

제 3축, 반격작전 이상.. 없나?

현무-2 탄도미사일은 지난 사고 이후 신뢰성을 크게 상실한 상태입니다. 왜 2017년에 마지막으로 발생한 이후 낙탄 사고가 한번도 없다가 지금 갑자기9 생겼는지는 알 수 없지만, 북한 매체에까지 사고가 언급되며 조롱10당하는 등 ATACMS와 더불어 무기의 신뢰성 자체가 크게 의심받는 상황에까지 이르렀습니다.

현무 카드가 봉인당한 상황에서 유일하게 남은 카드는 장거리 폭격(Stand-Off)가 가능한 F-15K를 통한 AGM-84H/K SLAM-ER(사거리 300km 이상), 혹은 KEPD 350 TAURUS(사거리 500km 이상)를 사용한 반격입니다. 하지만 이는 모두 전폭기의 출격 후에만 발사 가능하다는 것입니다. 문제는 이렇게 한국 주도로 타격하는 계획 자체의 한 축이 망가지게 되면 결국 한국은 미국의 Set-ATO(기 정의된 공격계획, Set-Attack Tasking Order)에 의존할 수 밖에 없습니다.

지난 정부에서 독자적 3축 체계 개발에 집중했던 것은 이런 과도한 미국 주도에서 빠져나오면서 강대강 대결을 회피하고 북한을 외교/경제적으로 컨트롤 하기 위한 의도라고 해석할 수 있었으나, 지금은 상황이 크게 변했습니다.

이번 도발이 『비질런트 스톰』작전을 위해 미군이 와 있는 중에 북한이 공격을 했다는 것은 미국을 향한 메시지로 봐야할 수 있습니다. 공군과 미사일, 포병 등을 전체적으로 동원한 다양한 공격에서 볼 수 있는 것처럼 북한은 지금까지 북한에 대해 대한민국이 갖던 외교적 주도권이나 통제권을 완전히 상실했으며 ‘북한은 통제가 불가능하다’라는 메시지를 낸다고 해석해야 한다고 판단됩니다. 통미봉남(通美封南)의 계를 다시 이어나가면서 미국에게 북한의 쓸모를 인정받고 핵무장을 공인받겠다는거죠.

특히 尹 정부가 중국에 굉장히 유화적인 태도를 보이고 있다는 점에 주목해야 하는데, 이는 MB 정부11때 있었던 통중봉북(通中封北) 전략의 재현이라 봐도 될 것입니다. 하지만 이번 중국 지도부 변화에서 볼 수 있듯 중국은 이미 대북 관계의 변화에 상당한 공을 들이고 있는 상황에서 이런 행보가 결실을 거둘 수 있을지는 의문입니다.

여러 의미에서 단순히 북한의 공격은 울릉도 경보 뿐만이 아니라, 방어전략과 외교 대전략의 근간에 거대한 파문을 일으키는 큰 효과를 일으킨다고 볼 수 있겠습니다.

1. 중도금 기준을 9억에서 12억으로 완화

2. 무주택/1주택자 LTV를 40%에서 50%로 완화

3. 15억 이상 주택에 주택담보대출 허용

4. 부분 2주택자 주택 처분 기간을 6개월에서 2년으로 완화

5. 투기과열지구/조정지역 추가 해제

정책만 놓고보면 ‘아 일단 부동산 규제를 푸는구나’라고 생각할 수 있습니다. 맞습니다. 하지만 이 뒤에 있는 내용들을 보면 조금 더 섬뜩해집니다. 여기서 생각해야 할 점은 1. 거시적 관점과 2. 미시적 관점입니다. 공통점은 모두 ‘일시적인 연기’일뿐, 근본 대책은 아니라는 점입니다.

거시적 관점은 한국의 부채 구조입니다. 현재 김진태 레고랜드 임의 부도 사건으로 인해 가장 직접적인 문제를 겪고 있는 것은 건설사입니다.

거시적 관점 : 둔촌주공에 투입된 채안펀드, 과연 아무 문제 없을까?

채권시장안정펀드는 가동 첫 주에 겨우 3,000억원 정도의 채권 매입에 그쳤습니다. 둔촌주공은 겉으로 보면 NH농협은행 등 24개 금융사로 구성된 대주단1이 발행했던 7,000억 규모의 ABSTB(Asset-Backed Short Term Bond, 자산 담보부 단기채)를 채안펀드를 통해 상환한 것2으로 보이지만 자세히 보면 사정이 좀 다릅니다.

실제로 채안펀드의 현재 가용 재원은 1.6조이며, 하위 펀드에 5,000억을 집행하라는 지시를 내렸습니다. 그리고 채안펀드는 3,000억 집행에 그쳤습니다. 매입 기준이 신용등급 A1 이상이라 둔촌주공 시공단 4사 중 유일하게 현대건설 물량만 사들이게 된3겁니다.

실제 이렇게 정리된 현대건설은 7% 정도에 채권을 차환하였으나 나머지 시공단인 대우건설과 롯데건설, HDC 현대산업개발은 채권 차환에 12%에 달하는 금리를 두드려맞은 뒤4에야 겨우 차환을 할 수 있었습니다. 기사에 따르면 “강남권 우량 사업장인 만큼 1월 예정인 일반 분양에 문제가 없을 것”이라고 언급한 적이 있습니다.

사실 여기까지는 큰 문제가 없습니다. 유동성이 급격하게 시장에 풀린다기보다 단순히 빚의 차환이라서, 금융비용만 증가할 뿐 유통되는 돈의 총량 자체가 변화하진 않거든요. 하지만 생각해봐야 할 것은 이 차환이 결국 ‘강남 사업장이니 분양이 우량할 것’이라는 믿음에 근거한다는 것입니다.

만약 청약이 흥행하지 않는다면 어떻게 될까요? 청약이 흥행하지 못해서 회수가 덜 되면, 가뜩이나 비싼 금융 비용을 물고 있는 상황에서 건설사들은 채무 이행하는데 별도의 그룹 자금을 끌어쓰거나, 혹은 최악의 경우 채무불이행을 선언해야 하게 됩니다. 문제는 이렇게 되면 수많은 자회사들과 연계회사들이 있는 대형 건설사의 특징 상, IMF 외환위기 시절 일어난 한보사태처럼 연쇄 부도가 발생할 위험성이 있는거죠.

거기다 A1~A2 등급 회사채의 파괴라는 신호가 가뜩이나 지난 김진태 레고랜드 임의 도산 사건과 결합하며 더욱 파괴적인 신용경색이 발생할 가능성까지 열리게 됩니다. 결국 이번 규제 완화는 이걸 풀어준다고 볼 수 있습니다. 중도금 완화가 바로 둔촌주공에 딱 들어맞는 내용인거죠.

부동산 시장이 우상향중인 상황이면 큰 문제가 없습니다. 분양이 잘 되고, 분양이 비싸게 되어서 소위 말하는 ‘따갚되’가 가능하거든요. 하지만 지금 상황에서는 리스크가 너무 큽니다.

물론 이런 정책을 아예 하지 않을 수는 없습니다. 당연히 이런 일을 보고 모럴 해저드(도덕 불감증)이라 부를 수 있습니다. 맞습니다. 하지만 연착륙의 과정에선 필요할 수 있습니다. 대형 건설사들의 부도를 막고, 집값의 과도한 하락 신호를 억누르면서 빚을 낸 개인들의 주택 담보 대출은 담보가치 재산정 시기가 다가오면 집값 하락, 즉 담보가치의 하락으로 인해 상환/납입요구나 실질 금리의 폭발적 증가를 겪을 수도 있습니다. 실제 영국에서 이런 사례5가 최근 발생한 적이 있습니다.

문제는 정부의 이런 신호는 분명 상승을 위한 유인이지만 실제 시장에선 그렇게 반응하지 않을 가능성이 큽니다. 이미 금리가 너무 올라버려서 자금 조달/유지가 힘들기 때문입니다. 그래서 시장의 하락에 약간 유예가 다가온다, 시간을 벌었다6고 평가할 수 있습니다. 결국 50조를 때려붓겠다고 선언한 것도, 실제 50조도 아니었지만, 3개월 정도의 시간을 겨우 벌었을 뿐이라는 겁니다.

문제는 그 투자 역시 현재 집행된 곳이 둔촌주공에 그치고 있는데, 이런 점들을 보면 정부는 둔촌주공만 파행되지 않고 사업이 정상적으로 진행되도록 잘 틀어 막으면 내년 공급 물량에 대한 심리 자체는 안정될 것이라고 판단했다고 해석할 수 있게 됩니다.

미시적 관점 : 중도금 대출 12억 해제 속엔 무엇이 숨어있을까?

중도금 대출은 무엇일까요? 중도금 대출은 청약을 통해 아파트를 분양받았을 때, 은행에 신청해서 받는 대출입니다. 전체 분양가를 100%라고 하면, 계약금 10% - 중도금 60% - 잔금 30%로 나눠 내게 되는데, 이 중 중도금 60%를 대출로 처리하는겁니다.

둔촌주공은 현재 평당 2,800만원에 분양가 승인이 들어간 상태고, 9억 바로 밑에서 분양될거라는 예상이 있었으나 이번 완화로 인해 34평형까지 12억 이하로 분양이 예상, 이는 다른 재건축 단지에도 희망을 줄 수 있게 됩니다. 지지기반인 강남 3구의 재건축 대상 원주민들을 향한 강한 구애라고 해석할 수도 있습니다. 24평 기준 분양가가 12억 이하인 지역은 강남 3구, 마·용·성이라 불리는 본인의 지지기반 지역이니까요. 입주권 프리미엄이 적용된다고 해도 이번에 적용되는 LTV 50%까지 적용하게 되면 중도금 대부분을 대출로 처리, 일반 분양자들도 입주에 도전할 수는 있게 됩니다.

지난 3월 둔촌주공 일반분양 대기 수요가 5만명7에 달한다는 분석이 있었습니다. 6천세대 정도는 이 정도를 목표로 해도 완판을 달성할 수 있을거라는 계산이 섰기 때문입니다. 조합은 평당 4,000만원 이상을 기대하고 있었는데, 이번에 정부의 각종 규제 해제와 겹쳐 입법까지 노리고 있지만, 아직 불가능에 가깝다는8 판단이 듭니다.

사실상 이번 규제 해제는 둔촌주공을 위한 원 포인트 규제 해제라고 해석할 수도 있습니다. 그렇다면 우리는 한번 생각을 해볼 수 있습니다. 둔촌주공 일반분양이 흥행하면 어떻게 될까요? 단순히 다시 한번 청약시장에 불이 붙을까요? 만약 흥행에 실패하고 미분양이 발생하면 어떻게 될까요? 각각의 시나리오에 우리는 어떻게 해야 할까요?

1. 둔촌주공 분양이 흥행한다면?

흥행하게 된다면 정부가 개입해서 부동산 경기가 부양되었다는 시그널이 시장에 던져지게 됩니다. 각 재건축 사업단지와 시공사에게는 호재가 되는겁니다. 기존 재건축 규제 완화와 물려서 1급지 재건축들이 줄줄이 진행될 수도 있습니다. 하락장에서 흔히 일어나는 극단적 마진 절감으로라도 일단 판매를 하고 보는 것이 아니라, 일단 제 값에 팔린다는 선례가 생겨버렸으니까요.

문제는 이렇게 되면 2가지 폭탄이 떠넘겨집니다. 하나는 장위 자이(분양가 평당 2800)를 비롯한 하급지들이 다시 한번 미분양 위험성 폭탄을 떠안는 것이고, 최대 23억9까지 입주권을 내고 온 초기 계약자들에게도 폭탄이 던져지게 되는 셈입니다.

둔촌주공 일반 분양이 흥행하게 되면 우선 청약에 당첨된 6천명의 일반 분양자들의 자금은 모조리 묶이게 됩니다. 의무거주10와 전매제한11 때문입니다. 오른 가격에 빨리 털고 나갈 수가 없고 계속 값비싼 이자를 지불하며 청약통장이라는 기회도 날리게 되는겁니다. 또한 청약을 노리는 사람들은 1급지 재개발을 위해 타 부동산 거래를 자제하게 되면서 더 극심한 거래량 하락이 일어날 가능성이 커집니다. 그리고 둔촌주공보다 비싸면 몸을 사리게 되겠죠. 일종의 기준점이 되어버릴거니까요.

일반분양이 히트를 쳐도 결국 부동산 활성화로는 이어지지 않을 가능성이 크다는 것입니다. 건설사 역시 재미를 보기는 힘듭니다. 작년 연말부터 PF가 막히기 시작했는데 공사비 또한 인플레이션/원자재 물가상승 압박을 강하게 받아 전년대비 2~30% 이상 증가한 상황인데 자금조달에 이자까지 심각하게 물게 되었기 때문입니다.

거기다 조합원들은 대위변제 자금 이자율이 7~12%에 달하는 폭탄까지 끌어안게 되었습니다. 결국 최대한 빨리 싸게, 많이 분양해서 자금회수를 하지 않으면 안 되게 된 것입니다. 둔촌주공이 숨을 쉬기 위한 사실상 유일한 선택지죠.

2. 둔촌주공 분양에 잡음이 생긴다면?

하지만 만약 잡음이 생기면 어떨까요? 부동산 전문가들은 주택시장 경착륙을 막는데 일부 효과가 있을 것으로 보면서도 거래를 정상화시키기엔 역부족일거라는 해석12도 내놓았습니다.

박원갑 KB국민은행 부동산 수석 전문위원은 “금리가 치솟고 있어 매수자들이 대출을 많이 내서 집을 사기 어려운 상황이다. 분양 시장과 고가주택 거래에 다소 숨통을 터주는 효과가 예상되나 매수심리가 위축돼 시장의 반전은 어렵다”고 예상했습니다. 이런 상황에서 분양이 완판에 이르지 못하면 어떻게 될까요?

둔촌보다 비싼 지구는 물론이고 둔촌보다 싼 곳도 입지조건 등을 따져서 더욱 격렬한 가격 하락 압박이 발생하게 될 것입니다. 하락 시그널이 굉장히 강력하게 발생했기 때문에 단기 자금 융통을 통한 거래량 상승도 기대할 수 없게 됩니다. 문제는 고덕지구와 하남 미사지구가 둔촌주공의 가격 변동과 직결13되어있다는겁니다. 둔촌의 가치가 떨어질수록 같이 급락하게 되죠.

심지어 HUG의 고분양가 심의로 예상수익이 고정되어 있는 상황에서 낮은 계약율로 인해 금융비용이 증가하게 되면, 건설사 입장에서는 생존이 걸린 문제로 넘어가게 됩니다. 가뜩이나 현재 재개발/재건축 사업은 대다수가 착공하는 순간 적자가 확정되어버리는 상황이라 불릴 정도인데, 이런 시기에서는 대형 건설사조차도 계약이 제대로 안 되면 부도 위기에 몰릴 수 있는 극단적 상황까지 예상할 수 있게 됩니다.

이렇게 되면 한국 부동산에 대한 절대적 믿음이었던 ‘우상향’이라는 하나가 잠시동안이지만 깨어지게 됩니다. “이렇게까지 풀어줬는데도 완판이 안되고 미분양이 났다고?”라는겁니다. 정부에서는 계속 재건축을 추진하겠다고 하는데, 시장 자체가 급속도로 얼어붙게 되는 셈입니다. 사업이 안 되는데 어쩌겠어요. 이렇게 되면 부동산 자체가 파멸적 폭락의 길로 접어들게 됩니다.

무엇보다 윤석열 정부의 이번 원 포인트 단기 처방은 한국 경제가 리스크로 이어지는 뇌관 중 하나인 가계부채를 더욱 심각하게 자극하게 된다는 문제가 생깁니다. 채상욱 포컴마스 대표는 “대출 문턱을 낮춰주는 긴급 처방이 부동산 경기 활성화에 효과적일 수는 있지만, 길게 보면 가계부채를 더 키워 또 다른 사회·경제적 부작용으로 이어질 가능성이 있다14”고 언급했습니다.

당분간 금리 인상 기조가 이어지는 것이 확실한 상황에서 부동산 규제 완화가 정말 답일지 의문은 계속 제기됩니다. 정부는 부동산 실수요자에게 규제를 풀어 거래 절벽을 풀고 부동산 시장을 활성화시킨 뒤 이렇게 담보 가치를 지켜 신용 경색을 막겠다는 것을 목표로 하는 것 같지만, 연준의 기준금리가 계속 오르고 덕분에 부동산이 대세 하락장으로 접어든 지금 이런 거래 활성화 대책은 당분간은 아무런 영향을 주지 못할 가능성이 큽니다.

일반 분양 과정을 좀 더 지켜볼 필요는 있으나, 『결국 이번 규제완화는 둔촌주공이라는 뇌관을 부동산 시장에 더 깊숙하게 박아서 일찍 폭발하든, 늦게 폭발하든 폭발의 파급력만 더욱 키웠다』고 평가할 수 있을 것입니다.

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하지만 여기만 문제가 된 것이 아닙니다. 현재 AA- 회사채 3년물은 국고채 3년물과 신용 스프레드가 1.307%p까지 벌어졌2습니다. 이는 팬대믹으로 인해 한참 증권사들이 마진 콜 위기를 겪고 있던 2020년 초3의 1.309%p에 버금갈 정도로 위험한 수치입니다.

금리 인상과 유동성 확보 때문에 가뜩이나 냉각되어 있던 시장에 김진태 강원도지사의 『레고랜드 임의 도산 사건』으로 인해 PF를 대상으로 한 회사채/어음 시장 전체가 큰 충격을 받았었죠. 거기다 한국전력이 AAA급 회사채를 표면금리 연 5.9% 수준으로 모집하고 있다 보니 신용 위험과 더불어 건설사까지 올 유동성까지 완전히 말라버린겁니다. ‘좀 미안하죠’라는 말로 해결이 될 것 같지가 않네요.

그런 상황에서 ‘인덕원자이SK뷰’는 무순위 청약에서 겨우 6가구만 접수하는 등 건설사들은 청약 입주4를 통한 자금 조달에도 빨간 불이 심각하게 켜진 상태가 되었습니다. 문제는 현 정부에서는 재건축/재개발 요건을 완화하여 민간 재건축/재개발을 통한 주택 공급을 하겠다고 천명5하고 있다는 점인데요. 이런 상황에서 과연 이런 사업들이 무사히 공급으로 이어질 수 있을까요?

재개발/재건축은 정말 대박일까요? 대박이라면 누구에게 대박인걸까요? 안전한 투자인걸까요? 사례들을 통해 본질에 대해 알아봅시다.

재건축, 누가 어떻게 돈을 벌까?

재개발/재건축 사업의 본질은 집값 상승으로 인한 이득입니다. 하지만 그 아래에는 조금 더 복잡한 셈법이 들어가 있습니다. 이를 정확히 파악하기 위해서는 먼저 '돈을 버는 주체는 누구이고', '어떤 방법으로 돈을 버는가'에 대한 이해가 필요합니다. 재건축 이해당사자는 크게 5개의 집단입니다.

1. 기존 거주자

2. 기존 건축물 보유자 (임대사업자 포함하여 거주는 하지 않으나 수익은 얻는)

3. 시행사

4. 시공사

5. 조합 행정부

가장 알기 쉽고 단순한 것은 조합 행정부입니다. 이들은 조합이 운영되며 나오는 조합 운영비를 통해 각종 이권을 챙깁니다. 대표적인 사업이 리베이트죠. 크게는 시공사 선정부터 작게는 화장실 변기 뚜껑이나 콘센트 같은 업체 선정에까지 개입합니다. 조합측이 아는 업체나 저렴한 업체를 쓰고 차액 혹은 리베이트 비용을 고스란히 받아챙기는겁니다.

조합장 잘 뽑으라는 이야기가 이런데서 나오죠. 리베이트도 결국 협상의 과정이라 협상을 하면 사업이 지연되는데, 결국 사업 기간은 돈으로 직결되거든요.

그 다음은 시공사와 시행사입니다. 얘들은 간단합니다. 일해서 돈을 벌어가요. 2020년까지 래미안 기준 공사비가 평당 550만원으로 추정되었습니다. 이렇게 해서 평당 1500만원에 청약하니 시행사와 시공사는 떼돈을 버는거죠. 불법적 로비나 리베이트 없이도요.

특히 시행사는 시공사를 고용하는 구조라 돈을 더 쉽게 벌 수 있습니다. 예를 들면 조합원들에게 5천억 규모라 한 뒤에 분양 대박을 내서 6500억이 들어오고, 실제 사업을 절약해서 4000억을 썼다 치면 2500억을 날로 먹는거죠. 사업이 엄청 큰 규모가 되다보니 수익도 커지는겁니다.

다음은 건축물 보유자입니다. 이들은 집을 투자 대상으로 삼고 있기 때문에 자산 가치가 오르는 재건축을 반깁니다. 하지만 이들이 마냥 사업에 긍정적으로 작용하는 것은 아닙니다.

어찌보면 재건축 시장의 가장 큰 해악이라 볼 수 있습니다. 주택 보유 목적 자체가 돈을 버는데 있다 보니, 호가를 크게 올리고 원주민들에게 대박의 헛된 희망을 주면서 사업을 계속 부풀리려 합니다. 대다수의 사업에서는 총회의 여론을 이들이 조성, 극단적으로 사업이익을 높이려 듭니다.

사실 재건축 사업 자체는 돈이 크게 되지 않습니다. “재건축으로 돈을 벌려면 3연타가 터져야 한다”라는 말이 있을 정도죠. 이게 무슨 말이냐면, 재건축 선정이 되고 진행되면 붙는 구축 프리미엄을 활용한 수익을 말합니다. 프리미엄이 붙은 주택을 매각하는 과정을 3번 정도 거치면 프리미엄만으로도 집을 살 수 있었거든요.

문제는 이런 기적이 잘 일어나지 않는다는 겁니다. 아니, 일어나지 않으니 기적이죠. 문래와 영등포 지역이 전부였습니다. 사실상 신기루에 가깝죠. 하지만 사람들은 이런 극적인 성공 사례에 목을 맵니다.

그러면 가장 중요하고, 어떻게 보면 우리 입장이 될 수 있는 원주민 사례를 볼까요? 아니 그 이전에, 왜 재건축을 하는걸까요?

재건축의 의도는 낡은 집을 부수고 좋은 집을 주자는 공익적 목적에만 있지 않습니다. 오히려 이건 원주민에게 가는 일종의 유인에 가깝습니다. 진짜 의도는 도시의 수명 연장입니다. 노후화 되거나 슬럼화된, 혹은 제대로 된 역할을 못하는 도시 기반 시설을 업데이트하고 미관도 개선하는거죠.

만약에 내비게이션이 꺼진 상태로 재건축이 잘 된 곳을 운전할 때와 그렇지 않은 곳을 운전할 때를 비교해봅시다. 도시 구획이 잘 짜여진 곳은 비교적 현대적 도로 설계를 반영하여 길이 잘 나 있습니다. 하지만 구도심, 예를 들어 후암동과 같은 경우 길이 막혀있거나 난데없이 계단이 나타나기도 하죠. 비용을 들여 보수하기보다 아예 도시 일부를 업데이트하는걸 택하는게 바로 재건축 사업입니다. 그리고 주택 공급을 추가하자는 공급 목적도 있습니다.

만약에 계속 도시가 노후화되고 사람이 못살거나 슬럼화된 구역이 생기면 미관도 미관이지만 범죄의 온상이 될 위험성도 존재하죠. 그 유명한 구룡성채같이 말입니다. 그래서 실제 원주민이 얻는 가장 큰 혜택은 거주 환경의 개선, 도시 기반 시설에 대한 편한 접근 및 사용, 마지막으로 행정력 접근 편의입니다. 이런 사업을 공공이 모두 할 수 없으니 민간사업자가 미래의 투자가치를 보고 사업을 하도록 하는거죠.

중요한건 이 내용 어디에도 ‘집값의 상승’은 존재하지 않습니다. 아니, 딱 한 군데 있습니다. 민간사업자가 보는 ‘미래의 투자가치’에요. 부동산은 우상향한다는 믿음 하나 뿐입니다.

문제는 집에는 사람이 살고 있다는겁니다. 이들을 강제로 내보내고 이런 사업을 한다? 우리는 이러다가 정권에 꽤나 큰 타격을 줬던 역사를 알고 있습니다. 바로 광주대단지사건이죠. 그래서 재건축 사업에 빼놓을 수 없는게 조합과 연합입니다. 애초에 원주민을 위한 사업이 아니었기 때문에 원주민들이 사업 과정에서 방어권을 행사해야 했거든요. 이렇게 전철연이란 조직이 나오지만 그건 지금 이야기할 건 아니니 잠시 저쪽으로 밀어두도록 합시다.

여튼 이렇게 화끈한 항쟁을 겪은 뒤 시대가 바뀌고 법이 바뀝니다. 군사독재 정부처럼 냅다 빈 땅으로 쫓아낼 수 없어요. 반대급부로 무언가를 줘야 합니다. 그게 뭘까요? 바로 새 집입니다. 그런 개발 특징이 뭐가 있을까요? 첫째가 대단지라는거고, 둘째가 신축이라는 이점, 마지막으로 대규모의 자본이 필요한 공동주택건축사업 특징으로 인해 고급 브랜드를 달고 있는 대형 건설사가 끼게 된다는 겁니다. 한국인이 좋아할 조건, 아니 정확히 말하면 주택 가치 상승으로 이어질 요건이 다 갖춰진 셈입니다. 그것을 우리는 재건축 프리미엄이라고 부릅니다.

그런데 집의 가치가 오르는건 맞는데, 정말로 진짜 원주민들이 부자가 되는걸까요? 그렇지만은 않습니다. 바로 분담금 때문입니다. 대부분의 경우 재건축 주택의 호가는 이렇게 구성됩니다.

지금까지는 저금리 기조기도 했고, 보상금 부담이나 이주비 마련 등에 있어서 조합측에서 이래저래 방어를 해줄 장치가 있어서 저런 재건축 사업에 드는 조합원 부담금은 일종의 '조달하기 쉬운 레버리지'라는 인식이 있었습니다. 하지만 막상 열어놓고 보면 장기 투자를 할 여력이 있거나 자금 조달이 가능한 사람이 아니면, 결국 분담금을 대출하고 확실치 않은 프리미엄을 완성되지 않아 불확실성이 있는 주택에 묻어둔 채 부채만 늘어나는 경우가 많습니다.

박원순은 왜 재건축을 막았나

보통 재건축이 시작되면 원주민의 이주 수요가 급증하면서 주변 전세가 오르고, 전세가 상승은 집값 상승 압력을 가합니다. 문제는 이렇게 되면 현금흐름이 부족한 원주민들을 시작으로, 주변 세입자들도 이탈하게 됩니다. 심한 경우 프리미엄만 받고 매각을 하는 비율도 늘어납니다. 이러면서 지역사회라는 커뮤니티가 무너집니다. 커뮤니티가 붕괴하면 상권이 흔들리고, 권리금 체계가 무너집니다. 이런 문제가 극단적으로 일어난 사례가 용산참사입니다.

박원순 전 시장이 재건축에 대해 극도로 배타적인 인식을 보인 이유도 시민사회 활동을 하면서 겪은 이런 원주민의 커뮤니티 붕괴와 상권 붕괴가 주는 문제, 그리고 재건축 과정에서 생기는 이전투구와도 같은 각종 사건 사고를 많이 겪었기 때문입니다. 하지만 서울 모든 부동산이 우상향하고 '우리 동네는 옆 동네 신축에 비해 버스도 안오고 상가도 낡았고 기반시설도 없다'라는 인식이 돌게 되면 사람들은 그런걸 모두 망각하게 됩니다.

낡은 계단도 걸어다녀야 하고, 정화조는 허구한날 문제고, 배관이 낡아 물에선 녹이 나옵니다. 그런데 지난 정권때 재건축/재개발한 저 동네는 배달 차량도 다 지하고, 초등학교도 번쩍거리는 새 시설이고, 놀이터도 좋고, 입구 보안도 잘 되어 있어요. 집 평수도 넓고요. 사람들이 이런 유혹을 버텨내는건 쉽지 않습니다.

이런 이유에서 사람들은 재건축을 해서 새집을 받으면 부자가 된다고 생각한것도 있습니다. 엄밀히 말하면 부담금과 그에 따르는 금융비용이라는 빚을 지는겁니다. 하지만 프리미엄으로 인한 지가 상승분이 마치 자기 지갑에 당장이라도 들어올 것이라는 착각과 거주의 질이 달라지는걸 보고, 또 언제든 팔고 나갈 수 있을거라는 희망을 가지고 착각에 빠지게 되는겁니다.

이걸 잘 보여주는 사례가 첼리투스입니다. 재건축 당시 세대수를 늘려 일반분양금으로 조합원 부담을 줄이는 방법을 쓰지 않고 순수하게 조합원 분양으로만 '1:1 재건축'을 한 사례인데요. 겉으로는 추가 분담금이 5.7억 정도 들었다고 하지만 이주비, 소송6, 지연금, 그리고 거기 엮인 금융비용 등을 다 합하면 일부 가구는 최대 10억까지 부담한 사례도 있을 정도입니다.

문제는요. 첼리투스를 팔지 않더라도 10억이면 당시 대치동에 아파트를 살 수 있는 정도였습니다. 하지만 지금 첼리투스가 과연 대치동 아파트 + 재건축 이전 주택 가격일까요? 아닙니다. 그러다보니 이후 1:1 재건축 성공 사례가 없어진겁니다.

재건축, 정말로 돈이 될까?

아무리 부동산이 우상향한다 해도, 재건축/재개발은 원주민에겐 로또마냥 확실한 대박을 주지 않습니다. 그럼 이득을 보는건 누굴까요? 네. (현금 흐름이 넉넉한 소수를 제외한) 원주민을 뺀 전부입니다.

다른 곳인 방배 13구역 사례를 한번 볼까요? 기존 가격에 비해 분양가가 평당 1500 비싸졌습니다. 비싼집 생기니 좋아 보이죠? 당장 시세차익이 25평 기준 4억, 34평 기준으론 5.5억이니까요. 그런데 그런 생각이 바로 함정입니다.

문제는 기존에 있던 집이 사라지는 것입니다. 분담금과 세금(재건축이익환수)을 다 하면 기존 내 집 5억+분담금 3억+환수금 1.5~2억 해서 10억이에요. 11억 8천이랑 비교하면 그래도 2.8억 이득이지만 생각했던 만큼은 아니죠? 거기다 한가지 더. 조합원도 층을 못골라요. 영역만 고를 수 있죠. 로얄층은 안되요.

예를 하나 더 들어볼까요. 은평이나 녹번, 불광쪽에 1~2억 집 살던 사람들이 분담금 1.5억을 내고 힐스테이트 재개발로 24평 3억에 입주하게 됩니다. 분담금만 계산하면 기존 주택의 2배인데, 막상 따지고 보면 투자한 부담금을 제외하고 주택의 가치가 오른게 아니죠? 이게 재건축의 허상입니다. 주택 수요가 계속 있는 상태에서 우상향을 하게 되면 재건축 대박은 허상이 아니지만, 반대라면 어떻게 될까요? 계속 오르는 상황에서는 사람들은 재건축에 대해 이런 생각을 합니다.

"어..15평짜리 내 주공아파트가 돈 안내고 32평이 된다고?"

"1억만 내면 10억이 복사가 된다고?"

하지만 여기에 우리는 질문을 해야 합니다. 이렇게 가치가 오른 내집을 이제 팔고 다른곳으로 가려고 합니다. 어디로 갈 수 있죠? 재건축 성공한 은평구, 수원, 화성, 과천 모두 집 팔고 서초동에 무혈 입성할 수 있었나요? 아니, 그렇게 해서 결국 서초나 반포 들어가면 부자가 된 걸까요?

그렇지 않습니다. 대부분의 원주민들은 더 안좋은 입지로 프리미엄 일부만 받은 채 쫒겨나거나 기약없이 빈 터만 바라보며 값비싼 이자를 내고 짧게는 몇 년, 길게는 십여년 이상 이자 비용만 지출한 채 살아가야 합니다.

둔촌주공에서 터지는 복마전을 보면 많은 것을 느낄 수 있습니다. 이런 문제는 단순하게 정책이나 공급 문제, 혹은 조합의 도덕성만으로 해결하기 힘듭니다. 수많은 상황들이 엮여 돌아가죠. 다만 한가지 변함없이 확실한 것은 재건축은 부채라는겁니다. 리스크를 안고 우상향에 배팅하는거에요.

그래서 부동산 대세하락기에는 함부로 재건축을 하는게 아닙니다. 2008년에서 2012년 사이, 글로벌 금융 위기 시기 재건축 사업이 많이 고통스러웠습니다. 당시 금리 타격으로 사업들이 좌초되면서 빚을 잔뜩 져서 분담금을 냈던 원주민들이 타격을 크게 입었습니다. 지금과 같은 위험한 시기에 새로 사업에 들어가는 재건축 단지들은 매우 리스크가 높죠. 게다가 김진태발 레고랜드 임의 도산 사건으로 인한 PF 자금 경색까지 심각해진 상황에서는 더더욱 자금 조달이 힘들것입니다.

자신이 재건축이나 재개발 단지에 있다면, 혹은 그 곳을 노린다면 반드시 대박의 꿈이 아니라 본인의 사정과 앞으로의 시장 전망을 정확하게 알고 조금 더 꼼꼼한 전략을 짜야 할 것입니다.

@. Special Thanks to Real-Asset Advisory : 아픈데 아프다아, Damola

1. BNK는 강원도와 협의없이 임의로 GJC를 부도처리했다.

2. (전임 지사가)많은 빚을 남겨놨다. 보유자산을 매각해서 혈세를 지키겠다.

3. 성남시 모라토리움보다 이번 회생이 약한 조치이다.

하지만 투자자 입장에서 많이 납득하기 힘든 이야기입니다. 하나하나 파악해 보겠습니다.

BNK가 강원도와 협의없이 임의로 GJC를 부도처리했는가? - 거짓

지난해 8월 아이원제일차와 대출기한 연장에 합의, 4개월 선취이자를 납부한 대상은 강원도가 아니라 GJC1(강원중도개발공사)입니다. 또 BNK 투자증권은 “선취이자 지급은 기본 전제 조건이고 주관사와 협의가 이뤄지지 않아 연장 효력이 발생하지 않았고, (갑작스런) 회생 절차 결정으로 (연장을 위한) 조건을 충족하지 못했다2”고 말했습니다.

요는 GJC측과 도는 8월까지는 회생에 돌입할 의도가 없었고 실제 대출 연장에 대한 협상도 진행되고 있었으나 갑작스러운 회생 발표로 인해 연장을 하지 못했던 것입니다. 이후 진행된 회의에서도 강원도측의 태도는 ‘오해’라는 도지사의 입장문과 다릅니다.

BNK는 7일 논의를 마치고 ‘(강원도측에게) 자금 지급 기일을 명시할 것을 요구했지만 합의점을 찾지 못했다3’고 합의 불발의 이유를 밝혔습니다. 이후 12일에도 대면 협의를 진행했으나 여전히 지급시기 등과 같은 핵심 쟁점에서 강원도측은 미온적인 태도를 보인 것으로 확인4되었습니다. 사실상 “아무튼 갚을거라고!” 라는 말만 한 셈입니다.

전임 지사가 남겨둔 빚이 많다, 보유자산을 매각해 혈세를 지키겠다 - 거짓

실제 강원도의 부채 수준은 2022년 현재 8,193억 수준입니다. 지급보증액을 고스란히 부채로 떠안아버린 2,050억까지 포함하면 1조 가량5입니다.

그러면 최문순 지사 시절에는 어땠을까요? 2021년 부채잔액은 6,568억, 2020년은 4,915억이었습니다. 이는 2021년에 코로나19 긴급재난지원금 집행을 위해 3,169억의 지방채를 편성6했기 때문입니다. 코로나19 여파로 인해 강원도의 캐시카우였던 강원랜드조차 3분기 연속 적자7를 기록할 정도였으니 말 다했죠. 평소 강원랜드는 2019년 기준 연간 영업이익 5,022억, 당기순이익 3,351억8으로 강원도의 경제를 사실상 책임져주고 있었습니다.

또 다른 문제가 있습니다. 바로 평창올림픽입니다. 강원도는 과거 2016년, 올림픽 종료 후 지방채 발행을 멈추고 실질관리 채무를 제로화 하겠다고 선언한 바9 있습니다. 실제로 상환도 어느 정도 진행되었었죠. 실제 알펜시아 리조트는 2010, 2014 동계올림픽 유치 실패로 인해 엄청난 적자를 떠안고 있었습니다. 최흥집 당시 강원 부지사가 과도한 투자를 했던것이 실책으로 돌아왔죠.

물론 용평만으로 경기를 치를 수 없었고, 슬로프 상태도 별로였으며, IOC측에서 하이퍼 프리미엄 시설을 요구했었던 부분까지 결합해서 사업이 커져야 할 필요성은 있었습니다. 하지만 고급 분양을 위해 공사비를 계속 증액했던 것은 꽤나 큰 실책으로 남았습니다. 또한 2016-2017 사이 2년간 최순실의 개입으로 공사가 중단10된 것 또한 비용 증가에 일조했습니다. 이러한 이유들로 공사비가 1.6조 수준11까지 늘어났습니다.

결론지어보면 레고랜드를 지원하기 위한 894억 규모의 강원국제전시컨벤션센터를 위해 지방채를 발행했다는 것을 제외하면 꾸준히 긴축 자체는 진행했으며 실제 부채도 유의미한 수준으로 줄어들었다는것을 확인할 수 있습니다. 코로나 팬대믹 속에서도 실제 발행된 채권 대비 부채 증가율은 꽤나 억눌려진 상태였죠.

국민의힘 강원도당에서 주장하는 ‘7천억 부채 때문에 강원도 재정 곳간은 위기에 처한다12’는 레토릭은 평창-알펜시아를 처분하며 크게 감축한 부채와 평창올림픽 준비 과정에서 생긴 부채의 원인들을 전혀 고려하지 않은 정치공세에 가깝습니다. 실제 부채 항목을 일일이 따져보면 어쩔 수 없이 진행해야했던 코로나 재난지원금을 제외하면 당장 급하지 않은 부채거나 알펜시아에 영향을 더 많이 받기 때문입니다.

진짜 부채 문제는 여전히 3천억 부채가 남은 알펜시아가 아니었을까요?

2022년 기준 강원도 실질 부채 1조 243억 (1)
-    레고랜드 GJC 관련          2050억 (2)
-    알펜시아 처분 후 잔여 채무 3000억 (3)
-    코로나 재난지원 지방채     5144억 (4)
-    국제컨벤션센터(레고랜드용)  895억 (5)
=  ???


(1) https://www.nocutnews.co.kr/news/5803013
(2) http://news.kmib.co.kr/article/view.asp?arcid=0924267059&code=11151100&sid1=sp
(3) https://m.ytn.co.kr/news_view.php?key=202202181731490797&s_mcd=0115#return
(4) https://www.kado.net/news/articleView.html?idxno=1047278
(5) https://www.yna.co.kr/view/AKR20210308123400062

오히려 사업화가 되어서 천천히 상환에 나서도 될 레고랜드 2,050억을 일시불로 떠안게 된 것은 김진태 현 지사 본인의 오롯한 실책입니다.

성남시 모라토리움보다 이번 회생은 약한 조치이다 - 거짓

모라토리움은 채무지불유예입니다. 기본적으로 미룬다는거죠. 모라토리움이나 디폴트 후에 아예 사업 진행이 되지 않았음을 고려하고 강제 청산 혹은 외부의 지원을 받는 과정을 회생조치라고 부릅니다.

게다가 당시 성남시가 가지고 있던 판교특별회계 5,200억은 LH와 국토부에 들어갈 돈이라 지금과 같이 민간 금융사에 직격하지는 않았습니다. 물론 영향이 아주 없진 않았습니다. 지금과 같이 지방채에 대한 신뢰는 당시에도 떨어졌습니다.

하지만 당시 CP 금리를 보면 부산도시공사 3월물이 3%13를 넘지 못하는 등, 5~6%를 넘어 일부 회사채 조달금리는 10% 이상을 바라보는 지금보다는 훨씬 안정적이었습니다. 특히 현재 경색된 시장 상태를 고려한다면 이는 말도 안되는 억지에 가깝습니다.

그렇다면 레고랜드는 과연 아무 문제가 없는 사업이었을까요? 그렇지만은 않습니다. 당장 떠오르는 문제만 해도 중도유적을 밀어버린 문제라던가, 7천억 이상의 혈세가 낭비되었다는 문제, 멀린에 노예 계약을 했다는 문제와 GJC 자체가 적자행진이었다는 문제도 있습니다. 이런 이야기들을 시간을 거슬러 올라가며 조목조목 따져보도록 하겠습니다.

레고랜드 2022, 과연 파산을 앞둔 상황이었을까요? - 거짓

레고랜드는 실제 공사기간이 지연되고, 코로나 팬대믹까지 겪으면서 개장이 상당히 오래 지연되었습니다. GJC도 큰 손해를 봤죠. 9월경 GJC는 “대출금 중 412억이 자체 상환 불가능”하기 때문에 도의회와 강원도에 도움을 요청14했습니다.

사실 GJC에도 할 말이 있는 것이, 중도 문화재 출토 과정에서 비용이 모자라 발굴 자체가 진행이 느려져서 결국 사업이 장기화, 손실 기간이 길어진 것이기 때문에 발굴을 해야 했던 도에 이야기를 했어야 했죠. 물론 이 412억도 부지매각대금을 모조리 계산한 돈이기 때문에, 이런 상황에 매각이 안될 가능성이 있었지만 실제 GJC측은 BNK와 롤오버 협상을 하고 있었다는점에서 파산을 앞뒀다고는 보기 힘듭니다.

선사유적지 vs 레고랜드, 누가 우선일까요? - 최선은 아니지만, 최악도 아님

중도 선사 유적지의 경우 어마어마한 분량의 유물이 출토되었습니다. 4대강 사업 도중에 발굴이 진행되었는데, 이명박 정부는 발굴 2개월만에 바로 이를 모조리 복토하였습니다. 시민단체 등에서는 이를 의도적인 은폐라고 주장15하고 있습니다.

중도유적의 분량 자체는 어마어마합니다. 개발행위 전 의무발굴로 시행면적의 3%만 열었는데도 나온것이 유물 9220점, 유구 3090기, 환호 2기, 주거지 1423기16입니다. 하지만 지역 주민들은 보존보다 개발을 택했습니다. 유적공원과 유물박물관을 설립, 레고랜드 오픈과 함께 같이 개관하기로 했었17으나 코로나19로 인해 연기되었죠.

분명히 유물보존은 필요합니다. 문제는 자금난이 터지고 사업에 각종 제동이 걸리면서 박물관은 제대로 착공되지 못했습니다. 그렇다고 레고랜드 사업 자체도 잘 되었나 하면 현재 규모가 1/3인 레고랜드 재팬과 어트랙션 수가 비슷하다는 문제도 있습니다. 공기만 계속 늘어나면서 제대로 투자가 되지 못한거죠. 과거 정부들의 결정을 뒤집을 수 없기에 여러가지로 아쉬운 부분은 있겠지만, 부지 확보도 되어 있고 발굴 자체는 되었기에 차차 개선해 나가야 할 부분이라고 생각합니다.

특히나 지난 뉴스레터에서도 다루었던 영동·영서 간 지역감정과 지방 일자리와 같은 지방소멸 문제, 그리고 중앙정부의 강력한 푸시와 지난 경기도에서의 실패사례 등을 고려했을 때 지자체 입장에서는 날려버리기에는 너무 큰 사업이었죠. 물론 다른 테마파크가 아닌 ‘레고랜드여야만 했나?’라고 한다면 거기에 대해서는 다른 고민을 해 봐야겠지만, 당시 기준으로는 유일한 대책이었죠.

강원도는 ‘노예 계약’을 한 것일까요? - 현재까지는 드러나지 않음

지난 2013년에는 도와 멀린 그룹간 계약 중 ‘국내 출자사들이 의무 불이행 시 강원도가 해결한다’, ‘강원도가 부지에 대한 소유권을 취득해야 한다’, ‘비용 조달이 되지 않아 문제가 생길 경우 멀린이 입은 손해에 대한 배상을 한다’와 같은 내용이 지적18되었습니다.

다만 이 내용은 GJC-LL개발과 STX건설과의 계약과는 무관하며, 불공정계약이라고 볼 근거는 부족합니다. 이후 GJC와 STX건설은 2019년에 계약해지를 최종 합의19했었으나 STX건설측이 2020년에 다시 가처분소송을 걸었습니다. 법정공방은 GJC의 승소로 2021년에 마무리20됩니다.

2020년에는 미래통합당과 정의당이 ‘임대료가 30%가 아니라 3%밖에 안된다, 멀린사에게 일방적으로 끌려가고 있다’21며 “최문순 도정은 ‘레고 폭주’”라고 주장했습니다. 하지만 앞서 확인했듯 멀린의 직접투자로 변경되면서 1,500억 이상의 직접 건축비용을 줄이는 것에 대한 교환이라고 볼 수 있습니다.

최근 국민의힘 박기영 도의원은 다시 2013년, 2020년에 있었던 의혹을 제기하며 감사 요구22에 나섰습니다. 국민의힘측에서는 “결국 2050억 빚을 떠안았다”며, “도의 노력에도 돌아오는 수익 한 푼 없는 노예계약”이라고 주장했습니다. 다만 이와 관련해서 특별한 추가 근거를 제시하진 않았습니다.

또한 시민단체 일각에서 주장한 특혜시비 등은 명확하게 밝혀지지 않았기23에 정확하게 판단을 내릴 수는 없습니다. 하지만 지금까지의 내용만 놓고 보았을 때, 레고랜드 사업은 친보수 시민단체24인 강원평화경제연구소가 주장하는 것처럼 문제만 있었다고는 보기 힘듭니다.

언론 논조가 극단적 보수에 가까운 한국경제에서도 ‘하루 이자로만 1억이 나가던 알펜시아를 매각하고 레고랜드를 개장했다25’면서 긍정적으로 평가할 정도니까요. 물론 잡음은 있었습니다. 다만 영동과 영서와의 갈등 등을 고려했을 때, “최선은 아니지만 그래도 결정적 실책은 범하지 않았다.”고 평가하고 싶습니다.

문제의 핵심은 이같은 이슈들을 정치쟁점화 하면서 강원랜드와 하이원리조트라는 캐시카우가 있어서 최대한 억누를 수 있었던 부채를 마치 당장이라도 강원도가 망해버릴 것 처럼 거대한 문제로 부풀린데다 급하지 않은 부채 2천억까지 떠안아버린 김진태 지사에게 있습니다.

김진태 지사 본인은 과거 '사업에 실패하면 소양강에 빠지겠다’라는 말까지 했을 정도로 박근혜 치적인 레고랜드에 열심이었는데, 본인이 정작 지사가 된 이후에는 수많은 잡음을 일으키더니 종국에는 채권시장에 거대한 파국까지 일으켰습니다. 이런 상황에서도 이런 말을 할 자격이 있을까요?

정부는 부랴부랴 레고랜드발 불안 확산에 ‘50조 + @’의 유동성을 투입하겠다1고 밝혔습니다. 하지만 이 수치, 조금 이상합니다. 50조를 구성하는 항목들부터 한번 볼까요? 약자들과 생소한 개념이 약간 어지러울 수 있겠지만 일단 따라와주세요.

먼저 이 이야기를 하고 넘어가야 아래에 이어 이야기 할 레고랜드 이슈가 시장에 얼마나 큰 불을 붙인건지 이해할 수 있을 것 같아요. 실제 정권에 호의적인 한국경제에서조차 “호미로 막을 일을…2”이라며 강력하게 비판에 나설 정도였습니다.

1. 채권안정펀드 20조+@

2. 산업은행, 기업은행의 회사채(CB, Corporate Bonds) 및 기업어음(CP, Commericial Paper)의 매입 규모를 5.5조에서 10조로 확대

3. 신용보증기금의 프라이머리 채권담보부증권(P-CBO) 신규발행을 2.6조에서 5.6조로 확대

4. PF-ABCP 치환 과정에 유동성이 떨어진 증권사에 한국증권금융이 3조 유동성 지원

5. 브릿지론을 본 PF로 전환할 수 있도록 주택도시보증공사(HUG)와 주택금융공사가 5조원씩 보증

합해놓고 보면 20+10+5.6+3+5+5+@해서 총 48.6조+@가 나옵니다. 하지만 이 중 채안펀드는 원래 돌아가고 있던 기금이고 산은/기은/신보는 합해서 +8조에 그칠 뿐더러, HUG와 주금은 대출 보증이지 실질적인 유동성 공급은 아닙니다. 이 액수도 조금씩 이상합니다. 과연 이게 시장 경색을 근본적으로 해결 할 수 있을까요?

50조 파헤치기 1. 채권안정펀드 20조, 이상 없나?

채권안정펀드(이후 채안펀드)는 금융회사들이 출자를 해서 회사채, 금융채, CP를 매집해 단기 채권 부도를 막기 위한 목적으로 가동합니다. 이 펀드는 과거 코로나 쇼크가 있었던 2020년 3월에 한 차례 가동3된 바 있습니다.

다만 당시 채안펀드가 바로 10조원을 즉시 가동하고 10조원을 추가 조성했다는 점과, 증권안정펀드(이후 증안펀드)를 포함해서 총 30.7조가 계획되었다는 점에서 규모의 차이가 있습니다. 또한 펀드의 투자대상이 확정되고 실제 투자 집행 시 자급이 납입되는 ‘캐피털 콜(Capital Call)’의 규모 역시 각 3조로, 총 6조를 실제로 때려박을 수 있었다는 여력이 있었습니다. 하지만 지금은 가용재원 1.6조만 활용할 뿐, 캐피털 콜에 대한 계획이 없습니다. 은행권들 사이에 협의가 시작되었을 뿐, 실제 자금이 필요할때 얼마를 당길 수 있을지는 미지수라는거죠.

50조 파헤치기 2. 도와줘 산업·기업은행!

산업은행 산하 유동성지원기구(SPV, Special Purpose Vehicle, 재무 위험을 분리하기 위해 만든 별도의 자회사)는 과거 코로나 팬대믹 시기4에 만들어져 단기자금시장을 안정화하는데 기여했습니다. 이 기구는 2021년 연말에 팬대믹의 경제 타격이 완화되자 종료되었으며, 한계는 있었지만 성과를 거두었다는 평5을 받고 비상기구6화 되었습니다.

하지만 이 기금을 10조로 늘린다는 것도 이상합니다. 이미 종료 전 시점에 정부 1조원 출자, 산은 1조원 조달, 한은 8조원 캐피탈 콜로 10조로 확장된 상태였기 때문입니다. 한은의 메시지도 이상합니다. SPV를 가동해야 50조 규모의 계산이 나오는데, “SPV 재가동은 이번 대책에서 빠져있다.”고 언급한겁니다. 벌써부터 50조 중 10조가 비게 되었습니다.

산업은행도 마찬가지입니다. 이미 2021년에 산업은행의 회사채·CP 차환 프로그램은 4.4조로 확대 조성되어 있었습니다. 회사채 차환이 1.9조, CP가 2.5조죠. SPV와 함께 일종의 보완재로 효과를 봤던 프로그램입니다. 결국 이것도 기존에 작동중이던 내용을 숫자만 부풀린겁니다.

50조 파헤치기 3. P-CBO 5.6조? 이건 뭔가요?

P-CBO(Primary Collateralized Bond Obligations, 신규 발행 채권 담보부 증권)란 신용보증기금에서 지원해서 발행하는 ABS(Asset Backed Security, 자산담보부증권)입니다. 신보가 비우량 기업의 채권에 보증을 서서 기업들은 신용도를 빌려와 AAA 등급의 ABS를 발행하는 구조인데요. 자체적 신용도가 낮은 기업들이 비교적 낮은 고정 금리로 장기 자금을 조달할 수 있도록 하는 방식입니다. 실제 중견/중소기업들이 지난 코로나 위기를 돌파하는데 이를 사용7했습니다.

문제는 이미 신보는 3조의 P-CBO를 발행했다는겁니다. 그리고 신규 자금 1.5조가 계획되어 있어서 발행 규모는 이미 5조로 잡혀8있었습니다. 어떤 계산으로 2.6조에서 5.6조가 나온건지 알 수 없으나. 상반기에 2.6조에서 3천억 추가된 물량을 발행할 정도9로 시장에서 필요가 있었는데, 잔여 3조는 이미 대부분 물량이 예약된 상태라 봐도 되겠죠. 결국 이 물량도 새로 추가되는 것 없이 기존에 하던 사업을 빼거나 돌리는 정도밖에 안 되는겁니다.

50조 파헤치기 4. …그럼 남은 13조는 정상인가요?

먼저 한국증권금융의 사례를 보면, 과거 코로나 시절 한은 RP 조달 자금 2.5조와 증권금융 자체자금 1조를 재원으로 3.5조를 지원한 적10이 있었습니다. 또한 연초에 “금투업계에 총 26.3조의 유동성을 공급하겠다11”고 한 적 있습니다. 물론 그때 그만큼 썼어도 호황장을 타고 2020년 12.8조 대비 2021년 말 예치금 규모는 약 16.2조12로 25.8% 증가해서 지금 필요한 3조 정도는 조달가능한 것으로 보입니다.

HUG의 PF 보증금액도 주택금융공사(HF)와 달리 2.8조(2017년) → 1.5조(2021년)로 감소해서 어느 정도의 여력은 있어보입니다. 문제는 토지비 외 건설비에 대해서는 보증하지 않고 입주금에 대해 매우 엄격한 인출 관리를 하고 있었다는 점입니다. 보증대상 및 취급요건을 완화13한다는 움직임이라 5조 정도는 부담할 수 있을 것으로 보입니다. 하지만 이건 결국 일부 건설사에만 도움을 줄 것14이라는 전망도 있습니다.

문제는 HF입니다. 이미 보증금액이 지난달 기준 목표액의 90%를 초과, 발급이 보류되는 일이 발생15했습니다. 총 한도 4.4조 중 3.9조를 이미 소진해버린 셈입니다. 5조 계산이 어떻게 나왔는지는 알 수 없으나 5조를 부담하기엔 불가능해 보입니다. 이미 지나간 돈을 중복해서 계산한 것으로 보입니다.

결국 5가지 모두 정리하면 아래와 같아집니다. 50조 + @가 아니라 10조 + @로 쪼그라들어 버리는 셈입니다. 계획 하나 하나를 뜯어보면 “(문재인 정부에서) 코로나 극복을 위해 시행했던 내용들을 모두 모아서 그거 기준으로 약 50조쯤 넣을 수 있을 것”이라는 시장에 주는 블러핑에 불과합니다. 장이 열리기 전인 일요일날 급히 저런 메시지를 던지는 것도 메시지를 던지겠다는 속내로 보입니다.

특히나 회사채의 진짜 문제이자 숨은 보스라 알려진 한전 자금조달 문제에 대해 이렇다 할 해결책이 나오지 않은 상태입니다. 거기다가 연말에 올 34조 규모의 PF-ABCP 만기16를 어떻게 막아낼지도 미지수인 상황이 되어버렸습니다.

1. 채권안정펀드 1.6조 + 캐피털 콜(미정)

2. 산은/기은 CP 매입 이미 확대 진행 중, 추가 여력 없음

3. 신보 P-CBO 추가 여력 없음

4. 한국증권금융 3조

5. 주택도시보증공사(HUG)의 5조 보증

이 뿐만이 아닙니다. 내년 상반기까지 돌아오는 회사채 만기는 총 70조원17에 육박합니다. AAA급인 부산교통공사 500억 공사채 입찰도 400억18에 그쳤습니다. 한전 채권은 아예 발행에 실패했습니다. 그러면서 AA급은 더더욱 힘들어지고 있습니다. 인천교통공사는 300억 규모가 유찰, 과천도시공사는 600억 중 200억만 발행됐습니다.

기업 대출 부담이 커진데다 바젤3을 이행해야 하는 은행들이 은행채를 발행하면서 돈을 다 빨아먹고 있는 상황이 된 것입니다. 유동성 확보 사태가 기업을 넘어 금융기관으로 확대되고 있는 셈입니다. 명백하게 정상이 아닙니다.

은행들이 경쟁적으로 유동성을 확보하고 있는 가운데 은행들의 손목을 꺾어서 기금을 조성할 수 있을까요? 현 대통령과 여당이 그토록 공격하던 관치금융19임은 둘째 치고, 경제 상황을 고려했을때 조속히 기금이 조성될 가능성도 낮아 보입니다. 아니, 무리하게 조성했다가 금융가로 퍼질 리스크가 매우 우려됩니다.

이제는 단순히 강원도가 2050억을 갚겠다고 선언하는 것만으로는 시장의 충격을 되돌릴 수 없습니다. 정부 차원의, 적어도 지금까지 돌아가던 사업을 이름만 바꿔서 언론플레이만 하는 수준이 아닌 종합적이고 강력한 시장안정 대책이 필요합니다.

이게 왜 문제냐면, 남은 공사비 7천억+@를 기존에 건설사가 보증해서 진행하기로 했는데 현대·대우·HDC현대산업개발·롯데가 대주단에게 돈을 꾸는게 아니라 자체적으로 보유한 돈만으로 진행해야 하게 되었기 때문입니다. 문제는 롯데건설은 곳곳에서 이런 문제가 연달아 터지면서 2,000억 유상증자2에 5,000억을 차입3, 총 7,000억을 긴급 수혈하는 등 경영 상황이 좋지 않음을 보여주고 있습니다.

다른 건설사 역시 사정은 비슷합니다. 여의도에서는 벌써 이름까지 특정해서 몇몇 금융사와 몇몇 증권사4, 몇몇 건설사가 파산위기에 처해있다는 말까지 나오고 있습니다. 금감원측에서는 합동단속반을 가동해 루머 유포를 엄정 대처5하겠다 했으나, 시장 교란을 위한 루머가 아니라 곳곳에서 불안감에 나오는 루머인데다 나름대로6의 근거7도 있어서 실제 단속이 이루어질지는 의문입니다.

이런 시장상황이 단기적으로 해결될 가능성은 매우 희박한데다 부동산과 개발업계에 직격탄을 날리는지라, 여기서 이어날 사고는 자칫 잘못하면 건설사 부도로, 나아가서 한보사태와 같은 대형 연쇄 부도로 이어질 수 있을거라는 불안감도 시장에 돌고 있는 상황입니다.

그렇다면 지금까지 이런 위험성을 확인했으니 대체 십여년을 넘게 질질 끌어왔던 레고랜드가 왜 문제가 된 것이고, 멀린 엔터테인먼트는 대체 무엇이며, 왜 최문순 지사를 비롯해 강원도 모든 정치인들은 여야 관계없이 레고랜드에 올인을 했던건지 되짚어보도록 하겠습니다.

멀린 엔터테인먼트, 대체 무슨 기업일까요?

레고랜드는 영국의 멀린 엔터테인먼트(Merlin Entertainment)가 2019년까지 소유했던 브랜드입니다. 레고는 엄연히 덴마크 기업인데 왜 레고랜드는 영국이 소유했었냐고요? 원래 레고랜드는 레고그룹의 소유였으나, 경영난으로 2005년 경영권을 사모펀드인 블랙스톤에 매각8했습니다. 이 과정에서 영국 엔터테인먼트 회사인 멀린 엔터테인먼트가 복잡하게 개입, 경영권을 가져오게 되비다. 멀린은 런던 아이 등을 운영하고 있는 엔터테인먼트 기업으로, ‘영국의 디즈니’라 불릴 정도입니다.

이 과정을 주목해야 합니다. 당시 영국의 멀린 엔터테인먼트는 매물로 나온 레고랜드를 사려 했습니다. 하지만 창립 과정에서 대주주로 참가했던 사모펀드 에이펙스(Apex Partners)가 자신의 지분을 헤르메스(Hermes GPE)에 매각9하였는데, 최대주주가 된 헤르메스는 인수에 동의하지 않고 오히려 멀린의 지분을 죄다 블랙스톤에 매각해버립니다. 이 과정에서 블랙스톤 아래에 멀린이 들어가고, 결론적으로 블랙스톤의 자금을 이용해 레고랜드 경영권을 2.6억 파운드(한화 약 4천억)에 매수하게 됩니다.

2019년 7월 다시 블랙스톤은 레고 그룹의 지주회사인 키르크비와 컨소시엄을 구성, 59억 파운드(한화 약 9.5조)10에 레고랜드를 포함한 멀린 엔터테인먼트 전체의 잔여 주식을 인수하게 됩니다.

그러니까 레고랜드의 경영권 자체는 2019년 7월 이전에는 닉 바니 CEO에 있었으나, 2019년 이후에는 키르크비가 완전히 가져왔다고 볼 수 있습니다. 일각에서는 ‘멀린은 대행사이며 레고랜드 본사와 계약하지 않았다’거11나 ‘레고랜드의 지배구조는 영국 왕실이 70%(어디서는 또 50%)다’는 의혹을 제기12하기도 했는데, 이는 이후 이야기 할 사업의 진행과 관련이 깊습니다.

레고랜드, 대체 어떻게 시작되었나요?

한국에서의 레고랜드 사업은 2007년 2월 레고랜드 코리아 SPC(Special Purpose Company, 특수목적법인)에 참가한 LTP코리아가 강원도에 사업을 제안하면서 시작되었습니다. 그리고 이듬해인 2008년 5월, 한나라당 소속 김진선 강원도지사가 멀린을 방문해 양해각서(MOU)를 체결했습니다.

당시 지방자치단체에 레고랜드 유치전은 당시 꽤나 치열한 문제13였습니다. 과거 1999년 이천에 레고랜드를 세우려 했으나, 수도권정비계획법과 그 시행령에 의거14하여 당시 건설 예정 부지 중 정부는 필요용지의 10분의 1(6만㎥)만 인허가가 가능하다15고 했고, 그나마도 수질오염 등을 이유로 투자를 막았습니다. 당시 레고랜드 유치를 위해 한국, 프랑스, 독일, 일본 등 4개국이 경합을 벌이고 있었는데, 우선적으로 검토했던 한국행이 가로막히자 레고는 2002년 독일에 테마파크를 짓게 됩니다.

이후 독일에서 지어진 군츠부르크 레고랜드가 크게 흥하게 되자, 레고랜드의 한국 사업권을 보유하고 있던 LTP코리아는 수도권에 새 부지를 물색하다가 08년 강원도가 보낸 러브콜에 호응, 협상이 급물살을 타게 됩니다. 당시 박근혜 정부는 레고랜드 사업을 ‘5대 현장대기 프로젝트’로 선정16, 최동용(구 새누리당, 현 국민의힘) 당시 춘천시장의 강한 드라이브 속에 외국인 투자지역에까지 선정됩니다. 또한 당시 강원도는 레고랜드에 대해 최대 50년간 공유지를 무상 임대하고 15년간 재산세도 100% 면제해주기로 했었죠. 이게 지금 문제가 되고 있는 불평등 조약 중 첫 번째입니다.

춘천과 강원도, 그리고 정부는 왜 레고랜드에 목을 맸을까요?

당시 춘천시는 도와 함께 ‘통합 레고랜드 추진단’17을 발족, 춘천시내-중도-춘천역으로 이어지는 지방 활성화 목표에 몰입한 상태였습니다. 이후 춘천시장이 된 이재수 시장 역시 “금가루를 뿌려서라도 사람들을 시내로 유인할 방법이 없을까 고민한다.”18며 지역 경제 및 개발과 연계하는것을 강하게 바래왔습니다.

그도 그럴것이 원래 강원도 내에는 영동과 영서의 지역감정19이 강하게 있었습니다. 문제는 영동은 알펜시아와 평창, 강원랜드를 받았는데 영서쪽에서는 받은게 없었다는거죠. 실제 강원도 내에서 유일하게 젊은층이 고용되고 경제가 움직이는 곳이 강원랜드 뿐이라 해도 과언이 아닐 정도입니다. 문제는 인구 자체는 영서가 더 많았고, 생산량도 영서가 더 셌어요. (영서에서) 뭔가 힘을 써서 이권을 받아내야 한다는 의식이 유권자들 사이에서도 강하게 있었습니다.

그런 상황에서 영서의 핵심 도시인 춘천 입장에선 정말 사력을 다할 수 밖에 없었습니다. 거기다 마침 2013년 당시 박근혜 정부는 이례적20으로 국빈 초청을 받아 영국 순방에 나섭니다. 변기 사건21으로 더 알려졌지만, 당시 영국은 정말 최선을 다한 의전22을 했었죠. 이후 재미있는 일이 일어납니다.

변영섭 문화재청장이 그 직후 미심쩍은 이유로 경질23되고 대통령은 그 자리에 나선화를 발탁한것이죠. 그리고 2014년, 문제의 중도유적이 대거 확안됩니다. 이 일이 일어난 후 나선화 청장은 “중도 레고랜드는 활용과 보존의 상생 사례24”라며 개발에 무게를 훨씬 많이 실어주었습니다. 이후 일각에서는 박근혜정부가 영국의 로비를 받았다거나, 영국 왕실이 레고랜드 지분을 쥐고 있다25거나 하는 이야기까지 돌아다닐 정도였습니다. 정부에서도 중도로 들어가는 교량 사업비26 250억27을 중앙예산에 반영해주는 등 엄청 협조적으로, 아니 강력하게 푸시했거든요.

하지만 사적급으로 판단된 문화재가 나와버려서 공사는 전면 중단, 2018년에 이르기까지 하릴없이 공사는 멈추고 맙니다. 그 후 꽤나 긴 시간을 거쳐 이전보존 및 박물관 건설이라는 조건을 걸고 조건부 승인 결정이 나게 됩니다. 당시 김진태 의원 (현 도지사)은 “레고랜드 사업 실패 시 최문순 지사가 모든 책임을 지고 사퇴해야 한다28”며 “사업 지연때문에 재원이 바닥났다. 외국인 투자지역 해제위기에 몰려있기29까지 하다. 사업성이 떨어지는 사업은 원점 재검토 해야한다”고 주장합니다.

이렇게 여러 석연찮은 사건 사고들이 이어지며 사업은 어찌어찌 이어져오게 됩니다. 특히 2018년 11월 멀린이 직접 투자를 하는 방식30으로 바뀌면서 그 변경을 위해 최문순 강원도지사가 도의회에 제안한 ‘레고랜드 코리아 조성사업의 권리의무 변경 동의안(이하 권리의무 변경 동의안)’31에 문제가 상당히 제기되었는데요.

상당한 규모의 권리의무를 강원도가 지고, 임대수익 또한 30.8%가 아니라 3%에 그친다는 문제가 제기되었습니다. 이는 투자 구조 변경 때문으로, 이전엔 강원도가 최대 주주로 시행사 엘엘개발이 2300억원을 투자하여 테마파크를 건립, 멀린에 임대해주는 구조였으나 ‘한반도 리스크가 해소되어 직접 투자할 수 있겠다고 판단’한 멀린이 최대 5270억(2200억+800억(엘엘개발 지분)+2270억)을 들여 직접개발하는 사업으로 변경하게 된 것입니다. 엘엘개발은 사업비 1500억을 절감하는 대신 엘엘개발 지분 800억원에 대한 임대료를 받게 된 것이죠. 그러면서 임대요율이 줄어든 것입니다.

일각에서는 이 계약 변경이 멀린에 대해 과도한 특혜를 주는 것이 아니냐는 지적도 있었습니다. 하지만 계약의 키를 멀린이 쥐고 있던 상황이기 때문에 외통수로 몰렸다는 해석도 있습니다. 부지를 착공에 지장 없는 상태로 만들어 멀린에 제공하지 않을 시 손해배상 책임을 크게 져야 했기 때문입니다. 결국 이후 사업 진행 과정에서 드러난 계약상 불합리함은 사업 진행 단계부터 이미 어느정도 예고되어 있었다는것입니다.

지금까지 멀린이라는 기업과 레고랜드 계약 진행 과정에 대해 다뤄보았습니다. 다음 뉴스레터를 통해 10년 공사를 하고 남은 것과 문제점등에 대해 정리하는 것으로 레고랜드 참사 3부작을 마치려 합니다.

먼저 이걸 알기 위해선 PF ABCP가 무엇인지, 어떤 구조로 자금이 움직이는지, 그리고 지방 건설 사업들은 어떻게 움직이는지를 이해해야 합니다.

PF ABCP, 대체 뭘까요?

영어 덩어리만 보면 울렁거리는 분들을 위해 풀어보면 PF ABCP는 PF와 ABCP로 구분됩니다. PF는 Project Financing, 쉽게 말하면 특정 사업을 수행하기 위해 자금을 조달하는 것을 말합니다. 대부분의 부동산 개발사업들이 큰 자금을 필요로 하는지라, 이런 부동산 사업에는 대부분 어떤 방식이든 PF를 통해 자금을 조달합니다.

그럼 ABCP는 뭘까요? ABCP는 Asset-Backed Commercial Paper, 자산담보부기업어음입니다. 자산을 담보로 해서 기업이 어음을 낸다, 즉 일종의 회사가 발행한 어음이라고 볼 수 있습니다.

다만 일반 회사채/어음과 달리 이런 ABCP는 매출채권이나 자산담보증권, 주택저당증권 등을 담보로 발행하기 때문에 담보물이 비교적 안전하다는 평가를 받습니다. 합해보면 PF ABCP는 ‘부동산 사업을 하기 위해 해당 부동산을 담보로 발행한 어음’이라고 정리할 수 있겠습니다.

왜 1%정도 밖에 안되는 2천억이 문제가 되었나요?

본 내용을 들어가기 전에 지금의 상황을 정리해보겠습니다.

1. 금리가 오르고 땅값이 내려 부채상환 불가 + 금융비용 증가 이중고를 겪었다

2. 코로나로 인한 개장지연, 멀린과의 계약때문에 수익성이 낮았다.

3. 채무 만기 시점이 되자 땅을 다 팔아도 400억 적자인 상황이었다.

4. GJC가 자체적으로 해결을 하지 못하자 지급보증한 강원도에 도움을 요청했다

5. 강원도는 일방적으로 회생절차에 돌입, 아이원제일차 SPC를 부도내버렸다.

6. 그 과정에서 지방자치단체가 보증을 해 준 A1등급 채권 신용도가 급락했다

7. 회사채 시장 곳곳에서 공포가 전이되기 시작했다.

8. PF 자금이 모조리 경색되자 건설사들이 부도 위기로 몰리기 시작했다

9. 덩달아 거기에 돈을 대줬던 금융사들도 연달아 피해3를 입었다

채권에은 신용등급이라는게 있습니다. 레고랜드 사업에서 발행된 PF ABCP는 강원도가 지급보증을 한 어음이라 A1이라는 높은 신용등급을 받았었죠. 지자체가 파산할 가능성이 보통은 극히 낮고 이행을 잘 해주니까 웬만해선 믿어도 된다라는 계산이었습니다.

하지만 그것이 실제로 일어났습니다. 강원중도개발공사(이후 GJC)의 지출규모가 총 4,524억(여기에 문제의 2,050억이 포함됩니다)이고, 부지 매각 등으로 얻을 수 있는 총 기대수익이 4,130억에 불과해 강원도가 약 412억을 지급해줘야 하게 되자 도는 지급을 거부하고 바로 기업회생4 신청을 질러버렸습니다.

기업회생이란 기업이 도저히 혼자 사업을 이어나갈 수 없을 때 하는 최후의 수단입니다. 채권자들과의 자율협상이나 채무조정(워크아웃)과 같은 절차가 있음에도 불구하고 그 모든걸 생략한 채 회생에 나선거죠. 심지어 GJC는 BNK 투자증권과 차환발행에 대해 합의를 했고, 4개월치 이자를 선납5했음에도 불구하고 회생계획부터 던지는 바람에 파장이 더 커졌습니다. 회생이 그만큼 강력한 절차이기 때문입니다.

회생에 들어가게 되면 법원은 기업의 재산을 임의로 사용할 수 없게 보전명령과 채권자들의 권리를 중지시키는 중지명령을 내립니다. 이후 심사를 실시하여 관리인을 선임해 기업회생에 나설지, 혹은 기업의 경영 가치가 없다고 판단해 청산시킬지를 결정하게 됩니다. 특히 이 배경에는 지금까지 국민의힘측에서 GJC 경영과 관련된 정보에 접근할 수 없었기에 이런 극단적인 방법을 써야만 GJC를 면밀하게 분석할 수 있을거라는 계산6도 깔려 있었습니다.

문제는 GJC는 아이원제일차라는 SPC(특수목적법인, Special Purpose Company)를 통해 자산유동화를 했고 GJC가 관리처리되면서 모든 채권자들의 권리가 정지되자 아이원제일차가 바로 부도가 났다는겁니다. 그러면서 최고 등급(A1)이었던 ABCP의 신용등급은 채권이 받는 최악의 신용등급인 D로 추락하게 되고, 주관 업무사인 BNK 투자증권은 쥐고있던 채권이 모조리 쓰레기가 되는 마법을 겪게되죠.

레고랜드 자금은 강원도가 신용보강을 해 준 형태라, 채권시장에서는 꽤나 견고한 물건 취급을 받았습니다. 문제는 GJC의 수익은 레고랜드 임대료의 3%7에 그쳤다는거죠. 거기다 코로나까지 겹치면서 개장이 계속 지연, 재무 건전성이 나빠져서 GJC가 대출상환에 실패하게 되었습니다.

강원도는 원래 여기에 대해 지급을 해야 했으나, 신임 도지사는 이것이 수익이 안된다고 생각한건지 ‘빚을 줄인다’는 명목하에 무조건적으로 사업 자체를 날리는 강수를 뒀습니다. 그렇게 되자 시장에서는 '지자체 보증도 못 믿는데 그럼 그 아래 등급 채권은 어떻게 믿냐?'는 공포심리가 강하게 퍼지게 됩니다. 이 사건이 터지면서 금융가 전반에서는 지자체 보증 사업에 대한 전면 재검사가 실시될 정도였으니까요.

가뜩이나 미국에서 시작된 금리 인상과 그로 인해 발생한 어마어마한 금리 문제, 그 기저에 있던 물가 상승, 그리고 거의 예정되다시피 한 글로벌 경기 둔화라는 악재로 인해 부동산 시장은 얼어붙어 있었다는겁니다. 이를 개발하기 위한 사업 역시 얼어붙어가는 중이었는데 이 사건은 거기다 찬물, 아니 액체질소를 확 끼얹어버린거죠. 위험도 가장 낮고, 단기상품이라 수익실현도 금방 되는데 그게 망했다? 당연히 시장에선 공포를 느끼겠죠.

사실 이 문제는 작년부터 이미 말이 나오고 있었습니다. 금리가 크게 올라 2년간 최대 200억에 달하는 이자를 갚아야 했기 때문8입니다. 문제는 당시에 공사가 안되면 멀린 엔터테인먼트와의 계약상 배상책임이 생겨서 어쩔 수 없이 진행을 해야 하는 상황이었죠.

정말로 지급보증 거부밖에 없었을까요?

강원도측에서는 사건이 이정도로 커질 것을 예측하지 못한 것처럼, 처음에는 “BNK가 회생과 지급보증을 구분 못해서 생긴 문제”라고 탓9을 하더니 정부까지 나서서 압박10에 나서자 채무를 다 갚겠다고 진화에 나섰습니다.

물론 도측에서는 여전히 폐광기금이 굳건11하기에 2천억 정도는 털어도 문제가 없다는 생각일 수도 있습니다. 강원도측의 전략은 크게 2가지로 보입니다. 하나는 스토킹호스나 P플랜을 통한 M&A를 추진하겠다는 것12이고, 다른 하나는 회생에 들어가야만 자기들이 모르는 기밀정보에 접근13할 수 있기 때문입니다.

스토킹호스란 인수의향자를 정해놓고 입찰을 진행하는것이고, P플랜은 인수예정자를 정하고 회생을 진행하는겁니다. 강원도측에서는 ‘신속한 정상화’를 말하지만, 기실은 두 방식 모두 도가 원하는 인수의향자에게 운영권을 넘겨줄 수 있다는 이점이 있습니다. 또한, 과거 국민의힘측은 계약을 정치적으로 쟁점화해서 문제를 제기했으나 기밀계약이라 무산된 적14이 있었죠. 두 곳에서 모두 이익을 챙기기 위한 계획으로 볼 수 있습니다.

하지만 최고 신용등급을 받은 ABCP의 부도소식이 시장에 터트린 불신은 기업어음(CP)과 자산담보부단기채(ABSTB) 가치 추락으로 이어졌습니다. 공포에 질린 시장 참여자들이 어음과 채권을 모조리 시장에 내다 팔려 하다보니 가격이 떨어지고 채권금리가 오르게 된거죠. 이 급락세는 2009년 금융위기 이후 최고로 심각하다는 말이 나올 정도입니다.

채권 수익률 증가는 좋은 말 같지만 그렇지만은 않습니다. 

채권은 결국 만기에 이자가 정해져있는거라, 가치는 정해져 있거든요.

수익률 급증은 채권의 가치가 급락한다는 뜻으로도 해석할 수 있게 됩니다.

일각에서는 “분양이 끝난 우량 사업장도 ‘AB’자만 붙으면 안 팔린다”, “가뜩이나 살얼음판이던 시장에 레고랜드 사태가 기름을 끼얹으면서 부동산 관련 유동화물뿐만 아니라 채권시장 전반이 무너지고 있다”고 말할 정도였습니다.

사태가 커지자 김진태 강원도지사는 기자회견을 열어 2,050억원에 대한 전액상환계획을 발표했습니다. 이와 함께 GJC에 대한 법원 회생 신청을 동시에 진행, 새 인수자가 나타나고 매각 대금이 들어오면 그 돈으로 원금을 상환할 수 있을 것이라고 설명했습니다.

하지만 이미 회사채 시장 전반으로 유동성 위기가 확대되고 있는 상황이라, 채권시장이 단기간에 안정을 찾기는 어려울 것이란 시각이 높습니다. 게다가 회생을 한다고 채무가 줄어드는것도 아니라서15 이 공세가 도에서 언급한 것 처럼 ‘혈세 낭비, 부채 줄이기’인지에 대한 의문도 남습니다.

신용평가사 관계자는 “김 지사도 이렇게까지 일이 커질지는 몰랐겠지만 정치인의 무책임한 판단으로 경제적 피해자만 양산하게 됐다16”고 지적했고, 다른 증권사 딜러는 “강원도 건을 빨리 해결하고 신용채권들의 막힌 혈을 뚫어야 한다. 금리를 더 올려야 하는 등 여건이 너무 나빠 불안한 크레딧 리스크를 돌파할 수 있을지 의문스럽다17”고 했습니다.

지금까지 강원도 지사측의 세 가지 이유

1. 비밀 조회를 통한 정치공세

2. 새 매수자 찾기

3. GJC의 자립 불가능한 상황

에서 시작한 회생이 남긴 상처에 대해 확인해 보았습니다. 다음 편에서는 레고랜드가 어떻게 시작해서 여기까지 왔는지, 왜 멀린 엔터테인먼트가 문제가 되었는지, 문화재 문제가 과연 누구의 책임인지에 대해 하나 하나 짚어보도록 하겠습니다.

Share 무규칙 이종경제지

미·중 무역분쟁 이후 동북아시아의 정세는 더욱 급박하게 돌아가고 있습니다. 중국에서는 시진핑이 거의 1인 독재 체제를 완벽하게 굳혔고, 북한은 계속해서 미사일과 포탄을 동해로 던지는 등 남북관계가 굉장히 경색되고 있습니다.

그 뿐 아닙니다. 코로나 팬대믹 이후 이어졌던 인플레이션 기조가 이어지면서 미국은 IRA(Inflation Reduction Act, 인플레이션 감축법)을 강하게 드라이브했고, 연준을 시작으로 전 세계적인 금리 상승이 발생하며 반도체 슈퍼 다운사이클도 시작1되었다는 평가를 받습니다. 에너지, 원자재를 수입하고 반도체 수출에 크게 의존하고 있는 한국 입장은 이 악재에 직격, 무역수지 적자가 이어지는 중2입니다.

외교적으로는 아베가 암살을 당해 버려서 아무리 기시다가 총리대신이라 하지만 아베의 영향력을 무시할 수 없게 되었습니다. 그래서인지 일본의 외교 무대에서의 영향력 행사가 더욱 공격적으로 진행되고 있습니다. 그러면서 한국의 입지를 억누르는 모양이 벌어지고 있습니다. 동북아에서 외교 이니셔티브는 결국 미국과의 관계를 둘러싼 제로섬 게임이 될 수 밖에 없어서, 한국이 미국에게 간택받으면 일본의 분량이 삭감되고 반대의 경우 한국이 삭감될 수 밖에 없으니까요.

이런 현상을 잘 보여주는게 일본이 UN 안보리 상임이사국으로 들어가는것에 대한 미국의 지지3입니다. 지난 6월에는 어느정도 성과를 거두어 비상임이사국으로 올라가기4도 했습니다. 지금까지 일본의 UN 안보리 상임이사국화를 강하게 반대한 것이 한국이었습니다. 심지어 보수정부에서조차 반대 입장5을 냈었습니다. 재미있는 점은 러시아가 인도와 브라질을 상임이사국으로 추가해야한다6는 입장을 냈다는 점입니다.

지금까지 소위 말하는 ‘커피 클럽7’이 독일, 인도, 브라질, 일본의 안보리 상임이사국 진출을 힘을 모아 억누르고 있었다는 점을 생각해보면, 러시아는 반대 입장보단 독일과 일본이 진출을 희망8하는데 대한 카운터 카드로 인도와 브라질을 쓰겠다는것으로 해석할 수 있습니다. 이렇게 되면 지금까지 보여줬던 커피클럽의 통합된 행보를 뛰어넘어서 블록 딜로 넘어갈 가능성도 생겨버립니다. 신 냉전, 혹은 다극화 체제의 모습이 이런건가 하는 생각도 듭니다.

문제는 인도입니다. QUAD 소속국가라 대중국 포위망을 구성하는데 꼭 필요한 미국은 인도에 유화적 움직임을 취하지 않을 수 없고, 러시아도 압박을 하게 되면 상임이사국에 올라오는게 그리 어렵지 않을거에요. 그러면 미국에서는 러시아의 인도 가입 요구를 받는 조건으로 일본이나 독일 중 하나를 올리게 될텐데, 만일 브라질까지 2+2 블록 딜을 하게 된다면 일본이 상임이사국이 되지 않을 이유9 중 가장 크게 꼽히는 ‘러시아의 반대’카드가 사라지게 됩니다.

사실 우리는 바이든이 취임 후 계속 “동맹”을 강조할 때부터 동맹이란 말 속엔 “동맹을 이어 갈 가치를 스스로가 입증하라”가 숨어있었다는걸 알았어야 했어요. 일본의 UN안보리 상임이사국 진출 지지부터 해리스의 ‘North Korea 발언10’까지 지금까지 나온 미국의 메시지는 한국보다 일본에 비중을 더 크게 주고 있어요. 이 행보는 그냥 나온 것이 아닙니다. 과거 오바마 행정부에서 미국은 ‘세계의 경찰 역할을 종료한다’고 언급한 바 있었어요. 사실 이때를 계기로 모든게 바뀌었다고 봐도 됩니다.

이는 ‘주적은 북한’ 한 마디를 캐치프레이즈로 선거때부터 밀어붙인 尹 정부의 대북정책이 미국에겐 “남한은 북한을 상대로 한 협상력을 상실했다”고 인식되었음을 생각해볼 수 있습니다. 그러면서 미국이 바라던 동북아 판도, 미국의 우방으로 중국을 포위하고 역내 안정을 가져갈 국가라는 자리에선 벗어나게 된거죠. 협상도 못하고 통미봉남을 허락하게 되버리니까요.

그렇게 되면 미국은 한국에게 “더 큰 외교적 이니셔티브를 줄 가치가 적다”고 해석 가능합니다. 최근 미국의 행보를 보면 더욱 명확해집니다. 어떻게 해서든 우크라이나에 직접적인 파병을 안하고 해외 주둔 미군 전력을 재배치하면서 극동에 치우친 병력을 인도-태평양 중심으로 재배치하고 있는 모습에서 말이죠.

중국을 포위해야 하는 미국 입장에서는 ‘북한 하나조차 관리 못하는 남한’를 과연 국제외교 테이블에서 어떻게 평가할까요? 평화라는 기조로 남한이 계속 드라이브를 해 가는게, 그렇게 해서 남북관계에서 가지는 대한민국의 강력한 영향력과 협상력은 경제 뿐만이 아니라 외교에서 대한민국의 목소리를 크게 해 줄 수 있습니다. 실제로 전 정부를 포함한 민주 정부의 대북정책은 이렇게 ‘미국의 역할을 나눠 받으면서 역내 영향력을 높이는’ 방향을 바탕에 깔고 있는데, 현 정부로 들어오면서 심하게 단절되어버렸죠.

이와 함께 우리는 한일 관계와 이를 둘러싼 환경에 대해서도 다시 한번 고민해봐야 합니다. 단순히 지난 정부가 아무런 근거 없이 일본에 대해 강력하게 이빨을 드러냈던게 아니거든요. 앞서 이야기했지만 여기에는 한국과 일본은 항상 동북아 역내에서 미국이 제공할 수 있는 이니셔티브를 놓고 경쟁하는 관계이자 북한과 중국, 나아가 러시아에 공동으로 대항하는 특별한 관계라는것을 생각해야합니다.

물론 일본의 과거사 이슈나 영토 분쟁 (독도)도 있지만, 솔직히 더 큰 이득 앞에 이런 이슈들은 갈등 시작의 원인은 될 수 있어도 갈등이 일어나는 주된 목적이라 보긴 힘듭니다. 결국 지난 역사를 반추해보면 한국과 일본은 한편으로 중국과 북한에 맞서 대응하면서도 ‘동맹 구도 내 경쟁’을 치르면서 서로의 영향력을 삭감하기 위한 경쟁을 해 왔다는 것을 알 수 있습니다.

한국의 대양진출과 일본의 재무장, 그리고 이해관계 충돌

이 목적을 위해 나타난 것 중 하나가 한국의 해군 세력 발전입니다. 과거 함상토론회11에서 있었던 내용을 보면, 실제 대양해군 개념의 이야기가 나온것이 유삼남 참모총장(1997~1999)이고, 이후 이수용 참모총장이 중기계획에 이지스 등을 반영하기 시작했다는 점에서 해군의 정체성 자체가 대양으로 나가기 위해 변화하고 있었다는 것을 알 수 있습니다. 겉으로 나오는 대북 메시지와 달리 실제 세종대왕함이나, 정지함, 장보고 Batch 3 등을 보면 그 당시 그려졌던 대한민국 해군이 나아가야 할 ‘대양해군’이라는 방향성을 짐작하는것은 그리 어렵지 않습니다.

재미있는 것은 80년대 이전 대통령 연설과 90년대 이후 연설에서 발생하는 차이인데요. 그 이전 해군 관련 이미지는 북한 이야기가 주된 레파토리였다면 이후는 외교정책이나 국가번영, 국익, 주권 등 다양한 메시지가 부가되게 됩니다. 이런 내용 역시 당시 변화를 보여주는 사례로 생각합니다. 요약하면 정권 차원에서도 문민정부 이후로는 대양해군화에 대해 꽤나 의미있는 변곡점이 있었고, 그 목표는 90년도부터 제기되었다는 점입니다.

문제는 아베 신조로 대표되는 자민당 내 호소다파는 분명 한국을 일본의 안보를 위해 사용하려는 의도12가 있었는데 이렇게 되면 일본의 재무장 등을 할 수 없게 된다는 문제가 있었습니다. 일본은 재무장을 추진했는데, 그 배경에는 중국의 확장과 센카쿠 제도에서의 충돌, 북한에서 발사한 대포동 미사일이 일본을 관통하고 지나갔고, 그 후 연달아 핵실험을 수행하면서 생긴 ‘대포동 쇼크’가 있었습니다.

북한의 미사일이 일본 영공을 관통하고 지나가게 되자 중국만을 적국으로 판단했던 일본 입장에서는 북한까지 더 이상 경시할 수 없게 되었습니다. GSOMIA를 2013년부터 꾸준히 자민당측에서 추진했던 이유도 여기에 있습니다.

일본 입장에서는 이런 위협으로 인해 가뜩이나 재무장을 추구해야 하는 상황이었습니다. 실제 미·일은 9.11 이후 미군의 GPR(Global Posture Review, 해외주둔 미군재배치검토) 이후 00년 아미티지 보고서, 01년 국방부회 보고서, 05년 미일 양국의 공통전략목표에 대한 공동발표문, 06년 재편실시를 위한 미·일로드맵 등을 발표하면서 일본에 동북아 안보 역할에 무게13를 상당히 실어줬습니다. 그러면서 무기수출 3원칙 완화, 자위대 활동영역 확대 등을 허가하며 일본에 힘을 많이 실어주는 움직임을 보였습니다. 일본과 한국의 이해와 목적이 참여정부 시기에 들어 본격적으로 충돌하게 된 것입니다.

물론 미국의 GPR 자체는 한국에도 꽤나 피곤한 내용이었습니다. 부시 대통령은 04년 8월 16일 GPR을 발표, 해외주둔미군을 6~7만 이상 삭감하겠다고 발표했습니다. 한국 입장에서는 1. 상시 독도에 집적거리는 일본의 재무장도 경계해야 하고 2. 주한미군의 이탈로 인한 내부 정치의 문제도 있으며 3. 일본이 미국의 PPH화 (전력전개거점, Power Projection Hub) 가 되어 미국의 방위 라인에서 한국이 빠지는 것도 우려해야했습니다.

그러면서 한국의 대양해군론은 한번 변화를 겪습니다. 90년대 초기에 해군이 주장했던 대양해군론이 아니라 새로운 대양해군론이 대두된 것입니다. 과거 해수부 장관을 지내면서 해경을 키워왔던 노무현이 만든 새로운 개념14이 대두된거죠. 해경이 전방을 맡고 해군은 연안 근무에서 이탈하는 투트랙의 체제가 되고 해군은 본격적으로 연안을 벗어나 빅 게임에 참여, 동북아 안보라는 큰 게임에 관망자가 아니라 플레이어로 들어가게 됩니다.

일본의 경제 체력 변화, 그리고 한국에 대한 견제

한편, 경제적 이유에서도 한일 관계의 충돌이 발생했습니다. 현재 일본 제조업의 문제는 심각한 수준인데, 이미 일본의 동아시아 역내 국가에 대한 후방연관효과, 즉 무역의존도는 상승15하고 있습니다. 왜 이것이 문제가 되냐면, 일본 제조업이 지금까지 일으켜왔던 선순환 구조인 “풀세트형 생산구조→자체 생산능력 확보→고용창출 및 내수 활성화→GDP 성장”이 망가지고 “아웃소싱형 생산구조→자체 생산능력 저하→고용감소 및 내수부진→GDP 성장 동력 약화”로 퇴화하여 경쟁력이 악화되었기 때문입니다.

아베노믹스 등의 강력한 정책 지원을 하였음에도 불구하고 일본의 제조업은 과거와 같은 위상을 얻지 못했으며 끝내는 경상수지 적자에 빠지게 됩니다. 결과적으로 버블 이전의 성장동력과 경제적 헤게모니를 크게 잃어버리게 된거죠. 일방적으로 한국이 일본의 장비나 소재, 부품을 받아와서 OEM(Original Equipment Manufacturer, 주문자 상표 부착) 산업만 하던 과거와는 달리 한일간의 관계에 대해 경제적으로, 안보적으로도 다시 한번 깊은 고찰과 재정립이 필요하게 되어버린겁니다.

결국 미국의 대외 전략 변화와 북한·중국의 군사적 부상, 일본의 경제적 상황 변화에서 일어난 정치·외교적 요건 변화, 그리고 이와 함께 대두된 일본 내 한일 관계에 대한 재정립 요건이 발생했다는 점을 우리는 지난 역사를 통해 알 수 있습니다. 그리고 한국, 정확하게 민주당계 정부는 지금까지 부여받았던 대중, 대북 육군 기지 역할을 넘어 동북아 역내에서의 영향력을 좀 더 크게 가져가려는 목표를 했는데요. 이 과정에서 필연적으로 일본을 견제할 수 밖에 없는, 일본에게 견제받을 수 밖에 없는 상황이 되어버렸던 것입니다.

尹 정부, 북한무새 외에 전략 있나?

문제는 윤석열 정부의 대일 외교 기조에서는 문제가 생겼습니다. 아무리 그래도 반일감정이라는 국내 정치를 무시하지 않았던 기존 민정당계 정당 (이명박, 박근혜)의 레거시를 싸그리 날려버리고 극단적인 한미일 체제로 가겠다고 공언해버린거죠. 이 행동은 세 가지의 문제를 낳게 됩니다.

1. 한국이 일본에 얻어낼 것이 없음

2. 한국의 외교적 패가 모두 오픈되어버림

3. 북한을 (외교, 군사, 경제적으로) 통제할 수 없다는 것을 공인함

이번 국군의 날에서 보여준 행사가 尹 정부의 대북 정책을 그대로 노출한다고 볼 수 있겠는데요. 요약하면 후보시절부터 강조한 ‘한국형 3축 체계’와 ‘전략사령부 창설’이란 메시지를 확인할 수 있었습니다. 또한 ‘국방혁신 4.0’을 주장했는데요. 이를 요약하면 아래와 같습니다.

• 규제혁신으로 민간 첨단기술을 국방에 접목

• 인공지능 기반 유/무인 복합체계 구축

• 첨단 비대칭 전력 신속 확보

• 정신적 대비태세, 엄정한 군기, 실전적 교육훈련

알짜배기가 없는 메시지죠. 제껴버리고 남은 행사인 훈련 시나리오를 분석해봅시다. 국군의 날 훈련은 군의 지향점을 표현한다고 볼 수 있죠. 71주년 행사는 육군이 아니라 공군에 무게를 줬던 인사 지향점을 그대로 드러냈고, 72주년은 각종 안보 이슈 및 COVID-19로 인한 축소로 특수 병력 홍보에 초점을 뒀습니다. 73주년은 미국의 니즈를 어느 정도 반영한 것 같은, 중국을 상대로 숨은 칼이 될 수 있을 대규모 통합 상륙전을 테마로 치러졌습니다. 74주년 올해는 어땠을까요? 예상대로 미사일 도발과 킬체인이 중점이 되었으나, 실물이 없고 보여주기 힘들어서 대폭 생략되었죠.

문제는 그걸 다 빼고 나니 차력쇼 정도밖에 남지 않았다는건데, 이래서야 미국을 상대로도, 북한을 상대로도 원하는 메시지를 충분히 전달할 수 없었습니다. 미국 입장에서는 한국에게 줄 역할도, 이점도 크게 없어지는 상황이 되었어요. 결국 이런 상황이 이어지면 미국은 한국에게 일본이 원하는 역할인 ‘육군’만을 부여하는게 합리적인 선택이 되어버립니다. 이렇게 되면 가뜩이나 인구구조 변화로 인해 감군, 기동화를 해야 하는 대한민국 육군에는 심각한 인구 부하가 걸린다는겁니다.

지금도 가뜩이나 20대 인구 상당수가 징집되면서 경제적 부하를 받고 있는데, 감군은 커녕 육군 비대화가 되면 곤란하죠. 문제는 현역 판정을 더 올리지도 못한단거에요. 게다가 일본이 지속적으로 강조하는 북한의 미사일 위협은 지대지 미사일 재협상이라는 카드를 미국에서 받아내기 위함인데, 이게 되면 바로 일본 재무장의 고삐가 더 풀립니다. 그렇게 되면 한국이 내밀 수 있는 카드는 더욱 적어지게 됩니다. 대륙의 부속 그 이상 그 이하도 안 되게 됩니다.

한일관계는 백번쯤 양보해서 과거사를 다 퉁쳐준다고 해도, 지속적으로 영토 분쟁을 걸어왔고 지금도 분쟁이 있는 나라에요. 그런 상황에서 일본에게 칼을 쥐어주고 우리가 칼을 버리는 외교적 행보는 절대 대한민국의 장기적 국익을 위해서는 옳지 못한 방향이라고 볼 수 있습니다.

그렇다면 우리는 이런 질문을 해 볼 수 있을 것입니다.

지난 정부의 부동산이 실패라고 주장하는 사람들은 크게 4가지 이유를 듭니다.

1. 주택 가격이 심각하게 올랐으니 부동산 안정화에 실패한 것이다.

2. 수도권에 공급을 해야 했는데 공급을 하지 않아서 실패한 것이다.

3. 대출 규제로 집을 못 샀으니 이는 불공정한 것이다. 내로남불이다.

4. 힘든 사람에게 과중한 세금을 물리는 것은 잘못된 것이다.

하지만 이 사람들이 공통적으로 간과하고 있는 것은 부동산 시장에는 기준금리 등 자본조달 방법이 글로벌 요인에 의해 결정되는 등 다양한 변수가 개입하고, 주거정책이 실제 시장에 풀린 공급 물량이 되기까진 시차를 지닌다는겁니다. 특히 공동주택이나 신도시, 재개발/재건축은 5~10년이 지나도 안되는 경우가 즐비하죠. 또 실제 각 정부에서 어떤 정책을 취했고, 그 배경엔 뭐가 있었는지를 알아보지 않는다는 점도 들 수 있을 것입니다.

하지만 우리는 지난 3개의 포스팅에서 참여정부 이후 수십년에 걸친 시장을 돌아봤습니다. 이제 지난 5년간 있었던 부동산 시장에서의 이슈를 크게 3가지로 정리하고, 그에 대한 고민을 함께 해 나가도록 해요.

1. 이번 두 차례에 걸친 상승은 왜 발생했는가? (COVID19 이전/이후)

2. 부동산 시장은 어떤 이유로 변화하고 앞으로는 어떻게 될 것인가?

3. 우리는 무엇을 어떻게 해야 하는가?

주택가격은 왜 올랐을까요?

2017-2018 당시에 가장 많이 나온 말은 "금융위기 10년 주기설1"이었습니다. 당시 바젤 3 규제의 시동, 브렉시트를 비롯해서 각종 이슈와 구조적 장기침체론, 그리고 양적완화의 심각성 등을 이야기하며 거품이 2017년도에 터질 것이라는 이야기가 많았습니다. 이런 경기둔화론은 2019년에도 CLO사태가 터질 것2이라던가, 2019년 최악의 반도체 불경기3가 올 것이라는 전망들로 이어졌죠.

돌이켜 생각해보면 2017년부터 계속 언론은 경제가 불경기가 온다거나, 위기라는 메시지를 던졌습니다. 정말로 근거 있는 말이었을까요? 민주정부를 공격하기 위한 프레임이었을까요? 정답은 ‘근거는 있었다.’였습니다.

2008년 있었던 서브프라임 사태에서 촉발된 글로벌 금융위기를 해소하기 위해 살포했던 달러, 양적 완화(Quantitative Easing, QE)가 종료된 후 다시 미 연준은 재정 축소(Quantitative Tapering, QT)를 실행하게 됩니다. 눈여겨 보신 분들도 있겠지만 연준의 당시 기준금리 변화는 마치 계단처럼 오르내렸죠. 전 세계적으로 위기 극복을 위해 유동성이 풀렸다가 조여지면서 곳곳에서 파열음의 징조가 났습니다.

유동성이 줄어드는 것이 왜 문제일까요? 돈이 늘어난다는 것은 결국 성장을 한다는 것이기 때문입니다. 돈이 더 풀리면, 사람들에게 가는 돈이 늘어나고, 소비나 재투자 할 수 있는 돈도 늘어난단 소리죠. 하지만 글로벌 금융위기를 해소하기 위해 각국은 과도하게 유동성을 풀었고, 그러면서 글로벌 과잉 유동성 상태4가 생겨났습니다.

이렇게 과도하게 늘어난 돈은 투기자금으로 흘러들어갔습니다. 이런 시장의 왜곡은 2008년, 원유시장에서 가장 먼저 나타나서 이후 금속과 2015년에는 비트코인과 같은 크립토커런시 붐으로 이어졌습니다.

하지만 통화 억제는 계속 진행되고 있었고, 이런 상황에서 장단기금리차는 기어코 역전되고 맙니다. 세계경제에 쌓인 심각할 정도의 과잉 유동성과 더 이상 유동성 잔치를 할 수 없어 경기침체에 빠진 유로존의 문제는 세계적으로 부담을 주고 있었습니다. 박근혜 정부 말기에서도 이런 문제를 인지했습니다.

박근혜 정부 초~중기가 최경환의 ‘빚 내서 집 사라’로 대표되는 부동산 경기 부양 정책이었는데요. 2016년부터 갑자기 가계대출 규제를 하고 각종 제약을 걸기 시작5합니다. 이 배경에는 경제 위기가 닥칠 것이라는 잿빛 전망과 더불어, 한국 경제 구조의 가장 큰 리스크로 알려진 가계부채 문제를 연착륙시키려는 의도가 있었다고 봐야 합니다.

사실 문재인 정부의 초기 부동산 정책은 박근혜 정부의 후기 정책들을 강력하게 수행했다의 차이만 있을 뿐, 큰 변화가 없었습니다. 아래와 같이 내용을 요약할 수 있는데요.

1. 대출제한을 통한 연착륙 유도

2. 시세급변에도 임차인의 주거권 안정화

3. (재건축 제한, 부담금 부과 등으로) 급격한 원주민 주거 변화 방지

요약하면 주거상황안정과 시장안정을 동시에 추구한겁니다. 부동산 시장에서 사람들의 급격한 이탈을 막으면서 천천히 김을 빼겠다는 의도였던겁니다. 하지만 당시 언론환경을 비롯해서 가뜩이나 마지막 유동성 잔치를 즐기고 있던 사람들에겐 눈에 들어오지 않았죠. 여전히 대출금리는 제로에 가까운 상황이었거든요.

결국 이런 정책은 가뜩이나 살 사람이 다 사서 거래가 축소되어 있던 부동산 시장에 유동 매물 수를 축소하는 효과를 일으켰습니다. 이 거래 물량 축소, 일부 호가의 과대표 등에는 다양한 이유가 있습니다. 다만 한가지 확실한건, 공급 자체는 박근혜 정부때 이미 한계까지 줄어들어 있었고 한두해 사이에 다급하게 공급량을 늘리긴 힘들었다는겁니다. 당장 장위지구나 태릉선수촌 재개발 사업이 한참 헤매고 있던 것만 봐도 알 수 있죠.

그러면서 또 다른 문제인 과다한 외환 도입이 발생했습니다. 바로 2017년 크립토커런시 붐을 타고 회색지대에서 관리없이 유입된 무위험 차익거래였죠. 당시 외환 유입 규모는 지하에서 꽤나 크게 발생했습니다. 겉으로 드러나는 것이 소위 ‘박상기의 난’ 하나 뿐이었죠. 문제는 이들이 엑싯 수단으로 부동산을 택했다는겁니다.

가뜩이나 거래 매물도 적은 상황에서 투기 세력들이 개입하기까지 한 호가는 한도까지 올라가 있었고, 당장 엑싯을 해야 했던 사람들이 급하게 거래하면서 한 두건의 아웃라이어는 어느새 기정사실이 됩니다.

그러면서 FOMO(Fear Of Missing Out, 고립공포감)를 느낀 실수요자가 다른 대출은 억제되었으나 정작 전세대출에는 규제가 엄청 느슨했던 것을 활용, 한계까지 당겨서 갭 투기를 이용한 매입을 시도하고, 투기성 자본들이 거기에 다시 끼면서 ‘거래는 안되는데 상승은 되는’ 이상한 시장 상황이 연출6됩니다. 여기까지가 코로나 이전의 시장 상황이에요.

그리고 모두가 알다시피 COVID-19 이후에는 다시 유동성이 폭발하면서 시장에 돈이 더욱 쏟아지게 됩니다. 이때도 크립토커런시가 트리거 중 하나로 작동하게 됩니다. 비트코인의 경우 1BTC당 8천만원까지 갔는데, 과연 이걸 판 사람들이 어떻게 엑싯을 했을까요? 거래량이 풍부하고 매물이 많은 상황이면 모를까, 얼어붙은 상황에서는 부동산 한 건만 현금으로 박아도 확 눈에 보이게 됩니다.

언론에선 2030의 영끌이다 그러는데, 실제 거래의 포문을 연 경우는 이런 예시처럼 현금을 쟁여둔 극소수의 거래가 있었어요. 이렇게 공포심이 실제 거래라는 실체화가 되면서 코로나로 인해 시장에 돈이 충분하게 퍼지자 거래가 펑하고 터졌고, 올려놓았던 호가는 기정사실처럼 굳어버립니다. 그리고 언제 그랬었냐는 듯, 거래량은 바닥으로 추락하게 됩니다.

그러면 앞으로 어떻게 될까요?

외적인 경제 상황, 금리 이슈나 공급 이슈가 쉽게 해결되지 않을 상수로 작용할 것이기 때문에, 앞으로 몇 년간 가격 상승 혹은 하락의 동력이 되는 것은 시장 내에서의 이슈만 있을 것으로 예상해야 할 것입니다. 그 예상 과정에서 가장 중요한 지표가 되는 것이 분양시장입니다.

부동산 분양시장을 지켜보면 이미 양극화가 나타나기 시작한 것을 볼 수 있습니다. 잘 나가는 단지는 잘 나가고, 안 나가는 단지는 뭘 해도 안나가죠. 심지어 단지 내에서도 평형별로 양극화7가 나타나기도 합니다. 이게 무슨 이야기일까요? 실거주 수요가 아니라는겁니다. 시세 차익이 확실한 경우에만 투기성 목적으로 달려드는 상황이 연출되고 있다는겁니다. 이미 살 사람이 한차례 다 끌어다 사버린 상황이 된거에요.

이런 현상은 시장 정체가 왔을때 흔히 나타납니다. 과거에 시장 정체와 양극화가 왔을때는 자금 조달의 문제나 더 좋은 기회를 노리는 등의 이유로 청약을 포기하는 사람이 나타났었습니다. 그러면서 경쟁률 하락이 이어졌죠. 매도자 우위의 시장에서 매수자 우위의 시장으로 전이되는겁니다. 일반적으로 이런 현상은 상대적으로 외곽지역인 경기에서 시작, 서울로 전이되게 됩니다.

또 하나 재미있는 것은, 급등기에 시장에 나타났던 수요 자체가 실거주 목적이 아닌 경우가 더 많았다는겁니다. 2020년 기준 대한민국 전체 주택 수는 18,525,844호인데 이 중 1세대 1주택자 수가 8,539,421호입니다. 즉 총 주택 수 18,525,844호에서 1세대 1주택을 뺀 1천만 호가 다주택자 소유이거나 법인 소유라는거죠. 부동산 시장에는 투기 목적으로 촉발된 가수요가 항상 어마어마하게 있다는겁니다.

그런데 재미있는것은 최근까지의 수요는 모두 무주택자였습니다. 앞서 언급했었죠? 박근혜 정부 때 빚내서 집을 사지 않은 70%의 무주택자 중 자금 여력이 되는 사람들이 문재인 정부 이후 급등기에 공포감을 느껴서 주택을 구매했다고요. 그러면 남은 무주택자들은 수요가 아닐까요? 그렇지 않습니다. 무주택자 중에서도 주택 구입을 미루는 사람들이 상당수 존재해요. 특히 세금이나 대출 제한이나 금리로 인한 자금조달, 혹은 더 좋은 매물을 노리는 등의 이유를 들며 미루는거죠.

하지만 많은 언론에선 공급 부족을 이야기 하면서 실거주 기준으로 수요를 말했습니다. 그러면서 은근슬쩍 앞으로도 이렇게 수요가 있다라는 전제를 깔았죠. 거기서 나온 논리가 ‘만성적 공급 부족’과 ‘부동산 우상향론’입니다. 하지만 모두가 알고 있죠. 대부분의 서울 내 주택 거래는 실거주보다 시세차익을 위한 투자에 가까웠다는 것을 말입니다.

2020년 말부터 미친듯한 거래량이 잠시 터졌는데, 2021년 2월에 거래량이 바닥으로 갑니다. 그러면서 호가 갭만 올랐죠. 그러면서 약 1년 남짓한 시기의 갭을 두고 송도를 시작으로 미분양이 터지게 됩니다. 투자자들은 세금으로 인해, 잠재적 수요가 있던 실거주자들은 이미 구매해서 더 이상 신규 매수자 유입이 사라지게 됩니다. 거래절벽이 고가의 분양 매물에까지 영향을 준거죠.

사람들은 보통 주택 시세가 오르면 매수를 택합니다. 전세로 갔을 때 계약 만료 후 집값이 떨어지면 어쩌나 하는 불안심리나 공포수요가 있기 때문입니다. 매도자 우위의 시장이죠. 하지만 시세가 내리면 비싼 가격을 주고 매수를 할 의미가 사라집니다. 매수자 우위의 시장으로 돌변합니다. 협상력이 생긴거죠. 여기까지가 2021년 상황이었습니다. 매도자들은 "얼마 아니면 안 판다"하고 있고 매수자들은 "저거 너무 비싼데 굳이 사야하나?"하면서 서로 다른 생각만 하고 있던거죠. 여기서 집값이 내리려면 어떻게 해야 할까요? 금리 인상? 아닙니다. 1차 신호는 입주 미분양입니다.

상승장에서는 분양권에 프리미엄이 붙었지만, 하락장에선 분양이 없거나 마이너스 프리미엄이 생깁니다. 매매가와 분양가, 대출 사이 공백이 생깁니다. 전세를 끼고 구매를 한다고 해도 이미 전세가가 떨어지고 있는 상황에선 매도해야겠단 심리가 떠오를 수 밖에 없습니다. 상승장에서의 시장과 입주 미분양 상태의 시장의 움직임은 반대 양상을 보입니다. 보통 일반 미분양이 생기고 3년 정도 지나면 입주 미분양이 생깁니다. 내년쯤 다시 보면 달라질거라고요? 윤 이후 부동산이 떡상했던가요? 그럴리가 없죠! 시그널이 2년간 쌓여있었는데요!

과거 사례를 보면 실제 경제 위기는 08~10에 피크인데, 실제 10~11년에 급격히 부동산 하락이 일어납니다. 입주 미분양의 연쇄가 발생한 시점이죠. 그러면서 서서히 하락을 하게 됩니다. 언제까지? 100% 확실하진 않아요. 보통 하락시점이 정체 후 1~2년인데 지금은 엄청 빠른거에요. 하락 시점부터 약 3년 정도 지나면 폭락이 오게 됩니다. 물론 이것도 정부의 의도나 세계 경제 사이클에 따라 크게 달라지지만... 지금 상황에선 당장 무언가 경기를 부양할 수 있을 시그널을 찾아보기 힘들죠.

우리는 무엇을 해야 할까요?

부동산 시장의 저점은 약 2025-2027년으로 전망합니다. 물론 이건 개별 단지에 따라 다를 수 있습니다. 소위 말하는 서울 대장 아파트인 반포 아크로리버파크 같은 친구들은 떨어져도 가격이 여전히 강력할지도 몰라요. 하지만 경기가 위축되어 있을때 부동산 시세가 저점을 찍는다고 바로 우상향하는게 아니라, U자 모양으로 바닥을 천천히 다지고 올라가는 경향을 보입니다. 인내의 기간과 금융비용을 감내해야 한다는거죠. 그래서 적당한 매매 시기는 2028-2030년으로 예상할 수 있겠습니다.

그러면 얼마까지 떨어질까요? 물론 이것도 개별 주택에 따라 다릅니다. 다만 분양만 놓고 봤을때는 과거 2012년의 사례를 보았을 때 일부 경기도의 경우 최대 70%까지 할인이 나오는 경우가 있었어요. 전체적으로 서울권의 경우 약 30~40% 하락을 전망합니다. 그 은마아파트도 07년 피크 대비 11년엔 반토막 났었어요.

물론 그 뒤로는 다시 오를겁니다. 어차피 경기 순환주기는 사이클릭하고, 부동산 부양은 내수 업체들과 더불어 아파트의 자체적인 수명주기, 그리고 대다수의 자산이 주택인 중산층을 살리기 위해 정부에게 주어진 숙제같은거라 어쩔 수 없이 진행될 거에요.

부동산 가격 변화에는 수많은 원인들이 개입합니다. 단순히 특정 정책 하나나 둘이 바뀐다고, 정책 결정권자가 바뀐다고 단기간에 급변이 일어나지 않아요.

하지만 한 가지 확실한 것은 사람이 살아가는데 있어서 의, 식과 함께 주거 공간이라는건 필수적인 요소라는거고, 지금까지 보수 정부와 언론은 ‘세금으로 빼앗기는 것은 공산주의’과 ‘나도 부동산으로 대박 칠 수 있다. 그걸 막는것은 불공정한 것’이라는 인식을 박아서 국민들에게 진짜 중요한 삶의 요소인 주거 가격 결정에 대한 정보 접근을 차단해왔어요.

결국 그들이 보수정부를 따랐던 것은, 올바른 정보를 얻지 못한 채 조중동을 위시한 일부 스피커에 생각을 의탁했기 때문입니다. 스스로 정보를 찾고 해석하는 것, 그리고 다양한 관점에서 다양한 사람들의 이야기를 듣는 것이야 말로 이 세상에서 스스로를 지켜줄 수 있는 유일한 힘이자, 경제적 자유로 가는 첫걸음이 될 것입니다.

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